Up
Вы читаете новости региона:
USD EURO
Вопрос недели

Улучшилась ли ситуация с московским пассажирским транспортом после запуска МЦД-1 и МЦД-2?

нет, работа МЦД не отлажена, пользоваться ими неудобно
да, заметно улучшилась транспортная доступность, стало комфортнее добираться в часы пик
не знаю, эффективность можно будет оценить только после запуска МЦД-3
не пользовался МЦД

 5137 
   
Защита: Введите код c картинки
Результаты
Комментарии к публикациям
Доброй ночи. Хорда, разумеется не нужна не только жителям ЮВАО, а всем здравосмыслящим. Достаточно эстакады на Волгоградском проспекте (24 часа в сутки дви...
Галина, 28.11.2019, 00:39
Не знаю, кто в итоге будет возводить комплекс, но зато порекомендую лучшего в России поставщика спортивных тренажеров для дома и залов. В ассортименте мног...
Денис, 21.11.2019, 18:49
Цели у застройщика и у дольщиков разные ! Дольщики хотят квартиры, а застройщик просто денег и побольше. ...
Алексей, 19.10.2019, 22:16
Юрьев с лета 2014 г. был в ЦОДД, до этого в банках трудился. Какие 10 лет?...
Ирина, 16.10.2019, 10:54
Где связь заголовка и содержания? Заморозка сделок - не является лишением разрешения на строительства. Запрет на строительство - это другое!...
Вячеслав, 12.08.2019, 13:35
31.10.2019, 11:02:18

«Тройка» раздора: почему дольщики очередного московского ЖК остались без квартир

Москва. 31.10.2019. MSK.ABIREG.RU – Эксклюзив – Никогда такого не было и вот опять: дольщики очередного московского жилищного комплекса не могут получить свои квартиры в уже построенном доме, вычеркнутом из реестра проблемных объектов. Речь идет о ЖК «Тройка» в Троицком городском округе. Этот объект начинали строить 15 лет назад и только в апреле 2018-го после смены застройщика, ареста земли и массы бюрократических проблем комплекс ввели в эксплуатацию и раздали уже порядком заждавшимся дольщикам ключи. Легкой рукой объект был исключен из реестра проблемных, и власти поспешили отчитаться о еще одном закрытом строительном «гештальте». Только вот спустя год после заселения выяснилось, что квартир в «Тройке» не хватило на всех: фактически целый подъезд дольщиков, заключивших договора на покупку жилья в далеком 2006-м году, остались без жилья. Как так это получилось – рассказываем в нашем материале.

Стройка десятилетия

Изначально строительством ЖК «Тройка», тогда еще в Московской области, занималось некое ООО «Десна». Проект нового жилищного комплекса, строительство которого началось в начале 2000-х, казался надежным вложением: часть квартир в нем выкупали для своих нужд муниципальные власти – это ли не показатель того, что стройка должна закончиться «хэппи эндом»?

Очередь из покупателей еще на стадии котлована нового ЖК образовалась приличная. Чтобы получить деньги для реализации проекта, «Десна» заключило с ними инвестиционные контракты. В силу того, что на тот момент законодательство не предусматривало договоров долевого участия, покупатели квартир в ЖК «Тройка» выступили в качестве соинвесторов проекта.

Однако спустя некоторое время строительство на объекте «заглохло», компания «Десна» обанкротилась, а соинвесторы проекта (покупатели квартир) остались без жилья. Подобрало «захромавший» строительный проект ООО «Старкос-А» – небольшой подмосковный девелопер, корнями своего происхождения уходящий к налоговому резиденту, зарегистрированному на Британских Виргинских островах.

Из рук в руки

Проблемный объект был взят на поруки в максимально короткие сроки и без лишней бюрократии вроде торгов или открытых аукционов. «Десна» передало ЖК «Тройка» новым девелоперам на основании договора уступки. Как пояснил адвокат, занимающийся делом соинвесторов-дольщиков проекта, данная сделка предусматривает взятие новым застройщиком на себя всех обязательств предыдущей компании, работавшей на объекте. То есть, как уточнила юрист, «Старкос-А» должен был обеспечить жильем и простых смертных, заключивших договоры с «Десной», и власти Троицка, «забронировавших» в комплексе несколько сотен квадратных метров жилья для государственных нужд.

И вот именно с этого, казалось бы, позитивного момента начались мытарства покупателей квартир в жилищном комплексе. Во-первых, строительство и без того по всем срокам опаздывающей «Тройки» растянулось аж на 10 лет. С 2008 по 2018 год работы на объекте то замораживались из-за ареста земли, на которой стоит ЖК, то снова возобновлялись. Во-вторых, объект не мог выбраться из кризиса. «Старкос-А» взялось за него не в самый урожайный для страны год. Из-за кризиса, случившегося 10 лет назад, приостановили многие крупные стройки, финансируемые из государственных и региональных бюджетов (новый корпус Первого государственного медицинского университета им. Сеченова, стадион для регби в подмосковном Монино), что уж говорить о более скромных объектах.

Дабы восполнить нехватку бюджета на строительство объекта «Старкос-А» обращается к покупателям жилья в ЖК «Тройка», предлагая им подписать дополнительное соглашения, предусматривающее доплату за уже приобретенные квартиры. В качестве ее обоснования указывалось общее удорожание проекта. Первоначально покупателям предлагали доплатить по 10 тыс. за квадратный метр жилья, затем, по данным дольщиков, эти цифры выросли до 60-80 тыс. за «квадрат». На данные условия согласились не все: кто-то ввиду отсутствия финансов не смог, кто-то не пошел на дополнительную сделку из-за принципиальности – мол, за квартиры уже и так уплачена полная стоимость по договору с «Десной», какие еще могут быть инвестиции?

Именно у этих категорий покупателей в будущем и возникли проблемы с заселением в жилищный комплекс. Получив отказ от прежних приобретателей жилья, «Старкос-А» подобрал для их квартир более сговорчивых клиентов, якобы готовых уплатить более «кругленькую» сумму. Любопытно при этом, что уже проданные ранее квартиры разлетались как горячие пирожки: новые покупатели буквально скупали их оптом, несмотря на наличие у недвижимости сомнительного бэкграунда в качестве обязательств перед третьими лицами. Прежние покупатели полагают, что приобретателями стали аффилированные «Старкос-А» лица, иначе как еще объяснить покупку одними и теми же лицами (некоторые из которых даже не являются жителями России) по пять-шесть квартир в проблемном, «долгоиграющем» ЖК?

А судьи кто?

За разрешением «квартирного вопроса», дольщики-соинвесторы, заключившие договоры с ООО «Десна», как водится, отправились в суд. Но и там к единому мнению о том, кто же все-таки является истинными владельцами квартир, прийти не смогли. За уже не первый год квартирных «разборок» в картотеке судебных дел накопилось порядка трех сотен производств – дела первой инстанции, апелляционные и кассационные жалобы. Однако все они, как следует из документов суда, остались без удовлетворения. Свое решение суды аргументировали тем, что ответчиком по данному гражданскому спору должно выступать ООО «Десна», с которым изначально был заключен договор.

При этом адвокат, отстаивающий интересы дольщиков, отмечает, что прецеденты с положительным для дольщиков-соинвесторов исходом все же были. Однако решения в пользу заявителей, обязывающие «Старкос-А» предоставить квартиры, выносились судами других районов. Анализируя этот любопытный факт, дольщики полагают, что у нового застройщика «Тройки» и Троицкого суда могли быть некие собственные договоренности, в том числе носящие коррупционный характер.

Руководитель «Старкос-А» Андрей Назаров, в разговоре с «Абирегом» пояснил, что эти предположения являются беспочвенными. Он отметил, что решения, вынесенные Троицким судом абсолютно правомерны.

«Дополнительное соглашение к сделке о передаче объекта предусматривает возможность внесения дополнительной платы за жилье, ввиду удорожания строительства. От своего лица каждого из дольщиков мы известили, что необходимо либо согласиться на эту доплату, либо прекратить сотрудничество с нами и обратиться за взысканием убытков к «Десне». В соответствии с установленным законом регламентом, на принятие этого решения заложен срок в два месяца, но ввиду того, что люди оказались в сложной ситуации, мы со своей стороны шли навстречу и заключали договоры, в том числе и после истечения положенного срока. Некоторая часть соинвесторов «Десны» отказалась доплачивать или совсем не отреагировала на наши обращения, ввиду чего они были исключены из проекта. При этом за ними сохранилось и сохраняется право требовать компенсации от той компании, с которой у них был заключен договор – ООО «Десна», – пояснил господин Назаров.

Власть безмолвствует

Еще одним выходом из ситуации могло бы стать обращение дольщиков-соинвесторов к региональным властям или в правоохранительные органы. Однако и здесь все не так просто. При подаче запросов выяснилось, что считающие себя пострадавшими несостоявшиеся жильцы «Тройки», по данным профильных департаментов, не внесены в реестр обманутых дольщиков, который мог бы помочь им в борьбе за жилплощадь. Кроме этого, сам ЖК исключен из списка проблемных объектов ввиду его сдачи в эксплуатацию.

В Москомстройинвесте на запрос «Абирега» ответили, что неоднократно направляли дольщикам «письменные разъяснения о порядке восстановления права собственности на недвижимость», сводящиеся к обращению в суд. Также там отметили, что с июня 2019 года ведомство не обладает полномочиями по ведению реестра обманутых дольщиков. Само же многоэтажное «яблоко раздора» в Троице в комитете не считали проблемным объектом ввиду наличия дорожной карты по его достройке.

Похожий ответ на запрос «Абирег» получил и от администрации городского округа Троицк. Из-за того, что за время строительства «Тройки» муниципалитет вошел в состав города, никаких полномочий по разрешению подобных споров у местных властей не оказалось. Говоря о «пропавших» в ходе строительства ЖК муниципальных квартирах, там пояснили, что они были уступлены застройщику в 2012 году ввиду тяжелого финансового положения девелопера. Чтобы помочь ему сдюжить со строительством, власти также взяли на себя часть затрат по подведению коммуникаций.

«В случае, если граждане полагают, что должностными лицами застройщика в отношении них совершены преступления, то им необходимо обратиться в правоохранительные органы», – резюмировали в администрации городского округа.

Последней инстанцией, где сегодня несостоявшиеся жильцы «Тройки» рассчитывают найти поддержку, стали администрация президента РФ и мэрия Москвы. Оставшиеся без квартир дольщики-соинвесторы, составили соответствующие обращения на имя Владимира Путина и Сергея Собянина, которых просят взять проблему под личный контроль и не только обязать застройщика предоставить дольщикам квартиры, но организовать проверку законности действий «Старкос-А» и соблюдения девелопером всех условий договора уступки.

Экспертное мнение

Адвокат Инна Белякова отметила, что позиция, обозначенная органами власти, является абсолютно правомерной: с момента заселения дома и ввода его в эксплуатацию закачиваются любые обязательства государства и соответствующих органов по участию в строительстве комплекса, спор приобретает коммерческий характер.

«Покупатели заключили с застройщиком инвестиционные договоры, которые являются чисто предпринимательскими договорами, и на них не распространяется действие закона о защите прав потребителей. Соответственно, и суды рассматривают этот спор как спор нескольких хозяйствующих субъектов. А в этих правоотношениях действуют свои правила. Судя по всему, исходя именно из этого обстоятельства суды и приходят к выводу о коммерческой природе спора с отсылкой не подписавших дополнительное соглашение истцов к взаимоотношениям с первоначальным должником (застройщиком).  Но с моей точки зрения это не совсем верно. Во-первых, справедливо указано, что произошло «взятие новым застройщиком на себя всех обязательств предыдущей компании, работавшей на объекте». В соответствии со ст. 391 ГК РФ, перевод долга с должника (а первоначальный застройщик является именно что должником) на другое лицо (нового должника) может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником с согласия кредитора (в данном случае участника строительства). Кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству. Соответственно, новый застройщик принял на себя обязательства первоначального застройщика в полном объеме и никаких дополнительных прав у него не возникло. А вот первоначальный застройщик от всех обязательств по сделке освободился. И теперь ни в каком случае не должен ничего ни новому должнику, ни (коль уж они на это согласились) участникам долевого строительства. А во-вторых, ссылка представителя застройщика на то, что дополнительное соглашение к сделке о передаче объекта предусматривает возможность внесения дополнительной платы за жилье ввиду удорожания строительства, не имеет никакого отношения к его взаимоотношениям с действующими участниками строительства, поскольку вопрос заключения дополнительного соглашения относится к воле обеих сторон сделки, и если одна сторона не согласна, то и вторая не может на этом настаивать, а также не может исходить в дальнейшем из факта его заключенности. Соответственно, ни требовать дополнительных денег, ни передавать квартиры третьим лицам застройщик не мог», –  отметила госпожа Белякова.

При этом она подчеркнула, что вынесенный ей вердикт носит оценочный характер. Досконально разобраться в ситуации и сделать более предметные выводы можно лишь после изучения всех материалов дела.

   
Маргарита Мордовина
 
 

Комментарии на Facebook.com
Orphus
:    30 ,

Абирег Москва msk.abireg.ru
Агентство Бизнес Информации 

  т. 8 (495) 720-11-10, 8 (495) 560-48-82  msk@abireg.ru