Белгород. 21.04.2016. ABIREG.RU – Аналитика – Домостроительная компания (ДСК) Белгорода в 2016 году планирует ввести более 25 тыс. кв. м недвижимости, сократив объемы в сравнении с прошлым годом. Все же генеральный директор Максим Егоров уверен, что удержаться в кризис, который сейчас переживает строительная отрасль, им удалось благодаря использованию собственных оборотных средств, без привлечения кредитов. Господин Егоров в общении с корреспондентом «Абирега» дал оптимистичный прогноз по восстановлению строительного рынка, где, по его мнению, в ближайшее время спрос на жилье будет только расти.
– Расскажите, есть ли особенности строительного бизнеса в Белгородской области?
– Особенностей ни у одного из регионов нет. Есть специфика отдельно взятого региона, которая зависит от предпочтения людей. Так, в Белгородской области не любят деревянные дома в различном своем проявлении – даже самого лучшего качества, из лучшего дерева. Белгородцы эти дома не принимают, им нравятся каменные дома. И тут не докажешь, что по своим характеристикам деревянный дом не хуже, а иногда и лучше, чем, скажем, из кирпича.
– В Белгородской области сложилась практика обременения застройщиков объектами социальной сферы. Как вы относитесь к этому, какие сложности это вызывает?
– Это не обременение, это правило застройки, условия работы и основы развития города. Но никто не заставляет: не хочешь – не строй в Белгороде, есть другие регионы. У нас же застройщик заходит с комплексным освоением территории и должен сделать дороги, сети и выполнить четко прописанные социальные обязательства. Предварительно все это обязательно просчитывается – так, чтобы это было выполнимо для компании. В итоге маржа застройщика небольшая, и традиционно она составляет 5-7%, в некоторых случаях – до 10%, поэтому приезжим не так выгодно здесь строить. В основном застройщики – белгородцы, чьи дети тоже живут здесь.
– Выходит, что это снижает конкуренцию на строительном рынке?
– Напротив, вход на рынок открыт. Просто большинство застройщиков привыкли иметь немного другую маржинальность. Поэтому именно с этой точки зрения им неинтересно сюда заходить. Но барьера для входа на рынок региона не существует.
– А проблем с реализацией такого жилья не возникает? Ведь цена квадратного метра гораздо выше.
– И да, и нет. С одной стороны, если проблемы и возникают, то в кратковременный период, но в целом это отражается на привлекательности города. Мы деньги своей компании капитализируем в интерес к своей продукции и в будущем рассчитываем получить от этого дополнительные дивиденды. Снижение продаж зачастую связано с объективной реальностью: где-то ставку по ипотеке повысили, где-то появилась неуверенность в завтрашнем дне и продажи на некоторый период просели. Например, по итогам 2015 года по отношению к 2014 году наши продажи снизились от 45 до 60%, это в целом связано с экономической ситуацией, которую мы имеем в стране.
– Сложности строительной отрасли 2015 года отразились на вводе объектов. Есть ли в вашей компании замороженные инвестпроекты?
– Нет, нам удалось этого избежать. Во многом благодаря тому, что у нас нет кредитов. Мы справляемся своими средствами. В 2015 году у нас был ряд объектов, которые мы ввели позже намеченного срока, но в большей степени это связано с тем, что в один момент экономика страны почти остановилась. На заводах не понимали, кому продавать и по какой цене. В конце 2014 года и начале 2015-го мы просто не получали необходимых материалов. Потребовалось приложить много усилий, чтобы переориентироваться на новых производителей.
– А с какими поставщиками материалов вы работаете?
– Поставляют нам белорусы, сейчас много предприятий, которые работают на Урале, Новосибирске, под Красноярском активно развивается наша экономика и промышленность. Были у нас попытки работать по поставке лифтов с российско-китайским предприятием. Но все это осталось в стадии переговоров. Самый сложный период пережили. Не могу сказать, что сейчас легче, но все адаптировались к ситуации. Заводы продолжают работать, мы получаем необходимые материалы и ту задержку, которая образовалась по вводу жилья, мы наверстали. Сейчас из домов, сдача которых задержалась, остался один. В июне мы его сдадим. Нужно отдельно поблагодарить наших партнеров – покупателей, которые с понимание отнеслись к ситуации.
– Изменился ли спрос на жилье в Белгороде в различных сегментах за прошедший год?
– Есть сегмент бизнес-жилья. Еще его называют элитным. Хотя для меня до сих пор загадка, как этот сегмент выделяют. То есть если мы дороже что-то продаем, это сразу становится элитным? (Смеется.) Соотношение по сегментам почти не изменилось, упало в целом количество покупателей, и поменялись объемы приобретенного жилья в каждом из них. Например, покупатели экономжилья в нынешних условиях будут искать квартиру не в 50 метров квадратных, а в 35. Такая же ситуация в элитном сегменте: вместо 150 кв. м – 100.
– Чего ожидаете от 2016 года?
– Сейчас снижение наблюдается во всех отраслях, но оно в итоге закончится. Будут ли расти экономические показатели в этом году и какими темпами, сейчас никто не может сказать. Мы думаем, что состояние нашего рынка сегодня – это определенное дно, и мы медленно будем расти, хотя застройщикам разогнать свою «машину» заново довольно сложно. В восстановлении доходности населения, думаю, это будет немного быстрее. Точно можно сказать, что по отношению к 2014 году в 2016 и 2017 годах количество новостроек на рынке будет значительно меньше, потому что в годы кризиса и мы, и наши коллеги значительно сократили строительство новых объектов, а спрос к концу 2016 года уже начнет восстанавливаться. И здесь могут возникнуть перегибы в ценовом диапазоне, особенно у перекупщиков или у людей, которые уже сейчас рассчитывают на этом заработать. В данный момент они покупают жилье, коммерческую недвижимость. Может быть, где-то рискуют, но рассчитывают не только сохранить свои сбережения, но и заработать в будущем.
Если сейчас по кривым спроса и предложения на рынке перегиб в сторону предложения, в ближайшее время спрос будет восстанавливаться и в какой-то момент он перехлестнет предложение. А пока застройщики нарастят мощности, это может занять довольно длительный период.
– Сколько времени, по-вашему, потребуется на восстановление баланса?
– Не меньше года – полутора лет. От момента, когда принято решение о строительстве, до момента, когда начнем забивать сваи, может пройти от восьми месяцев до полутора лет. Здесь много нюансов: согласование и получение проектной документации, разрешения на землю, на строительство и так далее.
– В 2015 году из введенных в Белгородской области 1,55 млн кв. м жилья на индивидуальное приходилось около более 1,2 млн кв. м. Сказывается ли этот крен в сторону частной застройки на работе строительных компаний?
– Мы работаем исключительно в рамках рыночной экономики и производим продукции ровно столько, сколько готовы у нас приобрести. Соотношение многоэтажного жилья к индивидуальному где-то 20 к 80. И мы этому тоже рады, потому что частное строительство загружает сопутствующие отрасли – производителей стройматериалов, сетевые, дорожные компании. Это в целом двигатель экономики. Определенная ниша многоэтажного жилья все равно останется. Есть категории людей, которые будут жить в квартирах. Поэтому своего покупателя мы всегда найдем. Другой вопрос, сколько это составит от общего объема вводимого жилья – 20%, 50 или 5 – это условия рынка и мы будем подстраиваться.
– К банкротству застройщиков это не приведет?
– К банкротству – нет, а вот к уходу с белгородского рынка каких-то застройщиков – да. Или заставит переориентироваться на соседние регионы – Курск, Воронеж, Москву.
– А вы в другие регионы пробовали выходить?
– С другими регионами сотрудничаем, но основной фронт работы в Белгороде. Есть амбиции и планы, наработки по выделению земли в других регионах. До нынешнего экономического витка мы присматривали проекты в Калининграде, интересовались условиями строительства в Минске. Есть наработки, но будем ли мы там строить, пока не могу сказать, решили выдержать паузу.
– От чего будет зависеть решение запустить проект за пределами Белгорода?
– Будет зависеть от стоимости денег. Кредиты очень дорогие сейчас и для производителей, и для строителей, и для людей.
– С Агентством ипотечного жилищного кредитования вы работаете?
– Мы с ними постоянно разговариваем, общаемся, но, на наш взгляд, пока их услуги нам не потребовались, и мы этому несказанно рады.
– Почему?
– У них процентная ставка значительно ниже, чем у других источников. Но, как и у всех заемных средств, есть один существенный минус – их нужно вернуть и еще заплатить за право пользования. Поэтому мы крайне неохотно двигаемся в этом направлении и очень не любим брать заемные средства у любых структур. Обходимся своей «обороткой».
– Намерена ли ДСК осваивать другие направления строительства?
– Специализируемся мы на жилищном строительстве, но можем строить все что угодно. Но у нас как-то не сложилась работа с бюджетом, объекты гражданской направленности – это в основном бюджет. Заказы от коммерческих структур на проектные работы торговых комплексов, развлекательных центров мы выполняем, но таких непрофильных проектов у нас мало.
– Какова доля таких проектов?
– Из общего объема по году это составляет не больше 10%.
– Над какими проектами ваша компания работает сейчас?
– Домостроительная компания застраивает два микрорайона в центре города – ЖК «Парковый» и ЖК «Гостёнский». Еще один большой микрорайон юридически расположен в Белгородском районе – это «Новосадовый». Мы начали строительство с того, что проложили сети, построили дороги, магазин и школу, совмещенную с детским садом, и только сейчас начали строить жилье.
– Почему изменился подход?
– Заботимся о тех, кто будет покупать это жилье, чтоб люди видели, что они покупают квартиры не в чистом поле. Микрорайон будет развиваться. Рассчитываем, что в ближайшие 7-10 лет там вырастет целый город. Сейчас это около 200 тыс. кв. м жилья, и дома вводятся постепенно уже сейчас.
– Какова сейчас потребность в жилье в Белгородской области?
– Потребность колоссальная и в Белгороде, и в области, и в стране в целом. Для того чтобы обеспечить всех желающих жить в своем отдельном жилье (не важно, в каком – частном или в многоквартирном), в Белгородской области необходимо вводить по 1,5 млн кв. м жилья еще на протяжении многих лет. В Российской Федерации нужно вводить не меньше 85 млн метров квадратных в год, только для того чтобы через 10-15 лет хотя бы приблизиться к показателю, когда каждый человек сможет хотя бы теоретически жить в своем отдельном жилье. Поэтому тут работы у нас еще много.
