В Москве зафиксирован рекордно высокий объем инвестиционных сделок с недвижимостью

Москва. 30.09.2020. MSK.ABIREG.RU – Эксклюзив – Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за третий квартал 2020-го оказался рекордно высоким за последние четыре года, сообщили в компании JLL. Больше всего таких сделок было заключено в Московском регионе и Санкт-Петербурге.

Совокупный объем инвестиционных сделок за девять месяцев 2020 года составил 2,45 млрд рублей. Это на 6% ниже результата, зафиксированного за аналогичный период 2019-го. При этом почти треть этих сделок пришлась на складскую недвижимость.

«На высокие значения прошедшего квартала повлияли отложенные сделки первого полугодия. По нашим прогнозам, объем инвестиций по итогам года составит 3,2 млрд долларов. В настоящее время активность инвесторов сосредоточена на анализе перспектив в различных сегментах, а также оценке финансовых потоков потенциальных проектов. Снижение ключевой ставки в июле этого года до 4,25% привело к понижению стоимости заемных средств, что, в свою очередь, способствует повышению доходности инвестиционных сделок», – отмечает член Совета директоров компании JLL Микаэл Казарян.

В JLL пояснили, что видят увеличение разрыва между стоимостью безрисковых инвестиций и доходностью на рынке недвижимости. Аналитики поясняют, что оно частично обуславливается теми рисками потенциального снижения спроса и арендного дохода, которые присутствуют в офисном и, особенно, торговом сегментах.

Исключением является складской сегмент, в котором наблюдается устойчивый спрос как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов. Именно склады стали единственным сегментом, где с начала пандемии произошло снижение ставок капитализации. На данный момент ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 10,25-11,5% для складов, 8,5-10% для офисов, 8,75-10,25% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10,5-12,0% для складов, 9-11% для офисов, 9,25-11,25% для торговых центров.

Лидерами в структуре сделок в третьем квартале 2020 года стали складской, офисный и жилой сегменты недвижимости – по 28-29% от общего значения. Однако, если интерес к офисному и жилому сектору является стабильным, то спрос на склады существенно превысил показатели предыдущих периодов. За июль-сентябрь на складском рынке было закрыто сделок более чем на 320 млн долларов, что является наибольшим квартальным значением в этом сегменте с конца 2013 года.

Крупнейшей складской сделкой третьего квартала, по мнению экспертов, стало приобретение структурой Сбербанка индустриального парка «PNK Парк Вешки» у PNK Group. Сделка была закрыта летом, однако ее стоимости стороны так до сих пор и не раскрывают.

В четвертном квартале 2020-го аналитики ожидают сохранения повышенного интереса к складам. При этом эксперты рассчитывают, что спросом будет пользоваться недвижимость не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других регионах России.

Еще одним перспективным направлением рынка инвестиционной недвижимости специалисты JLL называют площадки под застройку жилых проектов. Например, могут быть закрыты сделки по покупке «Брусникой» участка в 0,8 га в Свиблово (Москва),  а также по покупке «Баркли» и РСК территории московского Завода строительных красок и мастик. В третьем квартале 2020-го на такие площадки по всей России пришлось 29% сделок, а по итогам девяти месяцев текущего года – 44%.

Говоря о структуре инвестиционных сделок в целом, аналитики отмечают, что на Москву в третьем квартале пришлось подавляющее их большинство – 87%. Что касается структуры инвестиций по стране происхождения, доля российских компаний в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2020 года выросла до 91% (76% по итогам 2019 года), отражая глобальный тренд сокращения объема транс-граничных инвестиций в мире на фоне пандемии. В настоящий момент не ожидается закрытия значимых сделок с участием иностранных игроков до конца 2020 года, поэтому данный показатель сохранится на высоком уровне.

«Инвестиции в коммерческую недвижимость в России для иностранных компаний связаны с повышенными рисками и волатильностью рынка. Поэтому интерес к приобретению активов наблюдается в основном со стороны игроков, уже присутствующих в России. В целом мы наблюдаем высокий интерес к качественным объектам с повышенной доходностью и возможностью дополнительного upside со стороны всех типов инвесторов», – резюмировал генеральный директор компании JLL Андерс Лильенстолпе.

Маргарита Мордовина news@abireg.ru