Воронеж. 04.04.2013. ABIREG.RU – Аналитика – Лицо Воронежа быстрыми темпами меняется с преимущественно промышленного, каким оно было в XX веке, на торговое и деловое. Территорий промплощадок для застройки их жилой и коммерческой недвижимостью хватит надолго. Та же участь уготована бывшим депо и колонии-двойке. Городу, учитывая, например, застройку бывших земель агроуниверситета и микрорайона Боровое, есть куда расти. Но, с точки зрения будущего, особенно демографического, вектор на урбанизацию выбран, пожалуй, не совсем правильный. Для роста численности населения, а не его депопуляции был бы логичен противоположный сценарий: в городе люди работают, за городом – живут.
Если взглянуть на Воронеж хищным взглядом строителя и с высоты птичьего полета, то, пожалуй, он окажется не городом, в котором хочется жить, а городом, в котором есть где строить. Главный тренд последнего десятилетия – застройка территорий промышленных гигантов. Прямо на наших глазах доосваиваются площадки бывшего оборонного концерна «Энергия». Там уже есть торгово-развлекательный комплекс «Солнечный рай» и бизнес-центр «Октябрьский». Строится махина нового делового центра «Воронеж-сити» от председателя правления гражданского собрания «Лидер» девелопера Бориса Нестерова (площадь – 60 тыс. кв. м, стоимость – более 1,5 млрд рублей). На территории бывшего «Упмаша» имени Владимира Ленина (а если копнуть глубже в историю, то завода Вильгельма Столля) появится элитный комплекс «Солнечный Олимп» от Евгения Тростянецкого ценой более 4 млрд. Кстати, «Рай» - творение его же рук. Жилой комплекс строится на месте бывшего трубочного и мыловаренного завода.
Примеров действительно масса. На улице Среднемосковской, позади НИИ связи и на его бывших площадях, теперь находится деловой центр от депутата Госдумы Сергея Журавлева и его финансово-строительной корпорации «Аксиома». А корпуса бывшего ВЭЛТа переоборудованы тем же Нестеровым под торговый комплекс «Максимир».
Более того, в городе есть такие привлекательные на перспективу площадки, как, например, территории Воронежского экскаваторного завода (право на аренду его площадей все никак не продадут в ходе банкротства) на Московском проспекте, «Воронежсельмаша», мощности которого переехали в индустриальный парк «Масловский», на улице 9 Января, бывшей «ликерки» на улице Кольцовской. Ликероводочный завод «Висант» перебрался за город, в Хохольский район, и там, как известно, встал.
Будучи в прошлом году в Воронеже, Владимир Путин положительно отозвался о замыслах губернатора Алексея Гордеева по перенесу мощностей оборонного-промышленного комплекса из центра Воронежа. Тогда речь шла о планах концерна «Созвездие» (головной офис – НИИ связи) по переезду в индустриальный парк «Масловский». С тех пор тему переноса мощностей не поднимали ни Гордеев, ни менеджмент оборонного холдинга. Но очевидно, что она неизбежна. А Роскосмос в прошлом же году одобрил слияние Воронежского мехзавода и Конструкторского бюро химавтоматики. Проект стоимостью 40 млрд рублей включает создание до 2020 года нового научно-производственного центра. И что характерно, тоже за городом. Площадкой под предприятие предположительно станет участок в районе завода «Турбонасос» (Шилово) и испытательного комплекса КБХА. Сейчас ВМЗ и КБХА занимают не менее 70 га.
Правда, если перенос оборонных мощностей – дело отдаленного будущего, то, скажем, освоение территории бывшего винзавода «Воронежский» уже начинается. Недавним решением регионального градостроительного совета утверждена концепция третьей очереди ТРК «Галерея Чижова» - многофункционального гостиничного комплекса. Его проект выполнен архитектором Леонидом Яновским, одним из идеологов намыва островов на водохранилище. Гостиница предложена им в виде плоскостного дискообразного объекта. Руководство «Воронежсельмаша», в свою очередь, приступило к разработке концепции застройки площадки на улице 9 Января. Там могут быть построены объекты жилой, офисной, гостиничной, спортивно-развлекательной и торговой недвижимости.
Компания «Элитстрой» предпринимателя Эдуарда Краснова осваивает участок бывшего троллейбусного депо на улице Хользунова. Он выкупил его у администрации города с обременением построить в новом жилом квартале детский сад. Проект включает до 30 секций многоквартирных домов. За Красновым же закреплены участки бывшего трамвайного депо на улице Кривошеина. Но проект, если судить по последней информации из открытой печати, был приторможен из-за близости аэродрома «Балтимор». А Домостроительный комбинат осваивает площади бывшего депо на улице 9 Января.
Интересны планы регионального управления Федеральной службы исполнения наказаний по привлечению инвестора для строительства за городом нового здания тюрьмы вместо изношенных строений колонии-двойки на улице III Интернационала. По мнению Алексея Калинина из агентства недвижимости «Адвекс», на участке в центре Воронежа площадью 6,4 га компания-застройщик, получившая обремение в виде строительства пенитенциарного учреждения, может при желании воткнуть до 12 коробок. Да и то в силу близости к железной дороге, а так бы и больше. По словам господина Калинина, к примеру, компания «Выбор» депутата облдумы Александра Цыбаня и его партнеров на аналогичном по площади участке на улице Переверткина, рядом с водохранилищем, строит группу из 18 домов. Стоимость проекта по освоения площадей колонии-двойки оценивается как минимум в 4 млрд рублей. У «Выбора», для сравнения, цена вопроса чуть выше.
«Перспективные участки для будущей застройки в Воронеже есть, - говорит Алексей Калинин. – Допустим, проспект Патриотов, где «Воронежрыба», или район гормолзавода. Рано или поздно застройщики доберутся до растворобетонного узла на проспекте Труда. ЗАО «ВМУ-2» активно застраивает Боровое. Так что внутренние возможности города для строительства, даже не учитывая территории бывшей «ликерки», экскаваторного завода и «Воронежсельмаша», не исчерпаны. Есть вариант частичного освоения участков леса, выгоревших в 2010 году. Они могут быть использованы после их передачи из федеральной в областную собственность, но только в случае, если рекультивация пойдет недостаточными темпами. Такой сигнал уже поступал от руководства области».
Наконец, Домостроительный комбинат, компания «Выбор» и структуры депутаты облдумы Евгения Хамина осваивают бывшие земли Воронежского государственного агроуниверситета. У ДСК более 32 га, у «Выбора» - 16,5 га, у Хамина – 28,7 га. А недавно областной департамент имущественных и земельных отношений выставил на торги новый участок из земельного фонда вуза площадью 16 га. Поскольку в общей сложности между строителями распределено не больше 80 га из 400-500 га, там есть куда расти. И таким образом, проблемы, где строить, даже если не брать в расчет пока утопические прожекты вроде задействования намывных островов на водохранилище или расселения ветхих и аварийных кварталов, в областном центре не существует.
Другое дело, что, конечно, улицы послевоенной застройки, скажем, Ленинградская на левом берегу, как справедливо отмечал губернатор Алексей Гордеев, - большой резерв для развития жилстроительства: «Дискуссия с бизнесом по поводу освоения подобных территорий у нас вялотекущая. И я понимаю из-за чего: есть много юридических тонкостей. Строители, откровенно скажем, боятся связываться с людьми. Вот дом, договорились вроде сносить, строим новый, а потом кто-то один говорит «нет» - и все, стройка встала. Но деньги уже вложены. И пошли суды - и на год, и на два».
Однако задача ликвидации ветхих кварталов есть. Пожалуй, она займет не одно и даже не два десятилетия, и ее не решить без подключения государственных банков вроде Банка развития или ВТБ. Требуется активизация усилий со стороны как областных, так и городских властей, ограниченных, что немаловажно, финансовыми ресурсами.
С освоением водохранилища, если не иметь в виду чрезмерно амбициозную идею Леонида Яновского и Ко по строительству 32 намывных островов и их застройке, пока тоже проблема. Воронежскому Агентству реконструкции и развития, пройдя через все судебные инстанции, так и не удалось установить право собственности на дамбу площадью 29 га у Вогрэсовского моста. По идее, теперь создание искусственных земельных участков на водохранилище и их развитие должно осуществляться в рамках общей концепции оздоровления воронежского «моря» и на конкурсной основе.
Но при всей утопичности многих прожектов местных строителей и архитекторов практически никто - ни депутаты, ни чиновники, - кажется, не смотрит на перспективы развития Воронежа не как города, в котором есть где строить, а города, в котором есть где работать не только в качестве офисного планктона. С учетом ведущейся и планирующейся застройки промышленное лицо Воронежа, сложившееся в XX веке, меняется на торговое и деловое, я бы даже сказал, на буржуазно-урбанизирующее.
С одной стороны, тренд на перенос мощностей за черту города оправдан, прежде всего с точки зрения экологии. Нужно соблюдать разумный баланс между аппетитами строителей и легкими Воронежа, его парками и скверами. С другой - ну ведь известно же, что редкая современная семья, живущая в унылой типовой коробке от Домостроительного комбината или предприятия К.И.Т., заводит больше одного ребенка. При том что приобретение квартиры по ипотечной схеме представляет собой натуральное закабаление. Поэтому акцент на развитие загородного, а не внутригородского строительства был бы равносилен выходу из демографической ямы. Приостановлению той депопуляции населения, которую мы наблюдаем год из года.
Переломить имеющийся тренд при нынешней государственной политике не представляется возможным (частный дом в пригороде со всей инфраструктурой дороже, чем городская квартира). Но при желании губернатор Алексей Гордеев и и.о. мэра Геннадий Чернушкин могли бы минимизировать его депопуляционный эффект. Масштабные, говорят, они управленцы, к тому же федерального уровня. А душа у них вроде бы воронежская.
