Вопрос безопасности сделок с недвижимостью в последнее время стал отнюдь не праздным. Известны многочисленные способы мошенничества при купле-продаже недвижимости, суды регулярно рассматривают соответствующие споры, а то и уголовные дела. Да и законодатель порой веселит инициативами: например, может позволить в некоторых случаях реализовать недвижимость без согласия сособственника. Но не все так печально, как может показаться на первый взгляд: есть законные и доступные способы оградить себя от целого ряда неприятностей. Начну с банальных, а затем перейду к оригинальным.
Из самого простого и не требующего огромных усилий и затрат – при покупке недвижимости следуйте двум правилам: во-первых, не верьте свидетельствам о праве собственности, а только выписке из ЕГРП и, во-вторых, разговаривайте с собственником.
Подыскав подходящий объект недвижимости, не поленитесь, дойдите до Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (оно же УФРС, оно же «Недвижимость»), или обратитесь в МФЦ «Одно окно» и закажите выписку из Реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) по тому объекту, который вы планируете приобрести. Выписка будет готова в течение трех рабочих дней, которые в масштабах планируемой покупки ничего не решат. Госпошлина за выдачу выписки – копеечная, но это, пожалуй, единственный актуальный документ, из которого можно увидеть, кто является собственником (или собственниками) объекта недвижимости и наложены ли какие-то ограничения, обременения, которые могут воспрепятствовать заключению сделки.
Если, исходя из актуальной (не прошлогодней!) выписки из ЕГРП, объект «чистый»: не заложен, не арестован, не обременен правами третьих лиц, то переходим ко второму правилу – разговариваем с собственником. Да, именно с ним (или с ними), даже если это 90-летняя глухая бабушка, живущая в забытом богом хуторе на краю земли, а квартиру продает ее сын/внук/брат/сват, права которого на продажу оформлены нотариальной доверенностью. Всегда разговариваем с собственником! Едем на край земли, кричим в ухо, выясняем, действительно ли хочет продать, почему, давала ли доверенность и кому – только так и не иначе. Поверьте – 90% самых распространенных проблем с приобретением недвижимости можно избежать, соблюдая эти два правила. Если по данным ЕГРП недвижимость не обременена правами третьих лиц, принадлежит Ивановой Марии Ивановне, и Мария Ивановна жива, здорова, способна с вами общаться и четко формулировать и мотивировать свое желание продать – можно готовиться к заключению сделки.
На этом этапе, с одной стороны, можно расслабиться и заключать договор, регистрировать его, получать свидетельство о собственности, взваливать на себя бремя содержания имущества и наслаждаться, а можно проявить некоторые признаки паранойи и некоторым образом дополнительно обезопасить себя, как собственника недвижимости, на будущее. Схема эта абсолютно законна, но ориентирована, прежде всего, на бизнес-сообщество, поскольку для ее осуществления требуются некоторые усилия.
Как обещал, перехожу к оригинальному способу обеспечения безопасности сделки и защиты своих прав в будущем. Итак, еще до того, как вы начали присматривать недвижимость для приобретения, не лишним будет заблаговременно зарегистрировать юридическое лицо – например, ООО «Стоп мошенник!» с единственным учредителем, участником и директором – в идеале тем самым, который планирует стать собственником недвижимости. Здесь многие читатели начинают подозревать, что у автора весеннее обострение – не торопитесь с выводами, дочитайте, и все станет понятно.
Далее, на баланс ООО «Стоп мошенник!» должна попасть денежная сумма, достаточная для приобретения планируемого объекта недвижимости. Отлично, если по данному предприятию пройдут какие-то обороты денежных средств, но главное не это. До заключения договора купли-продажи недвижимости покупатель занимает у созданного им же предприятия сумму, необходимую для покупки недвижимости; заключается договор, в договоре указывается цель займа (на приобретение конкретной недвижимости), деньги перечисляются со счета ООО «Стоп мошенник!» на счет покупателя, в назначении платежа указывается тот самый договор займа – соблюдаются все формальности. В этом же договоре предусматривается обязанность покупателя заложить приобретенное недвижимое имущество предприятию, выдавшему займ.
После этого покупатель в общем порядке, как физическое лицо, приобретает недвижимость, а затем закладывает ее тому же ООО «Стоп мошенник!», где он, как вы помните – единственный и неповторимый учредитель-участник-директор. Договор залога, естественно, регистрируется в том же ЕГРП в установленном порядке.
Для чего все это нужно? После такой процедуры ООО становится залогодержателем приобретенной недвижимости. По документам вы будете «возвращать долг» не торопясь, залог будет действовать, и никто, кроме вас, его не снимет – вы же теперь едины в трех лицах: учредителя, директора и собственника. И если кто-то решит вас обмануть и попытается продать приобретенную недвижимость без вашего ведома (например, по поддельной доверенности), то об этом сразу же будет уведомлен залогодержатель. Да, именно учрежденное вами ООО «Стоп мошенник!». Это позволит, с одной стороны, оперативно (а не post factum!) узнать о «покушении» на вашу недвижимость, с другой – обезопасить себя действующим залогом, с третьей – в самом худшем случае – иметь численный перевес в суде, действуя «в двух ипостасях»: как физическое и как юридическое лицо. Хотя, при такой страховке до третьего пункта дойти очень трудно
