Воронеж. 25.06.2015. ABIREG.RU – Аналитика – В мае этого года в Белгородской области случился уникальный прецедент: впервые за всю историю работы в России закрылся ресторан международной сети быстрого питания «Макдоналдс». Причиной послужил банальный, на первый взгляд, конфликт арендатора и девелопера: первый захотел сэкономить на арендной плате, второму это показалось слишком убыточным. В итоге фаст-фуд расторг отношения с компанией и закрыл ресторан. Казалось бы, рабочая ситуация, «потерпевших» и «виноватых» искать глупо. Однако на днях девелопер обратился в суд и попросил признать договор с «Макдоналдсом» кабальным. «Абирег» попытался выяснить, что толкнуло инвестора, вложившего 50 млн рублей в ресторан международной сети фаст-фуда, искать защиты в суде.
Что нам стоит «Мак» построить?
Вопрос, на самом деле, не шуточный. «Макдоналдс» – компания мирового масштаба. К организации своего бизнеса она подходит трепетно, в первую очередь – в вопросе имиджа. Поэтому построить абы какой сарай, нацепить на него вывеску и попросить «Макдоналдс» продавать там свою картошку фри не получится.
С подобной проблемой в 2013 году столкнулась и группа компаний «СК ЮСП», когда задумала привлечь мировой бренд в Белгородскую область. Для теплого приема был выбран городок Строитель. В нем живет всего 25 тыс. человек, однако расчет делался не на них: через населенный пункт проходит федеральная автодорога М-2 «Крым», ведущая из Москвы к одноименному полуострову (заканчивается на границе с Украиной). Основными потребителями фирменных гамбургеров «Макдоналдса» должны были стать страждущие погреться на черноморском побережье туристы.
В середине 2013 года девелопер заключил с сетью быстрого питания предварительный контракт на строительство здания под ресторан. Характеристики проекта были приведены в соответствие со строгими спецификациями «Макдоналдса». По словам гендиректора «ЮСП Девелопмент» Антона Юрина, весь процесс строительства, начиная с выбора локации и получения технических условий и заканчивая сдачей в эксплуатацию, велся под чутким контролем сети фаст-фуда.
За год инвестор вложил в проект порядка 50 млн рублей заемных средств. На выходе же получил одноэтажное здание площадью 420 кв. м. в фирменном стиле «Макдоналдса»: с «МакАвто», летней террасой и прочими характерными элементами сети.
Условные условия
В общих чертах договор аренды между «Макдоналдсом» и «ЮСП Девелопмент» представлял собой следующее. Сеть фаст-фуда обязалась в течение 20 лет арендовать у девелопера помещение ресторана и ежемесячно платить за 1 кв. м. минимальную ставку в 30,83 доллара США (почти 13 тыс. долларов США за все помещение). При этом если объем выручки ресторана превышал определенную планку, то «Макдоналдс» должен был выплачивать арендодателю 5% от оборота.
На первых порах (ресторан открылся летом 2014 года) инвестор не знал забот. Однако уже спустя несколько месяцев работы «Макдоналдс» предложил пересмотреть условия аренды. Вероятно, клиентская база оказалась далеко не такой большой, как сначала рассчитывала сеть фаст-фуда. За год строительства на геополитической карте мира успело многое измениться. Трафик на автодороге М-2 «Крым» существенно сократился, поток страждущих попасть на одноименный полуостров через территорию Украины иссяк. Оборот придорожного «Макдоналдса», соответственно, упал.
По словам господина Юрина, сеть быстрого питания предложила девелоперу отказаться от фиксированной арендной платы и оставить только проценты от оборота. В таком случае «ЮСП Девелопмент» получал бы в месяц менее 100 тыс. рублей. Фиксированная ставка, напомним, составляла почти 13 тыс. долларов США, что даже до девальвации национальной валюты в конце 2014 года составляло около 500 тыс. рублей. С учетом же колебания курса эта цифра превратилась почти в 1 млн рублей.
Вполне ожидаемо, что девелопер на такие условия соглашаться не захотел. Однако и «упираться рогом» не думал. По словам господина Юрина, «ЮСП Девелопмент» предложила «Макдоналдсу» нивелировать экономические колебания и «заморозить» курс арендной ставки на уровне 37 рублей за 1 доллар США. «Макдоналдс» предложение не принял.
Более того, сеть быстрого питания продолжила в ультимативной форме «гнуть свою линию». «Ты им предложение – они гнут свое. Или наши условия, или закрытие ресторана. Ноль компромиссов, ноль желания найти общую почву, ноль внимания к социальной ответственности», - заявил господин Юрин.
Право сильного
В итоге договор аренды был расторгнут «Макдоналдсом» в одностороннем порядке. «Решение было принято после длительных переговоров с арендодателем, отказывающимся прийти к взаимоприемлемым условиям», - заявили тогда в сети быстрого питания.
В любом другом случае, вероятно, арендатор заплатил бы гигантские отступные. Но не «Макдоналдс». Парадоксально, но в договоре есть пункт, согласно которому сеть быстрого питания имеет право в одностороннем и бесспорном порядке отказаться от своих обязательств. Единственное, что она в этом случае должна, – отработать последние три месяца.
Встает вопрос: каким образом девелопер умудрился подписать столь рискованный для себя договор и вложить 50 млн рублей в проект, не подкрепленный, по сути, никакими обязательствами со стороны «Макдоналдса»?
По словам господина Юрина, «ЮСП Девелопмент» неоднократно пыталась вычеркнуть злополучный пункт из договора аренды. Но безуспешно. «Нам сказали, что договор нужно будет пересогласовывать в головном офисе за границей, а на это уйдет полгода или больше. Сказали, что еще ни разу не подводили партнеров, никогда не расторгали договоров и не закрывали ресторанов в России. Лично мне в ходе переговоров было сказано много обнадеживающих слов о стабильности и репутации бренда», - заявил гендиректор компании.
Выходит, девелопер поверил «Макдоналдсу» на слово, понадеялся на устные гарантии. Ведь за 25 лет работы ни одного прецедента закрытия ресторана не было, так ведь? Теперь есть.
Кабальный пунктик
Пожалуй, ситуация не выделялась бы из тысячи подобных, если бы с ресторана можно было попросту снять вывеску и сдать его в аренду другой сети. Но ведь в том то и беда, что здание строилось специально под «Макдоналдс». И характерный стиль одной вывеской не изменить. Нужно вкладывать дополнительные средства в переустройство здания, которое и так обошлось девелоперу уже в 50 млн рублей.
Взвесив все за и против, компания решила искать защиты в суде. В середине июня в белгородский арбитраж поступил иск о признании пункта 10.1 договора с «Макдоналдсом» недействительным в силу его кабальности. Это как раз тот пункт, который позволил сети быстрого питания в одностороннем порядке прекратить отношения с девелопером. Компания намерена доказать, что договор аренды изначально был для нее крайне невыгоден. А заключался он в силу стечения тяжелых обстоятельств: к тому моменту здание в фирменном стиле «Макдоналдса» уже было построено по договоренности с сетью быстрого питания.
Послевкусие
По мнению господина Юрина, «Макдоналдс» в своем «упрямстве» по снижению арендной платы поступил как минимум недальновидно. «Сейчас напротив бывшего ресторана строится гипермаркет «Линия». К Новому году должен открыться. В паре сотен метров от ресторана по программе «Газпрома» уже в августе начнется строительство ледового дворца областного значения. Тоже неплохая точка притяжения будет. Плюс мы сами рассчитываем поблизости построить строительный гипермаркет», - заявил гендиректор компании.
«Сейчас к площадке присматриваются KFC, «Бургеркинг», местные фаст-фуды. Думаем, к открытию «Линии» как раз появится новый арендатор. Почему «Макдоналдс» не захотел потерпеть годик, непонятно», - отметил господин Юрин.
Отметим, что за свою манеру вести бизнес известная сеть фаст-фуда рискует получить сторицей: по словам господина Юрина, сейчас заморожена работа с «Макдоналдсом» по созданию аналогичных ресторанов в Омске и Белгороде. Там, правда, до строительства дело не дошло: проекты остановились на этапе разработки.
