Воронеж. 20.09.2018. ABIREG.RU – Как стало известно «Абирегу», один из крупнейших собственников земель под Воронежем ООО «Воронежпищепродукт» добивается приватизации 357 га федеральных сельхозземель по ул. Ильюшина (Левобережный район, между микрорайонами ВАИ и Машмет). Выкупить актив, на котором Генпланом предусмотрено высотное строительство, компания хочет за 3,6 млн рублей (стоимость 1 кв. м – 1 рубль 1 копейка).
Речь идет о территории, ограниченной с севера частным сектором микрорайона ВАИ и жилкомплексом «Озерки», с запада – переулком Отличников, с юга – участками СНТ «Кировец», с востока – полями. Земельный массив примерно пополам разделен дорогой (ул. Ильюшина), которая связывает М4 с курской трассой. Южная часть – около 160 га – распахана под поля. Северная часть представляет собой пустырь, на котором располагаются трансформаторная подстанция и часть промплощадки «Воронежсинтезкаучука» (емкости с химическими реагентами).
Сельскохозяйственный актив включает 13 участков, объединенных единым землепользованием, которые «Воронежпищепродукт» арендует с 2008 года. Ранее земля была подконтрольна обанкроченному племзаводу «Кировский». Согласно Генплану Воронежа, примерно половина территории (по соседству с ЖК «Озерки») зарезервирована под высотное строительство.
Заявление о намерении приватизировать 357 га по ул. Ильюшина «Воронежпищепродукт» направил в теруправление Росимущества еще в конце 2016 года. Согласно действующему законодательству, по истечении трех лет аренды сельхозземли в границах населенного пункта можно выкупить за 15% от кадастровой стоимости, если арендатор при этом ведет на них соответствующую деятельность. В данном случае кадастровая стоимость составляет 24,1 млн рублей, а цена выкупа – 3,6 млн рублей.
Однако в воронежском Росимуществе отказались продавать актив. Свою позицию чиновники аргументировали тем, что земля якобы не используется по назначению. На деле же их не устроила цена, по которой «Воронежпищепродукту» перейдет огромная и фактически готовая к застройке территория в черте города.
В арбитражном суде, куда обратился арендатор, представители Росимущества попытались доказать ненадлежащее использование земли. Они, в частности, сослались на результаты проверки прокуратуры и Россельхознадзора, которые зафиксировали наличие свалки на одном из участков. Однако суд данное доказательство не принял. В свою очередь «Воронежпищепродукт» представил доказательства того, что часть арендуемых земель используется для выращивания пшеницы, подсолнечника и кукурузы, а залуженные территории – для заготовки сенажа на корм скоту.
В результате арбитраж стал на сторону истца, признал бездействие Росимущества незаконным и обязал его заключить договор купли-продажи. Это решение устояло в апелляции и в кассации, Верховный суд не нашел оснований рассматривать кассационную жалобу.
После проигранных судов чиновники решили пойти по другому пути и изменили кадастровую стоимость земли. В феврале этого года комиссия Росреестра по заявлению Росимущества установила ее в размере 357 млн рублей. Столько, согласно отчету, составляет рыночная цена актива (тогда цена продажи участка – 53,5 млн рублей). Однако «Воронежпищепродукт» удачно оспорил это решение: облсуд пришел к выводу, что оценка проводилась с рядом нарушений.
Наконец, чиновники попытались разорвать договор аренды с «Воронежпищепродуктом» (49 лет). Этот вопрос пока находится на рассмотрении в суде. Арендатор, в свою очередь, подал иск с требованием обязать Росимущество заключить договор купли-продажи на его условиях. По всей вероятности, суд его удовлетворит.
По данным источников, близких к Росимуществу, в федеральном ведомстве уже смирились с тем, что земли по ул. Ильюшина в скором времени будут приватизированы. Однако чиновники остро недовольны смехотворной ценой выкупа. По их данным, «Воронежпищепродукт» может продать часть земель под коттеджное строительство. Такие предположения не лишены оснований, поскольку компания имеет опыт сотрудничества с крупнейшими девелоперами: на ее участках в Отрадном реализуют масштабные проекты ДСК («Черемушки»), «Выбор» («Калейдоскоп») и «Ритейл-парк» (первый арендатор – Leroy Merlin).
Впрочем, представитель компании заверил «Абирег», что спроса на эти земли пока нет и никаких потенциальных проектов на них не запланировано. Источник, знакомый с бизнесом компании, также уточнил, что пять лет назад вынашивались планы по масштабному освоению территории, даже разрабатывалась некая концепция, однако в итоге строительный рынок насытился и они стали неактуальными.
По данным «Абирега», кадастровая стоимость земли была установлена в 2014 году. Определял ее департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области. Как получилось, что цена огромной территории в черте города оказалась равной 24,1 млн рублей, неизвестно. Ранее кадастровая стоимость была выше, однако ее точное значение оперативно выяснить не удалось.
ООО «Воронежпищепродукт» является сельхозпроизводителем, имеет более 1,5 тыс. голов КРС (дойное стадо – 500 голов) и мощности по переработке молока. Оборот компании в 2017 году составил 282,7 млн рублей, чистая прибыль – 21 млн рублей. 100% уставного капитала принадлежит Александру Чурсину. Господин Чурсин также единолично контролирует ООО «Группа Пятый сезон», которое занимается реализацией различных девелоперских проектов на землях «Воронежпищепродукта». Считается, что бизнес близок к сыну экс-главы воронежского УФСБ Дмитрию Андрееву.
