Рост на бумаге или в бетоне?

Глава 1Цифры и драйверы роста: что стоит за 10 %?

В 2025 году строительный бизнес Черноземья оказался в парадоксальной точке: компании отчитываются о двузначном росте выручки, но участники рынка не склонны говорить о реальном рывке. По их оценке, отрасль скорее работает «на износ» в условиях дорогих денег и растущих издержек, чем переживает классическое посткризисное оживление.

В 2025 году объем строительных работ в Черноземье в среднем вырос на 1,1 %. Наиболее заметная динамика — в Воронежской области (+18 %, до 277,9 млрд рублей). Рост также зафиксирован в Орловской (+10 %, 46,8 млрд рублей) и Белгородской (+3,9 %, 219,3 млрд рублей) областях. Снижение показали Тамбовская (–9,2 %, 44,2 млрд рублей) и Курская

(–17 %, 197,7 млрд рублей) области. В Липецкой области за январь–октябрь объем работ упал на 22 %, до 102,9 млрд рублей.

В Воронежской области введено почти 2 млн кв. м жилья, из них свыше 1,1 млн кв. м — многоквартирные дома, порядка 800 тыс. кв. м — ИЖС. Как рассказал «Абирегу» глава союза строителей Воронежской области Владимир Астанин, в пересчете показателей в сопоставимых ценах, эффект будет заметно скромнее: регион остается в «середине таблицы», демонстрируя динамику, близкую к среднероссийской.

Отраслевые эксперты обозначили три ключевых источника роста выручки за 2025 год. Во-первых, нельзя не заметить рост фонда оплаты труда. Дефицит квалифицированных кадров заставляет застройщиков повышать зарплаты и, соответственно, налоговые отчисления, что напрямую закладывается в цену квадратного метра. Директор «Курского завода КПД им. А.Ф. Дериглазова» Игорь Дериглазов пояснил, что именно заработная плата стала базовым фактором удорожания для большинства компаний: кадров «ни у кого из крупных строительных компаний не хватает».

Во-вторых, удорожание строительных материалов и технологических присоединений внесла свою лепту. Стоимость стройматериалов прибавила 7–10 % и уже не является «определяющим» фактором, но продолжает стабильно давить на себестоимость. Коммерческий директор СК «Новый дом» Дмитрий Толубаев привел пример: за один квартал партнер четыре раза повышал цены, а после атаки БПЛА на предприятие по изготовлению исходников, их стоимость выросла разово примерно на 20 %. В Курской области, по словам господина Дериглазова, колоссальные суммы уходят на техприсоединение:

водопровод — 7 млрд рублей, канализация — 3,7 млрд и еще несколько миллиардов на сопутствующую инфраструктуру.

В-третьих, наиболее поражающим и очевидным фактором является высокая ключевая ставка. «Дорогие деньги», как выразился Астанин, увеличивают стоимость проектного финансирования и обслуживания кредитов, что чувствительно для всех, кто активно пользуется заемным капиталом. Эксперт подчеркнул, что ставка сегодня — одна из главных причин «среднего» состояния рынка, который, по его словам, «держится на запасе прочности».

Еще одна модель, о которой нельзя умолчать — компании, встроенные в крупные промышленные группы. Белгородское АО ПМК «СПП», работающее в группе «ЭФКО» нарастило оборот за прошлый год на 67 % до 17,6 млрд рублей. По словам директора ПМК «СПП» Дмитрия Ильина, именно инвестиционная активность головной компании помогла отразить такой результат.

Мы работаем в группе компаний «ЭФКО». Наши заказы зависят от развития основной компании пищевой промышленности. В этих рамках и получаем доход

Ильин

Глава 2Новостройки: предложение растет, продажи буксуют

Статистика по новостройкам в крупнейших агломерациях Черноземья иллюстрирует противоречивость текущей фазы рынка. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в Воронежской области в 2025 году введено в эксплуатацию 23 ЖК, из них 18 — в областном центре. В Липецкой области введено 11 ЖК, из них 8 — в Липецке. Разрешение на ввод получили 56 корпусов в Воронежской области и 22 — в Липецкой.

Суммарное предложение на рынке новостроек Воронежа и области составляет около 15,46 тыс. лотов, а в Липецке и Липецкой области — 4,9 тыс. Рынок обоих городов по структуре предложения не тяготеет к комфорт классу: 65 % лотов свободно в Воронеже и 83 % — в Липецке. Доля бизнес класса в обоих регионах не превышает 5 %.

Цены при этом продолжают расти. В Воронеже, по оценке bnMAP.pro, средняя цена предложения на первичном рынке увеличилась на 12,6 % — до 151,4 тыс. рублей за кв. м (годом ранее — 134,5 тыс. рублей). В Липецке рост составил 6,5 % — до 115,5 тыс. рублей за кв. м.

При этом уровень нераспроданности остается высоким. По словам господина Астанина, в ряде регионов доля непроданных квартир приближается к 40 %. Сам эксперт призывает не драматизировать ситуацию: по его оценке, определенный объем «залежавшегося» предложения даже полезен, поскольку сдерживает дальнейший рост цен и дает покупателю выбор.

Глава 3ИЖС между модой на «загород» и падающей покупательной способностью

Сегмент ИЖС остается одной из наиболее динамичных частей рынка, хотя статистика здесь подвержена административным эффектам и разовым факторам. В Воронежской области в 2024 году ИЖС показывал опережающий рост, но в 2025 м многоквартирные дома вновь заняли большую долю ввода — около 1,1 млн кв. м против 800 тыс. кв. м по ИЖС. Господин Астанин объяснил прежний всплеск требованием оформления прав собственности на ранее построенные дома в рамках программ догазификации: часть роста пришлась на «легализацию» уже существующего фонда.

Здесь встраивается и логика, которую описывает Дмитрий Толубаев. По его словам, рост ИЖС — это не только вопрос спроса, но и изменения финансовой архитектуры рынка: эскроу и обновляемые кредитные линии. С 2024 года банки начали широко применять ОКЛ — обновляемые кредитные линии под проекты ИЖС.

На уровне спроса в ИЖС работают свои драйверы. В Курской области, по словам Дериглазова, частные дома активно покупаются за счет сертификатов: региональные власти допускают использование сертификатов не только на квартиры, но и на ИЖС, а также старт строек под такие программы. Свою роль играет и ипотека: выделенные программы по ИЖС, а также льготные ставки на отдельные категории семей вызвали «всплеск» сделок в этом сегменте.

Глава 4Миграция строительных компаний: поиск горизонтов за пределами региона

Один из заметных трендов 2025 года —миграция проектов строительных компаний Черноземья, в частности, Воронежской области. Отчасти это ответ на охлаждение госфинансирования и ограниченный рост внутреннего спроса, отчасти — реакция на концентрацию федеральных инвестпрограмм в новых и приграничных территориях.

По словам Астанина, воронежские строители «активно ищут варианты работы на новых территориях, где местные строительные комплексы слабее». Для девелоперов и подрядчиков это способ диверсифицировать портфель, компенсируя снижение объема заказов на родном рынке и капитализировать конкурентные преимущества.

Этой стратегии сопутствуют и вызовы: работа на удалении, сложная логистика, повышенные риски исполнения контрактов в регионах с напряженной инфраструктурой и особым статусом. Тем не менее, по оценке Астанина, именно «вынос» части активности за пределы области помогает ряду компаний сохранить стабильность и загрузку в условиях неоднородного регионального спроса.

Глава 52026 год: ставка как главный триггер

Практически все опрошенные эксперты сходятся в одном: ключевая ставка останется главным фактором, который определит, станет ли 2026 год для стройки временем «разморозки» или очередным годом выжидательной стабилизации. Астанин говорит однозначно: снижение ставки до 10–12 % стало бы сигналом к оживлению, хотя эффект не будет мгновенным — отрасли понадобится время, чтобы нарастить обороты. Господин Дериглазов также называет в числе определяющих факторов на 2026-й кадровый вопрос, подчеркивая, что без технологических и организационных изменений профессиональный дефицит будет и дальше разгонять издержки.

Добавим, в своей аналитике «Абирег» не учитывал финансовую отчетность липецкой строительной компании «Велтрейд». Общество, судя по отчетности, нарастило выручку в 2025 году до 80,5 млрд рублей, в то время как в 2024 она составляла 92,5 млн рублей. Подтвердить достоверность сведений у учредителя и директора компании Павла Морозова не удалось.