Коммерсантъ // Мясокомбинат разделают под офисы

На месте Таганского завода будет технопарк

«Баркли», традиционно строивший элитные комплексы в Москве, решил выйти в сегмент коммерческой недвижимости. Компания Леонида Казинца хочет построить технопарк на территории Таганского мясоперерабатывающего завода (ТАМП) на юго-востоке столицы. Эксперты допускают, что девелоперу это необходимо для получения преференций по согласованию будущих жилых проектов от столичной мэрии.

«Баркли» Леонида Казинца построит бизнес-центр и производственно-складской комплекс в Нижегородском районе столицы. Об этом стало известно из презентации проекта для инвесторов (есть в распоряжении “Ъ”). На 4,7 га планируется возвести 94 тыс. кв. м недвижимости, из которых 20 тыс. кв. м придется на офисный центр. Компания планирует подать документы в департамент предпринимательства и инвестиционного развития Москвы для присвоения проекту специального статуса — технопарк, говорит источник “Ъ”, знакомый с ситуацией. Резиденты таких территорий не платят налоги на имущество, и налог на прибыль для них составляет 15% вместо 20%. В департаменте на запрос “Ъ” не ответили.

Господин Казинец подтвердил, что займется застройкой мясного завода. Правда, пока, по его словам, «никто не хочет соинвестировать (в проект.— “Ъ”) в такой обстановке».

Таганский мясопереработывающий завод основан в 1928 году. К 2011 году основным акционером предприятия выступал СМП-банк, и 25,1% акций принадлежали правительству Москвы. Сейчас бенефициаром компании выступает Андрей Коновалов. Выручка компании, по данным Kartoteka.ru, падала три года подряд и в 2019 году составила 398 млн руб. В ТАМП не ответили на запрос “Ъ”. Связаться с господином Коноваловым не удалось.

Источник “Ъ” в крупном производителе колбас и мясных изделий говорит, что последние пять лет ТАМП находится на грани закрытия и сейчас сдает в субаренду часть своих площадей. Глава Национальной мясной ассоциации Сергей Юшин отмечает, что, несмотря на рост потребления мяса в России, объемы его переработки стагнируют, а деятельность мясокомбинатов практически не рентабельна. По его словам, потребители предпочитают покупать свежее мясо, а не готовую продукцию. Так, объемы продаж мясной продукции в 2020 году составили 11,2 млн тонн, из них лишь 2,5 млн тонн приходится на готовые мясные изделия, подсчитал эксперт.

Но строить на месте ТАМП не оправданно из-за депрессивности территории, поэтому мэрия не утвердила появление в этом районе жилого комплекса, говорят два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости. По их словам, «Баркли», вероятно, занялся реализацией этого проекта, чтобы получить от мэрии преференции в виде увеличенной плотности застройки своих будущих жилых комплексов и избежать строительства в их составе коммерческой недвижимости, как того сейчас требуют власти города.

Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов говорит, что в этой локации можно построить только офисы класса В, где ставки аренды из-за кризиса неуклонно снижаются. А вот складские помещения в черте города будут востребованы в качестве «последней мили» для онлайн-ритейлеров, добавляет он. В случае если объекту присвоят статус технопарка, офисный центр будет пользоваться спросом среди небольших предприятий, считает эксперт.

Директор департамента рынков капитала Colliers International Денис Платов оценивает стоимость зданий ТАМП и участка под ними в 800–900 млн руб., а инвестиции в девелоперский проект — в 4–5 млрд руб. Здесь ставки аренды офисов могут составить 13–15 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал аналитик департамента офисной недвижимости Accent Capital Игорь Кузьмин. Собеседник “Ъ” уверен, что при таких вложениях доходность объекта будет слишком мала для потенциальных инвесторов.

Дарья Андрианова, Анатолий Костырев
Газета "Коммерсантъ" №240 от 29.12.2020, стр. 9