Застройка территорий, занятых ветхим и аварийным жильем - тема для Воронежа в высшей степени актуальная. Районы ветхой застройки уже обладают инфраструктурой, часть из них расположена в непосредственной близости к центру города, но... Как справиться с самыми разнообразными «но», которые мешают сделать строительство на месте аварийного жилья привлекательным для инвесторов и застройщиков, обсуждали участники круглого стола «Приоритетное направление жилой застройки Воронежа - освоение участков, занятых ветхим и аварийным жильем», проведенного 28 февраля этого года по инициативе редакции журнала «Парадный квартал» совместно с заместителем главы городского округа г. Воронеж по градостроительству В.И. Астаниным. Мы обещали не оставлять эту тему - и ее продолжает интервью, которое мы сегодня представляем вашему вниманию. Владимир Иванович Астанин рассказал нам о текущей ситуации - о том, как продвигаются законодательные инициативы, с которыми выступил Воронеж; об опыте Воронежской области в сравнении с другими регионами; о поддержке и контроле со стороны федерального центра; о решениях городской администрации, упрощающих процесс расселения и освоения территории.
- Владимир Иванович, насколько серьезны намерения города решить вопрос аварийного и ветхого жилья?
- К решению этой проблемы сама, жизнь нас очень активно подталкивает. Какого-то выбора просто не существует: либо город будет расширяться за счет окраинных территорий, поскольку в центре свободных площадок уже практически нет, либо будут осваиваться территории, которые сегодня застроены ветхим и аварийным жильем. Но сказать, что это будет сразу, быстро и массово пока нельзя - нужно создать условия для того, чтобы эта тема стала интересной для большинства серьезных застройщиков, инвесторов, а это потребует достаточно больших усилий.
- Когда мы встречались в рамках круглого стола, застройщики проявляли очень осторожный интерес к этой теме. Есть ли у города какие-то рычаги влияния, с помощью которых можно побудить их к участию в решении этой проблемы?
- Сегодня главный минус заключается в том, что городской бюджет пока не может себе позволить прямых бюджетных инвестиций, прежде всего, в создание инженерной инфраструктуры. Это было бы самым главным рычагом, и мы прекрасно понимаем, что если бы за счет бюджета были подведены к площадке основные коммуникации, произведено расселение хотя бы части жилых домов и освобождено место для стартовых домов, то была бы очередь желающих. Большая сложность также состоит в том, что программа расселения из аварийного жилья основана, в соответствии со 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», на датах постановки аварийных домов на учет, поэтому расселение и снос этих домов происходят точечно по территории всего города. А застройщикам интересно, чтобы в определенных кварталах сносилось достаточно большое количество жилья, чтобы создавалась свободная территория для строительства. На участке площадью 15-20 соток достаточно сложно начинать. Тем не менее эта проблема сегодня на уровне города решается тем, что мы внесли изменения в наши нормативные акты, и с 2014 года возможно «упреждающее» строительство стартовых домов для переселения жителей домов, которые пойдут под снос, в пределах своего микрорайона.
Раньше условия были таковы, что сначала необходимо было все снести, и только потом разрешалось строить, что влекло за собой очень серьезные затраты для застройщика - фактически, вложение средств и их замораживание на определенное время. Сегодня такое себе не могут позволить даже сильные застройщики.
Поэтому мы ввели такую форму, как строительство стартового дома и волнообразное переселение. Это приемлемо как для инвестора, так и для населения, которое будет расселяться в границах своего же квартала, а не уезжать в другой конец города. Это первое.
Что касается инженерных коммуникаций, то в настоящее время есть, на мой взгляд, достаточно серьезные подвижки в том, что мы решали по сетям (в частности, водопроводу и канализации) через включение внешних сетей в инвестиционные программы наших сетевых компаний, таких, как «РВК-Воронеж», МРСК Центра. Мы понимаем, что сегодня эти компании не могут себе позволить расширять свои инвестпрограммы - они обусловлены тарифным регулированием. Но, тем не менее, пилотные проекты мы планируем запустить, чтобы повысить интерес застройщиков - с учетом того, что муниципалитет решает вопросы, связанные, в том числе, с подсоединением к сетям. Это первые шаги, но они делаются.
Еще одна тема, которая волнует потенциальных инвесторов, - это большие проблемы, связанные со сносом гаражей и сараев, которые принадлежат гражданам, на которые зачастую не оформлены никакие права, под ними бывает не оформлена земля, но самое главное, что очень трудно договориться с собственниками о приемлемых ценах - зачастую цены завышены в несколько раз, и это сдерживает освобождение территории и, соответственно, начало строительства.
Мы вышли с законодательной инициативой внесения изменений в часть 3 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ сначала на уровне городской Думы, затем областной Думы. До этого было возможно изъятие для муниципальных нужд путем выкупа квартир в домах. То есть, там, где инвестор не может договориться с выкупом квартир самостоятельно, муниципалитет может изымать квартиры путем выкупа и, соответственно, решать проблему с освобождением домов, чтобы не допустить ситуации, когда весь процесс блокируют владельцы одной квартиры. Аналогичная ситуация регулярно возникает с гаражами и сараями, это очень больной вопрос. Поэтому мы выступили с предложением внести в Градостроительный кодекс поправку, которая позволит изымать для муниципальных нужд путем выкупа у граждан гаражи и сараи - и тем самым разблокировать освобождение территории для ее развития. И вот теперь в Госдуму внесен законопроект о возможности изъятия у граждан объектов капитального строительства (таких, как гаражи и сараи), не соответствующих планам развита территории. Документ разработала Воронежская областная Дума. Возможно, даже до конца этого года такая поправка в Градкодекс будет внесена. Тем самым застройщикам, инвесторам будет облегчено решение проблемных моментов при застройке территории.
Это те меры, которые мы за последнее время продумали и начали реализовать.
- Есть ли успешный опыт решения проблемы ветхого и аварийного жилья, на который можно опереться, в других российских регионах?
- Мы недавно были в Ярославле на Всероссийском выездном семинаре по вопросам переселения граждан из аварийного жилищного фонда, который проходил под эгидой Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Минстроя России. Одной из заявленных тем было именно развитие застроенных территорий, было представлено 60 регионов, и, конечно, нам хотелось обменяться каким-то опытом. Но мы послушали выступления калужан, челябинцев - и поняли, что они тоже находятся в начале пути. Челябинцы говорили об одном из немногих проектов, которые реализуются в их городе, и когда они сказали, что процесс расселения ведется с 2008 года, а сей-•КИ пни приблизились к тому, что «вот-вот уже», мы поняли, что с богатым опытом у коллег не густо...
В Воронеже есть очень мощные застройщики, строительные компании, обладающие мощным техническим потенциалом, значительными финансовыми ресурсами, которым по плечу масштабные стройки. Мы видим сегодня, какие проекты реализуются. Но они тоже с осторожностью и с трудом входят в эту тему. Такого уровня застройщиков, как, скажем, Домостроительный комбинат, «ВЫБОР», «КИТ», «Стел», «Инстеп», «Партнер», во многих городах, особенно не миллионниках, просто нет. Мы посмотрели на Ярославль - и вообще не увидели там серьезной стройки, несмотря на то, что это областной центр. Следовательно, ожидать, что где-то такой богатый опыт накопился при совершенно общем уровне и характере проблем, наверное, не стоит. Особняком стоит опыт Москвы, но здесь сравнения некорректны - как известно, там «хрущевк» сносили за счет городского бюджета. Наш бюджет пока не позволяет этого делать.
- Отсутствие земельных участков под комплексную застройку, оснащенных внешними инженерными коммуникациями, обозначено сейчас Минстроем в качестве проблемы №1. Ощущаете ли вы поддержку федерального центра в этом вопросе или регионы должны справляться самостоятельно?
- Действует подпрограмма государственной программы «Жилище», связанная с поддержкой региональных программ комплексного развития территории. Ей предусматривается субсидирование процентных ставок по кредитам, полученным застройщиками на инженерную инфраструктуру. Это та помощь, которую Федерация может оказывать. Но дело в том, что не всегда эти проекты реализуются исключительно за счет банковских кредитов. Сегодня в эту тему идут строительные компании, которые имеют собственные средства и предпочитают не пользоваться кредитами. Впрочем, если они будут получать кредитные ресурсы, то шанс войти в федеральную программу у них есть, такие примеры у нас были еще несколько лет тому назад.
- А если застройщик задумался об участии в программе, какие шаги он должен предпринять? Существует ли что-то вроде дорожной карты?
- Да. Безусловно, алгоритм абсолютно понятен. К сожалению, это не очень быстрое дело: в соответствии с законом, мы можем выставлять на аукцион право развития территории как застроенной аварийным и ветхим жильем, только переждав полгода, которые отводятся на то, чтобы жители имели возможность определиться с решением вопроса самостоятельной реконструкции и нового строительства. Данная пауза не требуется, если все жители дружно отказываются от самостоятельного решения проблем, связанных с реконструкцией, ремонтом, перестройкой своего жилого фонда. Вы понимаете, что достаточно сложно получить такой стопроцентный коллективный отказ. Поэтому дорожная карта существует, последовательность действий прописана нашими муниципальными программами, федеральными законами, и, безусловно, мы заявили всем нашим потенциальным партнерам в решении этих вопросов, что будем оказывать сопровождение по всем этим процедурам и минимизировать все возможные временные задержки с тем, чтобы они как можно быстрее начинали реализовать. Вы понимаете, что процесс расселения - договорной процесс инвестора с жителями, и он может длиться очень долго, как в Челябинске. Все зависит от сговорчивости жителей, от условий, которые им предлагает инвестор, насколько они интересны. Если мы войдем в реконструкцию кварталов с предоставлением нового жилья, расположенного максимально близко к сносимому - я думаю, процесс быстрее пойдет. Сейчас это нововведение, но на наших пилотных проектах, которые у нас сейчас прорабатываются, я думаю, оно должно сработать.
Хотел бы сказать о наших первопроходцах. Наиболее пройденная поэтапно стадия реализации проекта - у Домостроительного комбината по кварталу, ограниченному улицами 9 Января, Семилукская и Краснодонская. Там на сегодняшний день практически завершены вопросы, связанные с расселением, разработан проект планировки территории - пилотный проект, по которому они движутся. Также они прорабатывают сегодня квартал на улице Пирогова - Крымской. Сегодня у нас уже есть компании, заинтересованные в развитии квартала, ограниченного улицами Ленинградской, Полины Осипенко и Ленинским проспектом. Появляется серьезный интерес к так называемому 33 кварталу, который расположен между Ленинским проспектом и улицей Ленинградской в районе рынка «Придача». Также мы предметно обсуждали с потенциальными инвесторами квартал Ростовская - Менделеева.
Не все решаются заняться освоением участков, занятых ветхим и аварийным жильем - кто-то приходит, изучает ситуацию и отказывается. Но есть и те, кто от этого не уходит - мы готовим аукционы и знаем, что участники будут. Кроме того, есть некоторые территории в городе, которые не вошли в нашу городскую программу по развитию застроенных территорий, но там компании занимаются расселением под собственную ответственность и потом обращаются с просьбой разрешить им застройку расселенной территории. Создание точечных объектов на месте снесенных домов - это не решение проблемы для Воронежа. Поэтому один из основных принципов - переход к комплексной застройке с тем, чтобы мы имели не только жилье, но и определенный уровень благоустройства, инфраструктуры и цельный архитектурный облик. Это тема, которая нас очень беспокоит. Большие финансовые вложения на первоначальной стадии - в расселение квартир, в выкуп гаражей, сараев, подведение объектов инженерной инфраструктуры - приводят к тому, что для того, чтобы экономика проекта была положительной, застройщики уходят в достаточно высокую этажность и увеличивают плотность застройки. Мы хотели бы, чтобы эти кварталы сохраняли сомасштабный человеку облик, а не были плотно и кучно застроены многоэтажными домами, где будут колодцы вместо дворов... Это проблема, которую можно решить только одним путем - снизив нагрузку на застройщика, оказав ему определенную поддержку, но поставив как условие соблюдение определенных параметров в строительстве. К этому мы, я надеюсь, придем, но нам еще надо проработать возможности реального снятия части нагрузки с застройщика.
- Регулярно в федеральных новостях появляется информация о регионах, не справившихся с программой расселения ветхого и аварийного жилья. Значит - проблема на контроле? Ощущаете ли вы пристальное внимание федерального центра?
- Контроль действительно жесткий, но есть проблемы, которые сегодня, к сожалению, не решены. Первое - на всероссийском семинаре в Ярославле поднимался вопрос о том, что сегодня цены, по которым Федерация финансирует строительство жилья для расселения, значительно ниже сложившихся рыночных. Практически по всем городам такая ситуация. Второе - то, что деньги выделяются исключительно на расселяемые квадратные метры. Люди проживают в квартирах, которые не соответствуют элементарным санитарным нормам, и даже минимизируя проектными решениями площадь, мы не можем вписаться в стартовые данные расселяемых квартир. Мы в любом случае должны соблюдать сегодняшние санитарные нормы, а это сразу приводит к превышению представляемых квадратных метров над теми квадратными метрами, которые у гражданина или у семьи были до этого. Они за счет федерального бюджета никак не компенсируются - это ложится дополнительной нагрузкой на городской бюджет. На семинаре эту проблему поднимали другие регионы и говорили, что надо на федеральном уровне принять решение, которое бы позволяло предусматривать средства, исходя не из фактических квадратных метров, а из минимальных действующих санитарных норм. Это действительно хорошая программа, и она реально помогает сдвинуть эту «неподъемную» тему, но беспокоит риск того, что людей из квартир, вообще не соответствующих никаким нормам, расселят во вновь построенные «хрущевки». Что пройдет какое-то количество лет, и опять будет понимание того, что это жилье, не соответствующее нормальным стандартам. Видимо, сейчас во главе угла все-таки стоит определенная ограниченность финансовых ресурсов, не позволяющая широко посмотреть на эту тему. Но, конечно, для людей надо строить достойное современное жилье - мы в 21 веке живем. Кстати, когда застройщики, инвесторы расселяют самостоятельно, они дают квартиры, превышающие расселяемые по квадратным метрам. И только на основании этого они могут с людьми договориться, чтобы они переселились – это стимул для движения. Если 18 кв. м было и 18 кв. м дали, то большого стимула не возникает, а если эти 18 кв. м еще и в другом конце города... К тому же, сейчас нет квартир на 18 кв. м - минимум 33, 35.
- Сложная ситуация...
- Вообще в этой проблеме очень много разноплановых препятствий. Сегодня потенциальные застройщики, инвесторы видят интерес в этих территориях, потому что они находятся зачастую в центральной части города, обеспечены инфраструктурой - как минимум, транспортная стопроцентно есть. Инженерная инфраструктура тоже есть, но она требует реконструкции, потому что понятно, что если мы плотность увеличим - а после застройки она увеличивается в несколько раз, - то потребуется перекладка сетей, увеличение диаметров, пропускной способности и т.д. Но, тем не менее, это все-таки не чистое поле, потому что сегодня чистые площадки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой, способны освоить несколько крупнейших организаций из тех, которые есть в городе. Всем остальным эта тема уже недоступна, они не смогут стартовать - слишком высокий ценз. Для небольших и средних строительных компаний тема расселения очень интересна, но нерешенность основных моментов, которая еще присутствует, их сдерживает. Поэтому интерес к этой теме угасать не будет - все равно будут искаться какие-то новые ходы, подходы, потому что площадки, на самом деле - центральная часть города, центральные магистрали. 9 Января, Московский проспект, 45 Стрелковой Дивизии, Ростовская, Менделеева, Ленинградская – «центрее», что называется, некуда. Я думаю, что даже за прошедший год видно, как этот интерес нарастает. Все больше и больше приходит застройщиков, инвесторов, которые интересуются, вносят предложения и выражают готовность идти дальше. Мы с ними прорабатываем все эти вопросы, и я надеюсь, что позитивный результат будет.
- Существуют ли какие-либо заградительные меры от «расползания» города на окраины?
- Хороший вопрос, интересный... Односложно на него не ответишь... Кардинальная заградительная мера в принципе может быть одна - не выделять землю. Но на сегодняшний день земельные участки в большинстве случаев приобретаются на рынке. Это тоже определенная проблема, потому что сначала покупается земельный участок, а потом ставится вопрос о том, что там хотят строить. Однако у города не беспредельные возможности, и застройщики должны это понимать. Если по окраинам будет интенсивно вестись жилищное строительство, город не будет успевать с дорогами, с инженерной инфраструктурой, потому что для этого нужна реконструкция наших головных сооружений, таких, как водоподъемные станции, водозаборы, канализационно-насосные станции, электрические сети и т.д. Я уже не говорю про социальную инфраструктуру - здесь вообще есть реальная проблема, потому что нельзя сегодня сделать ставку на строительство социальных объектов - школ и детских садов -только в новых, строящихся микрорайонах, при этом не обращая внимания, что есть школы и детские сады послевоенной постройки, которые находятся в давно сложившейся городской структуре и уже сегодня не соответствуют санитарным, противопожарным нормам, требуют серьезной реконструкции, модернизации, пристроек - и это надо делать. Нельзя, чтобы у нас в центре города ветшали эти объекты, не соответствующие сегодняшним стандартам. Это первое. Второе - у города сегодня есть наследие в виде застроенных в 90-е - 2000-е годы микрорайонов, когда «социалка» вообще не строилась. И сегодня люди совершенно справедливо возмущаются - на той же улице Ломоносова нет ни школы, ни детского сада. И мы обязаны планировать в бюджете и восполнять эти прорехи, которые образовались из-за градостроительной политики тех лет. Если к этому еще приплюсовать необходимость строительства во вновь строящихся микрорайонах, то задача разрастается до тех масштабов, которые бюджет города просто не выдержит, так что это один из ограничивающих факторов. Надо понимать, что если сегодня построить спальный район на границе городского округа, в серьезном отрыве от существующей социальной инфраструктуры - в первую очередь сам застройщик будет испытывать проблемы с реализацией квартир, потому что сегодня те, кто приобретает квартиры, обязательно смотрят на наличие социальных объектов и на перспективу их получения. Кроме того, мы можем создать так называемую маятниковую миграцию, когда люди будут каждый день возить детей из школ и детского сада и обратно и нагружать улично-дорожную сеть, создавать огромные пробки и заторы.
Должен сказать, что на сегодняшний день есть очень серьезное отношение к этой теме со стороны губернатора и областного правительства, Не случайно появилась программа строительства детских садов по муниципально-частному партнерству, когда застройщики сначала строят объект, а потом город его выкупает. Это позволило совершить определенный рывок уже в 2014 году, в 2015 году еще прибавка будет, то есть основная проблема по местам в детских садах будет снята.
Каким образом выстраивать взаимоотношения с инвесторами, застройщиками на новых территориях - вот это для нас сегодня одна из задач. Мы уже ведем диалог, не всегда он удовлетворяет обе стороны, но, тем не менее, мы все равно обязаны найти решение. Сегодня нельзя, на мой взгляд, однозначно утверждать, что это проблема городских властей – «мы будем строить жилье, а вы обеспечьте садами и школами». Мы за бизнесом не успеем сегодня при таких темпах, когда у нас 660 тысяч квадратных метров было сдано в 2013 году, а при введении новых мощностей, которые сегодня были заявлены нашими предприятиями строительной индустрии, мы и миллион сможем строить. Соответственно, возрастает и потребность в «социалке». Это стратегическая тема, над которой нам придется работать в ближайшие годы.
- Строительная энергия - как вода, она устремляется по пути наименьшего сопротивления - и пока растекается на окраины. Как вы считаете, возможно ли этот поток завернуть внутрь города и что могло бы этому способствовать, какие стандартные и нестандартные меры?
- Мы о них уже, собственно, говорили -безусловно, нужен потенциал городских властей, который позволял бы этими потоками управлять, но не просто силой административного воздействия – приказом всего не решишь. Нужно создание предпосылок и условий для того, чтобы появился интерес к направлению этого потока в центральную часть города. Насколько я знаю, во время форума «Зодчество VRN» поднимался вопрос - что нужно регионам со стороны министерств строительства и ЖКХ, какие меры поддержки нужны регионам со стороны Федерации, чтобы стимулировать жилищное строительство, в том числе - на застроенных территориях, подлежащих развитию. На мой взгляд, самое главное - это вливания средств в инженерную инфраструктуру и в расселение жилья. Если это будет сделано с уровня государства, то можно уже говорить о том, чтобы с уровня государства и муниципальных образований диктовать определенные правила игры и привлекать застройщиков на те территории, которые сегодня мы обязаны переустраивать и реконструировать.
- То есть, тогда экономический «пряник» сработает?
- Конечно. Учитывая, что территориальная привлекательность этих участков намного выше, чем окраинных, я думаю, тут другие аргументы и не потребуются.
