Белгород. 29.02.2024. ABIREG.RU – Белгородская область может оказаться в первом ипотечном кластере. К нему, по замыслу федеральных властей, относятся регионы с быстрым приростом ввода жилья и населения.
В Белгородской области за 2023 год введено жилья на 12% больше, чем годом ранее: 952,2 тыс. против 840,6 тыс. кв. м. Основным приростом регион обязан многоквартирным домам. Также Белгородская область традиционно является одним из лидеров по индивидуальному жилищному строительству, и этот сегмент по-прежнему доминирует. Планы на 2024 год связаны с возвратом в число регионов, сдающих более миллиона «квадратов». С населением всё тоже относительно стабильно: несмотря на приграничное положение, за счет приезжих область по итогам 2023 года практически сохранила свои показатели.
Идея разделить всю территорию страны на пять ипотечных кластеров принадлежит федеральному правительству. Во многом это обусловлено изменениями государственных ипотечных программ. Регионы планируют разделить на «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «cтагнирующие» и «депрессивные».
Первый кластер охватит субъекты с быстрым приростом населения и ввода жилья, низкой доступностью недвижимости и превышением спроса над предложением. Второй кластер – полная противоположность: отток населения, уменьшение доходов, избыточное предложение недвижимости.
Третий кластер, согласно документу, включает в себя регионы с низкими объемами ввода «квадратов», не покрывающими имеющийся спрос. Четвертый кластер – это «прибежище» регионов с низкоинтенсивным жилищным строительством и относительным балансом спроса и предложения. Наконец, пятый кластер предполагает самые низкие объемы ввода жилья и явное уменьшение численности жителей.
По мнению директора АО «БИК» Павла Деревянко, чтобы отнести Белгородскую область к одному из кластеров, нужно изучить все критерии распределения, а сейчас они еще не сформированы.
«Много лет Белгородская область в лидерах по вводу жилья. Особенностью региона является значительная доля ИЖС. Сохраняется существенный спрос и на квартиры. В этом секторе покупатели ожидают расширения предложений от застройщиков как с точки зрения ценовых сегментов, так и качественной составляющей проектов девелоперов. Важно принимать во внимание и покупательную способность жителей, как один из критериев расчета возможного лимита объемов господдержки. Продолжение программы и применение новых инструментов льготной ипотеки в текущей ситуации просто необходимы для обеспечения стабильного роста отрасли, сохранения высоких объемов ввода жилья и роста доли МКД в нем», – говорит Павел Деревянко.
Его мнение подтверждают цифры. В Белгородской агломерации средняя стоимость квадратного метра жилого дома под чистовую отделку и с минимальным благоустройством территории составляет в среднем 110 тыс. рублей. При средней площади в 120-130 кв. м дом будет стоить в районе 13 млн рублей. И без доступных программ кредитования стабильный рост строительства в таких условиях вряд ли будет возможен.
Павел Деревянко считает обоснованным адресный подход в поддержке развития отрасли. Кастомизация мер поддержки под особенности региона уже себя оправдала в рамках реализации нацпроектов, но нужно принимать во внимание большое количество субъектов, географическое разнообразие, социально-экономические и культурные особенности.
«Неразумно было бы сравнивать ожидания от развития ИЖС в Сибири или на Крайнем Севере и востребованность жилья в аграрных регионах ЦФО и ЮФО с большей плотностью населения. Есть различия и в обеспеченности территорий инженерной инфраструктурой», – считает Павел Деревянко.
Он отмечает, что индивидуальный подход к поддержке регионов позволит выровнять перекосы между спросом и предложением, а где-то станет драйвером для развития или перезагрузки отрасли. Например, в регионах с высокой покупательной способностью населения, где предложений на рынке достаточно, уменьшение финансирования льготных программ позволит снизить темпы роста стоимости квадратного метра.
«Губернатор Белгородской области Вячеслав Гладков обозначил стратегию развития индустриальной застройки ИЖС, и для БИК сама ее реализация и желаемые результаты неразрывно связаны с наличием льготных программ кредитования на строительство ИЖС», – поясняет Павел Деревянко.
Важным остается и вопрос частоты перехода регионов из одного кластера в другой в случае существенного изменения показателей. Постоянный пересмотр условий по льготной ипотеке в зависимости от кластера может бюрократизировать работу и приостановить региональное развитие. Однако плюсы и минусы нововведения получится оценить в полной мере только после его внедрения.
