Вы читаете новости региона:

USD EURO

Вопрос недели
Доверяете ли вы декларациям о доходах и имуществе госслужащих?
Да, они больше не могут скрывать информацию
Отчасти, ведь декларации – лишь верхушка айсберга
Доверия к декларациям мало, так как они не раскрывают источники доходов
Нет, потому что самые важные активы всегда можно переписать на близких
Несоответствие деклараций образу жизни госслужащих вообще не вызывает доверия
 8951 
Защита: Введите код c картинки
Результаты

Комментарии к публикациям
Вопрос Японии: что вы будете иметь с этого, кроме ничего?
Варежка, 20.04.2018, 21:46:32
Владмир Рагель,Мифтахутдинов С.Г
Игорь, 20.04.2018, 18:40:08
Петр, так проект раньше (когда им город занимался) был предвыборным для мэра, а теперь передали в область - будет предвыборным для губернатора. А там ...
Феврнонья, 20.04.2018, 17:33:42
Реалисты, а до метро как жить будем? Ожиданием метро?
Таксист, 20.04.2018, 16:39:31
Только конченные тролли могут гнать пургу годами и не задумываться над тем, чтобы хоть как-то документально подкрепить свои слова. Всё духе скудоумных...
Валерий Недомский , 20.04.2018, 16:18:08
Никакой пирамидой "в 10 европейских стран" он не признан, просто доли продают без разрешения местных финансовых органов, так что это домыслы ваши. Е...
Владмир Рагель , 20.04.2018, 16:07:56
До выборов нытики говорили что это предвыборный ход. Выборы прошли, но проект идет дальше. И критики уже находу меняют пластинку
Петр, 20.04.2018, 16:02:34

Главная Эксклюзив

09.01.2018, 19:00

Глава воронежской строительной компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев: «У покупателей появилась привычка к кризису»

Воронеж. 09.01.2018. ABIREG.RU – Эксклюзив – 2017 год принес строительному рынку Воронежа много побед и разочарований. Так, профильные подразделения исполнительной власти покинули влиятельные чиновники, были приняты новые правила и нормы, начаты и закончены масштабные стройки. Разбушевавшийся прошлой зимой «архитектурный бандитизм» к концу года поутих, а шлейф от него окончательно сдули новые наброски современного здания на видовом месте у водохранилища и относящийся с необходимым уважением к старине проект в самом сердце города. Но итоговую черту года под очередной ступенькой развития рынка жилья подвел человек, пожалуй, не знающий всех подводных камней происходящего в Воронеже, – известный блогер Илья Варламов. Он в пух и прах «разбомбил» чрезмерно плотно застроенные кварталы и всеми любимый жилкомплекс. Самая крохотная доля критики и даже похвалы Ильи Варламова достались только одному современному воронежскому ЖК – новому кварталу «Бабяково». Именно с разговора об этом «Абирег» решил начать беседу с главой компании-застройщика этого комплекса Анатолием Шмыгалевым, в которой он подвел свои итоги ушедшего года.

– Анатолий Петрович, до конца ноября минувшего года вы знали блогера Илью Варламова?

– Нет, не знал, честно говоря. Фамилию как-то слышал, но кто это, не знал. Когда мне сказали, что у него 2 млн подписчиков, я удивился.

– Как вы отнеслись к его критике квартала «Бабяково»?

– Всё достаточно адекватно – и отмеченные им плюсы, и минусы. Есть объективные претензии, есть то, с чем я не согласен. Например, он говорит, что пешеходные дорожки должны быть прямо под окнами. Это не так, хотя бы из соображений безопасности – вдруг что-то выпадет из окна квартиры, когда под ним кто-то будет идти. Даже если вопрос безопасности не стоит, то всё равно некомфортно под окнами ходить. Поэтому дорожки, я считаю, у нас правильные. В целом в отношении нашего микрорайона у Варламова я увидел больше хорошего. Общая оценка мне понравилась, я считаю, что ею можно гордиться.

– В своем посте в LiveJournal Илья Варламов дал застройщику «Бабяково» конкретные советы, например, прикрыть открытый грунт щебнем. Какие из них вы готовы взять на вооружение?

– Да, из этих рекомендаций действительно можно что-то взять, например, он написал про молодые саженцы (Илья Варламов отметил отсутствие взрослых растений в квартале – прим. ред.). Конечно, хочется сажать более взрослые деревья, но это значительно повышает стоимость благоустройства. У меня на даче растут 150 кустов, я их сам рассадил, поэтому знаю, как быстро они растут, уже скоро у нас всё будет красиво. К тому же вокруг квартала и так леса и свежего воздуха много, так что здесь тоже много субъективного. В любом случае дополнительные элементы – это дополнительные деньги. А когда начнешь считать, то видишь наглядно, что качество нашего жилья значительно выше его стоимости.

– Кстати, об этом. В нынешних реалиях идея доступного и комфортного жилья такого типа рентабельна?

– Нет, она не рентабельна для нас. Но ничего не изменилось – в любом случае на первом этапе любой проект нерентабельный. Когда он близится к завершению, на третьем, пятом этапах, строитель начинает получать возврат инвестиций. «Бабяково» тоже не исключение. Мы рассчитываем, что через какой-то промежуток времени тоже начнется возврат вложений.

– То есть вы будете продолжать?

– Конечно! Такое жилье востребовано, и оно однозначно будет востребовано в будущем: всегда найдутся люди, которым нужен такой комфорт. Мы же все разные, и у каждого свои требования. Я вот удивляюсь, как люди живут в домах в форме буквы «Ш», окна в окна, где машины невозможно поставить и детей некуда отпустить погулять. Я представляю, как лифты в них заняты бесконечно, мне было бы некомфортно так жить.

– Принципы комфортного жилья будут соблюдаться при строительстве новых проектах «Инстепа» на улице 45-й Стрелковой Дивизии?

– В любом случае это Северный район, плотность там будет выше. Есть несколько крайностей. Одна крайность – это Отрадное: по парковочному месту на квартиру. Вторая крайность – не буду приводить примеры – это кварталы, где на 10 квартир одно парковочное место. И есть среднее. У нас на 45-й Стрелковой Дивизии будет как раз вариант среднего. А в уже реализованном проекте в этом районе у нас было предусмотрено необходимое количество мест для автомобилей – в подземном паркинге, – которые мы продавали с убытком.

– Насколько я знаю, проект двух 17-этажных домов еще не утвержден мэрией. Проект «Стройдома» вы тоже еще планируете. Можете примерно сказать, когда эти объекты будут построены?

– Я бы уже построил, если бы документы были готовы.

– Всё дело в бюрократии?

– В общем, да. Процедурные моменты, которые присутствуют на разных уровнях, не позволяют быстро получить разрешение на строительство. Сейчас еще сложности – об этом говорит Артур Кулешов – из-за наличия аэродромов в Воронеже: не выдают разрешения на строительство никому. Сколько это еще продлится? Мы начали заниматься участком на 45-й Стрелковой Дивизии более 1,5 года назад, и пока нет разрешения на строительство. Очень много процедурных моментов: перевести участок из одной зоны в другую, получить проект планировки, согласовать с главным архитектором, который отсутствовал, и т. д. Если мы в марте 2018 года получим разрешение и начнем продавать жилье, то получится, что на новый проект ушло почти два года.

– Что сможет изменить сложившуюся ситуацию?

– Она уже меняется. Сокращение сроков получения разрешительной документации, происходившее за последние 7-8 лет, позволило нам уложиться в два года вместо трех. На каждом заседании, посвященном строительству, руководство области и города ставит перед чиновниками задачу сократить эти сроки. И это эволюционный процесс. Сильно повысилась технологичность работы государства: сданные в мэрию документы завтра утром уже появляются в управлении главного архитектора. В Москве вообще сроки очень сократились, там одно окно – приходишь и подписываешь всё у всех в один день. Рано или поздно и мы к этому придем – лучший опыт будет распространяться. Но появятся другие проблемы. Сейчас заявили об отмене долевого строительства, соответственно, появятся проблемы с получением кредитов в банках, с оформлением документации. Но будем работать, всё преодолеем.

– Насчет долевого строительства. Когда планируемые изменения в законодательство о дольщиках вступят в силу, «Инстеп» сможет реализовывать задуманные проекты?

– Смочь – сможем, тут никаких вопросов нет. В итоге эти изменения могут привести к удорожанию стоимости жилья, усложнению процедур и ликвидации средних и мелких строителей. Государство здесь идет не по пути совершенствования регулирования для решения проблемы, а по пути ее ликвидации. Как в том анекдоте, когда пожарный приходит на проверку, видит, что пожарный щит висит, но на нем нет ведра, нет огнетушителя, нет багра и так далее, всего пять замечаний. Руководитель проверяемой организации говорит помощнику: «Так, убираем щит, пиши одно замечание – нет щита». Вот из этой серии.

– Многие игроки поддерживают изменения в законодательстве. Особенно в части требований к застройщику иметь на счетах процент от общей стоимости работ. Вы как относитесь к этим изменениям?

– Мы тоже поддерживаем отдельные изменения... Поймите, вот есть реальные мошенники, которые наживаются на людях, и следить за ними – это дело государства и следственных органов. Если действующие законы будут работать нормально, такие мошенники больше не будут появляться. Даже мысли такой в голове ни у кого не возникнет, я вас уверяю. Вот в 1990-е был такой разгул, остались единицы, которые живут теми годами. Они думают, что и сейчас можно что угодно делать без закона. Очень надеюсь, что мошенников начнут сажать, знаю одного такого в Липецке.

В целом новый закон может привести к тому, что новым игрокам будет достаточно сложно выйти на рынок. А опытные игроки, соответственно, будут понимать, к чему приведет их выход за определенную грань. В целом такое регулирование рынка я считаю слишком жесткими мерами. Если государство попросит банки финансировать строителей под 1-3%, тогда у строителей не будет проблем. Если будут кредиты под те же 10-11% годовых, строителям будет невыгодно строить, потому что им придется работать на банк. Сейчас такая ситуация наблюдается во многих сферах. Государство ведь субсидирует в основном сельское хозяйство и немного инновационные проекты, которые больше работают на стратегию и результаты которых будут видны через десятилетия. Результаты в сфере строительства видны сразу, поэтому хотелось бы, чтобы государство уже сегодня повернулось к строителям лицом. А в новом законе много положений, которые ограничивают строительство даже гособъектов. Например, я строю дом, но не могу с помощью этой же компании строить детский садик. Я где деньги должен взять, кто меня профинансирует? За счет параллельного привлечения банковских средств и средств дольщиков вместе с использованием собственных ресурсов удалось возвести в каждом микрорайоне, который мы строили, детский сад. Но банк не будет отдельно финансировать строительство дошкольного учреждения. Соответственно, каким образом строить инфраструктуру – на это ответа в законе нет. Есть неразумности, которые надо исправлять без резких телодвижений, постепенно, шаг за шагом. Вертикаль же власти строили постепенно, а в строительстве, значит, взять всё и переделать резко...

– А что насчет местных изменений? Недавно приняли новые правила землепользования и застройки. Что вы думаете о них? Они помогут облагородить город или хотя бы ограничить тотальную высотную застройку кварталов с одним деревцем во дворе?

– По ним сейчас мы можем строить микрорайоны с высокой плотностью застройки без школ и детских садов. В целом они подразумевают улучшение инфраструктуры, но при этом позволяют строителям более эффективно строить на определенных площадях. В любом случае хорошо, что есть правила и эти правила одинаковы для всех. Раньше ведь почему плотно строили? Потому что появились обманутые дольщики, и для того, чтобы решить эту проблему, нужно было за счет чего-то компенсировать строителям их обеспечение жильем. В первую очередь поэтому появились более плотные территории застройки. На сегодняшний день работают правила, по которым так плотно застраивать нельзя.

– У «Инстепа» есть планы по строительству жилья в историческом центре Воронежа – в Фабричном переулке. Как продвигается этот проект? Уже есть понимание того, как это – строить в историческом центре?

– Как строить в центре, я пока не знаю, потому что мы не строили в центре. Мы сейчас ищем хорошее решение, еще не до конца сформировано, как проект будет выглядеть, как должны быть реализованы фасады, работать подземные парковки... Ориентировочно, высотность будет до шести этажей, а о сроках строительства пока рано говорить.

– Расскажите, как сейчас себя чувствует покупатель. На рынке говорят, что в этом году в эксплуатацию ввели меньше жилья, меньше жилья продали. Спрос в итоге сильно снизился?

– Нет, я думаю, по сравнению с прошлым годом спрос все-таки вырос – общее количество сделок выросло. Это связано с тем, что количество жилья сократилось, несмотря на объемы сдачи, сопоставимые с 2016 годом. Сейчас мы по количеству сданного жилья третьи в ЦФО, а по количеству сданного жилья на человека – первые. У покупателей появилась привычка к кризису, как к состоянию экономики, в котором мы все сейчас живем. Многие продолжают улучшать свои жилищные условия, поэтому в том числе растет и количество ипотечных кредитов.

Важно, чтобы государство, стимулируя снижение ипотечных ставок, поддерживая и развивая тему улучшения жилищных условий, не начало повышать налоги на частное жилье. В таком случае получится, что одной рукой государство попытается получить больше денег, но другой рукой оно просто станет эти деньги снимать. В результате снова упадет спрос, поэтому будут меньше строить, а значит, будет меньше налогов, зарплат и вообще меньше всего.

– Вы уже долгое время продаете ваш завод на Торпедо. Согласно документам мэрии, его часть пойдет под парковку двух новых домов на 45-й Стрелковой Дивизии. Не было идеи перепрофилировать эту площадку под застройку?

– Нет, эта площадка не для жилья – там вокруг одни производства. А что касается парковок, реальное количество парковочных мест на 45-й Стрелковой Дивизии достаточное. Машины на улице бросают вовсе не из-за того, что нет возможности купить себе парковочное место или гараж, а из-за того, что просто не хотят этого делать. Не хотят покупать гараж или оплачивать аренду парковочного места, потому что дешевле машину просто бросить. А если с ней что-то произойдет, то вернуть деньги по страховке. А так кварталы на 45-й Стрелковой Дивизии окружены гаражными кооперативами, там много мест продается.

– А земля под бывший проект «Стройдома» на ул. 45-й Стрелковой Дивизии не близко расположена к заправке?

– Там всё по нормативам, есть вся необходимая согласованная с Роспотребнадзором документация.

– Есть ли у «Инстепа» какие-то новые проекты и планы на будущий год? За пределы Воронежской области не собираетесь уходить?

– Мы достаточно много строим в других регионах, в частности в Курске. Но я бы с удовольствием строил только в Воронеже, просто земли нет. Впрочем, сейчас мы планируем здесь купить землю и выходим на переговоры – увидите в ближайшее время. Есть планы и по развитию других направлений, там тоже сейчас ведутся переговоры.

– Какие итоги года вы можете подвести по своему образовательному проекту «Открытое пространство»?

– Это просветительский проект, я в целом доволен им: посещений много, откликов много, эффект большой, но сейчас хочется уже вывести его на новый уровень. Мы сейчас работаем над его продолжением – хочется следующую ступень развития, такая задача стоит. Я не люблю замораживаться. То, что он стал востребованным, – это прекрасно, вопросов нет, но я хочу увидеть, что дальше.

– Конкретные планы есть?

– Пока ищем, в какое направление уйти. У нас сейчас два основных направления. Первое – просто приглашение интересных спикеров, ведущих ученых для чтения лекций. Второе – «Спутник учителя» – направлено на сохранение материала, культуры преподавания, опыта и традиций тех педагогов, которые сейчас уходят. Сейчас в основном упор на историю и культурологию. Думаю, как привлечь преподавателей из разных регионов. Вот, например, есть Александр Филюшкин – выпускник ВГУ, доктор исторических наук, сейчас в Санкт-Петербурге преподает. Чтобы мы его лекцию «вывесили» на сайт, ему в Санкт-Петербурге должны выдать на это разрешение. Мы думаем, как это направление усилить, чтобы оно работало эффективно на всю страну.

– Напоследок расскажите, пожалуйста, о том, чего вы ждете от будущего года.

– Жду интернет-прорывов. Мы идем к полной автоматизации везде и во всем: работа с большими и маленькими базами данных. Будем работать в этом направлении: создание программ, которые позволят управлять процессами в области аренды помещений, общественного питания, в области управления производством, учета товаров на производстве, отгрузки, отслеживания качества, сокращения издержек. И самое главное – анализ этой работы. Что касается, допустим, организаций общественного питания, сейчас нет нормального учета расходования склада совместно с анализом ежесекундных продаж, который должен учитывать множество параметров, начиная от количества посетителей в определенный промежуток времени до погоды, которая была в это время. Таких программ сейчас просто не существует, но я думаю, мы придем к этому. Должен быть анализ всего этого на производствах – мы должны не попадать пальцем в небо, а наоборот, четко прогнозировать наличие нужного товара в нужное время в нужном объеме с нужной ценой и с нужной маржой – это нужно не только мелким производствам, но и крупным.

– И строителям?

– Да, в строительстве мы тоже сейчас занимаемся учетом и анализом информации. Мы должны знать, когда и в какой момент на стройку с завода прибыли детали, сколько они отлежали, когда они были залиты, с проблемами или без. То есть нами должна отслеживаться вся производственная цепочка, для того чтобы знать, какое количество изделий и когда должно быть сделано и во что вкладывать деньги в итоге. Сейчас это делается у всех приблизительно. Анализ всего этого должна делать машина, а не человек.

– Иными словами – в базах данных сила?

– В их обработке. Конечно, на маленьких производствах это достаточно сложно делать, но уже возможно и доступно. Так, мы собираемся разрабатывать программы для KFC, чтобы знать, какое количество курицы нужно разморозить на завтрашний день, в какой момент, в какой час необходимо готовить больше. Там же достаточно жесткие сроки хранения – полчаса, дольше она не может храниться, и ее выбрасывают. Всё четко, если ты не влез в сроки, ты терпишь убытки. Если к тебе приходит потребитель, а товара нет, ты теряешь его. Поэтому повсеместно и необходимы такие программы для обработки информации и прогнозов. Может, это, конечно, идеалистическая картина, но, я думаю, скоро она будет достаточно реальной.

   
Сергей Толмачев
(473) 212-02-88
 
 
СВЕЖИЕ НОВОСТИ НА ПОЧТУ

Комментарии к блогам
Леонид Михайлович, здравствуйте! Я рад познакомиться с Вами. Добро пожаловать! Адвокат Александр Витальевич Денисов.
Адвокат Александр Витальевич Денисов, 20.04.2018, 17:05:05
Не узнаю, Вас в гриме)
kostyuk, 20.04.2018, 12:18:46
Для серьёзных изменений нужен руководитель, типа Лужкова, способный давать пинка, не взирая на титулы, деньги и т.д. Но такого нет. Можно попытаться н...
www, 19.04.2018, 16:04:30
Привет. Только тебя здесь и не хватало))))
Комиссар Ржевский, 19.04.2018, 10:17:27
Гость, спасибо большое. Я искренни благодарна к людям которые проявляют интерес и поддержку к моей деятельности.
ryabova_, 18.04.2018, 18:45:54
Система Orphus

Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU)
Воронеж т.ф.+7 (473) 212-02-88
Липецк т. (4742) 90-06-85, Курск т. (4712) 36-00-87
Орел т. (4862) 78-12-64, Тамбов т. (4752) 43-54-61
Белгород т. (4722) 50-05-84,  Москва т. (495) 560-48-82
info@abireg.ru

Картотека
Группа Абирег использует систему проверки контрагентов Картотека.ru
Создание сайта - "Алекс"