Воронеж. 12.12.2016. ABIREG.RU – Аналитика – Воронеж, несмотря на кризис, продолжает активно застраиваться – ежегодно сдаются десятки новостроек. Однако дальнейшая судьба домов не интересует органы местного самоуправления, которые по закону обязаны проводить конкурсы по отбору управляющих компаний (УК). За последние годы ни одна УК Воронежа не была выбрана по конкурсу. «Абирег» разобрался: почему мэрия бойкотирует проведение конкурсов, а застройщикам выгодно «нагревать» собственников, назначая на обслуживание новостроек аффилированную УК. Сами же владельцы квартир в новостройках почти не возмущаются, так как часто не подозревают, что их права грубо нарушают и власти, и строители.
«Правовой беспредел» на глазах мэрии
По законодательству ответственность за права новоселов несут органы местного самоуправления, которые обязаны проводить открытые конкурсы по отбору УК и тем самым пресекать возможные злоупотребления застройщиков при сдаче новостроек. А нарушений застройщиков в Воронеже хватает.
Компании ООО «Выбор», «ВМУ-2», «КИТ», ООО «Талай», как и многие другие, давно работают на рынке недвижимости по одной схеме. Передать новостройки на постоянное (а не временное) обслуживание после сдачи застройщикам выгодно аффилированным УК. На явное нарушение прав новоселов чиновники как будто «закрывают глаза».
Воронежские строители даже не скрывают их связь с УК. К примеру, на сайте компании «Выбор» указано, что все новостройки обслуживает ООО «Выбор-Сервис». «Талай» отправляет новоселов за получением ключей от квартир в УК «Вега». Почему ни чиновники, ни надзорные ведомства не хотят видеть здесь явное нарушение закона? Ведь застройщики передают чужую собственность на хранение третьему лицу, поставив под угрозу неприкосновенность жилища.
Зачастую все застройщики Воронежа действуют по одной схеме – собственникам не выдают ключи, пока они не подпишут договор с аффилированной УК или протокол общего собрания собственников, где эту УК якобы выбрали. Многие подписывают документы, не подозревая, что, по сути, это обман и навязывание услуги.
Именно для того, чтобы не допустить вольного толкования застройщиками законодательства, как это происходит в Воронеже, Жилищный кодекс обязывает органы местного управления проводить конкурсы по выбору УК (ст. 161 ЖК РФ). Однако, как следует из информации сайта торгов, за последние несколько лет не было проведено ни одного конкурса! В мэрии не то чтобы блокируют их проведение, но просто не исполняют закон.
Как воронежские застройщики «нагревают» собственников после сдачи дома
Если УК и не аффилирована с застройщиком напрямую, то между ними есть «понятийная» договоренность, чтобы слаженно работать со всеми плюсами для застройщика. А преимущества для строителей явные.
Во-первых, строительной компании выгодно делать ремонт дома по гарантии не за свой счет, а за деньги УК, то есть жителей. Поэтому дома часто сдаются недоделанными, чтобы потом наводить окончательный «блеск» уже на деньги собственников.
По нормам застройщик обязан в течение пяти лет ремонтировать дом по гарантийным обязательствам, и плату за них он уже включил в стоимость квартиры. Но он «нагревает» покупателя второй раз ровно на ту же сумму, если не большую. Новосел вынужден снова платить за тот же гарантийный ремонт, но уже в свою УК.
Во-вторых, застройщику выгодно уменьшать свои расходы за содержание пустующих квартир. Когда дом сдается в эксплуатацию, чаще всего он раскуплен лишь наполовину. Обязанность платить квартплату за нераспроданные помещения, по ст. 153 ЖК РФ, лежит на застройщике. Логично, что ему выгодно, чтобы аффилированная УК не требовала с него эти деньги. Более того, близкая к нему УК даже не начисляет эту плату, и дом в результате содержится на минимум.
Если взять среднестатистическую новостройку, которая распродана наполовину, то недополученные доходы УК составят более полумиллиона рублей в год! Крупный ущерб для УК приводит к тому, что не хватает денег на уборщиков, оборудование детской площадки, тротуаров. По данным мэрии, в Воронеже работают 118 УК и 333 ТСЖ – можно только представить, сколько средств теряется из того, что могло бы пойти на благоустройство воронежских дворов. Кроме того, в доме устанавливается высокий тариф за обслуживание (надо же как-то компенсировать недоборы), за который жители и вовсе не голосовали.
Злоупотребления застройщика нарастают как снежный ком. Когда он зашел в дом со своей УК и ему удалось «развести» жильцов по-крупному, то и в мелочах ему не хочется «отставать». Как рассказал «Абирегу» собственник квартиры в ЖК «Вега» компании «Талай» Дмитрий, УК «Вега» (связана с «Талай») летом начисляла жильцам плату за вывоз строительного мусора. Он уточнил, что общая сумма, которую требовала УК со всех собственников, составляла 200 тыс. рублей. Однако по законодательству эта сумма уже включена в плату за жилое помещение. Получается, что с новоселов снова незаконно собирали деньги.
В итоге благоустройство в новостройке минимально, так как УК дома недополучает доходы и расходует то, что собирает, на услуги, которые обязан оплачивать застройщик.
В Воронеже «нагрев» собственников происходит повсеместно. Новосела грубо используют как «жертву-терпилу» и трясут деньги за все – за то, что он уже заплатил, за неоправданно высокий тариф, за расходы строительной компании, которой ни он, ни его УК, по закону, ничего не обязаны платить. И все это – в открытую, на глазах городской власти, которая обязана защищать жителей от злоупотреблений застройщиков через механизм проведения конкурсов по выбору УК.
Призвать чиновников исполнять закон пытается гордума
С начала года на тему отсутствия в Воронеже конкурсов по выбору УК в городской Думе прошли два заседания комиссии ЖКХ, благоустройства и дорожного хозяйства. По итогам депутаты спросили городских чиновников о причинах бездействия, на которые не смогли получить внятного ответа.
Еще весной, по сведению «Абирега», мэр Александр Гусев дал задание своему заму Алексею Антиликаторову начать проводить конкурсы, которых до сих пор нет. То есть, с одной стороны, в администрации понимают, что нужно менять ситуацию при выборе обслуживающих новостройки УК. А с другой, на запрос «Абирега» руководителю управления ЖКХ городской администрации Игорю Черенкову, почему конкурсы не проводятся, пришел нечеткий ответ с перечислением статей ЖК РФ о якобы исполнении закона без конкретики.
Получается, что в мэрии не налажена работа между подразделениями, чтобы механизм отбора УК заработал – один чиновник понимает, что работать по конкурсам надо, а другой делает вид, что все делается по закону.
Обнадеживает, что на вопрос «Абирега» лично вице-мэру Алексею Антиликаторову, он ответил, что первые конкурсы будут объявлены до конца года.
100% новостроек Воронежа должны обслуживаться УК по итогам конкурсных процедур
По закону, выбрать УК могут и сами новоселы – на созыв общего собрания собственников (ОСС) дается около 20 дней. Такое же время ЖК РФ предоставляет мэрии на проведение конкурса по выбору УК, если жители сами не могут определиться.
Здесь стоит остановиться на важном моменте – почему именно орган местного самоуправления должен в итоге заниматься конкурсами? В Воронежской гордуме «Абирегу» пояснили, что выбрать УК сами собственники могут только теоретически – если они зарегистрируют свои квартиры все в один день, затем соберут собрание, где будет кворум, и проголосуют в один день. «Даже при таком «идеальном» стечении обстоятельств легитимное решение о выборе способа управления может быть получено не ранее, чем через 24 дня с момента ввода дома в эксплуатацию, – пояснили «Абирегу» в гордуме. – На практике происходит, что дом заселен лишь наполовину и нет кворума, да и жильцы долго не могут собраться. Поэтому в отношении всех новостроек на 100% должна быть начата процедура проведения открытых конкурсов. И размещать извещение должен орган местного самоуправления».
Логика законодателя в Воронеже легко меняется на логику застройщиков. Если учесть силу строительного лобби в воронежской власти, то можно предположить, то в мэрии специально «закрывают глаза» на нарушение закона и намеренно не проводят конкурсы.
Чиновники прикрываются якобы законным правом застройщиков участвовать в выборе УК в новостройках. У строителей по закону действительно есть временная (!) обязанность заключить договор с любой УК в течение пяти дней после сдачи дома. Этим правом они пользуются «на ура». Затем в течение 20 дней должен быть объявлен конкурс, еще в течение 40 он должен быть проведен. Дальше на практике происходит следующее: конкурса нет, закон не исполняется, и временная УК становится постоянной. Все шито-крыто.
Интересно, что на вопрос «Абирега», в какие сроки у новостройки должна появиться УК, в мэрии ответили, сославшись именно на статью ЖК РФ, по которой застройщик должен заключить временный договор с УК. Про конкурсную процедуру в горадминстрации умолчали.
После того, как застройщик заключил с УК временный договор, он стремится узаконить ее любыми правдами и неправдами. Опять же напомним про распространенную практику, когда новоселам не выдают ключи, пока они не подпишут договор с УК, что незаконно. В п. 14 ст. 161 ЖК РФ указано, что до выбора способа управления на ОСС или по конкурсу составляется договор между УК и застройщиком. Никакого договора между УК и жильцами на этапе получения ключей не может быть!
Основаниями для договора УК и жильцов могут быть либо результаты состоявшегося конкурса, либо протокол ОСС о выборе УК. Кто из застройщиков «поумней», тот подсовывает собственникам кроме договора еще и бюллетени о голосовании или протокол общего собрания, которое якобы состоялось, и они обязаны его подписать.
Представители гордумы обращались в мэрию с просьбой показать хотя бы протоколы ОСС в новостройках или подписанные затем договоры между УК и жителями, однако чиновники не смогли предоставить ни одного документа.
Губернатор, УФАС и суды заставляют мэрию проводить конкурсы по УК
Можно, конечно, предположить, что чиновникам просто не хочется заниматься организацией конкурсов, раз нет массовых жалоб от жителей. С другой стороны, «лень» может поддерживаться строительным лобби, представителей которого, как известно, слишком много в воронежской власти.
Однако в последние два года жители понемногу начали самостоятельно разбираться в нюансах жилищного законодательства и жаловаться в суды и ведомства. Возмущенные жители домов №63, 67в, 69б, 71а по улице Минская еще в 2014 году обратились в суд, который признал, что застройщик «ВМУ-2» незаконно навязал им УК «Родник». Попытки мэрии оспорить решение суда потерпели фиаско. В ноябре 2014 года Управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) по Воронежской области потребовало администрацию города проводить конкурсы по выбору управляющих организаций для новостроек после выигранного суда по домам на ул. Минской. Мэрия попыталась оспорить претензии антимонопольщиков в апелляции, но безуспешно.
Однако претензии антимонопольщиков к мэрии в 2014 году можно считать «пробным шаром», а не системным отношением ведомства к отлаженной схеме нарушения жилищного законодательства в Воронеже. Потому что, к примеру, в ноябре этого года УФАС отказало жителям дома №71 по ул. Минской в рассмотрении аналогичного дела, которое выиграли их соседи по улице. УФАС посчитало, что в их случае ООО «ВМУ-2» предъявило протоколы, где жители сами выбрали ООО УК «Родник» на общем собрании. Хотя, как пояснили «Абирегу» собственники, якобы подписавшие протокол ни на каком собрании не присутствовали и документы не подписывали. А росчерк секретаря комиссии вообще представлен в документах УК «Родник» в двух разных вариантах.
31 октября глава воронежского УФАС Владимир Рохмистров выступил в правительстве области и пояснил, что по жилищному законодательству предусмотрен конкурсный отбор управляющих компаний. Он подчеркнул, что проведение конкурсов – обязанность органов местного самоуправления.
По итогам доклада главы УФАС губернатор Алексей Гордеев обратился к главам муниципальных образований и городских округов с поручением изучить законодательство и рассказать жителям об их правах.
– Они (жители – прим. ред.) должны выступать в качестве реальных собственников своего жилья и управлять им. У нас дома как будто принадлежат не жителям. Собственники видят свое пространство только в рамках квартиры и не больше, – заявил тогда глава региона. Губернатор предложил организовать обучающие семинары по вопросу проведения открытого конкурса для отбора управляющей компании.
Получается, что воронежская власть постоянно пытается скинуть ответственность на собственников. Это очень удобно, потому что большинство не знает жилищное законодательство настолько, чтобы понимать, что их обманывают. Когда же городские чиновники перестанут перекидывать проблемы друг на друга, а в конце концов – на жителей? Когда мэр наконец разберется в структуре своей администрации и наладит работу внутри?
Стоит только надеяться, что вмешательство УФАС и губернатора станет не разовым пиаром «силы власти», а реально поможет отстоять права тысяч новоселов и прекратить «серые схемы» по выуживанию денег из их карманов.
