В Госдуме рассмотрят законопроект, который, в случае принятия, существенно изменит правила на рынке земли и индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Законодательные инициативы также должны снизить количество незарегистрированных объектов ИЖС и земельных участков, границы которых не определены. «Абирег» изучил законопроект и опыт Белгородской области, которая оказалась пионером не только в строительстве частных домов, но и в вопросах законодательного регулирования сферы загородной недвижимости.
В пояснительной записке к документу приводится статистика, согласно которой практически в каждом регионе от 1, тыс. до 5 тыс. объектов ИЖС не состоят на кадастровом учете и не зарегистрированы как жилые дома, хотя граждане активно ими пользуются. Это означает, что собственники жилых объектов юридически таковыми не являются, поскольку не имеют зарегистрированных прав собственности. По земельным участкам нередки случаи их использования не по назначению, например, вместо жилых домов строятся магазины, турбазы и другие коммерческие объекты.
С одной стороны, люди пытаются экономить на налогах, но с другой – создают угрозу безопасности для своих законных прав. Все эти пробелы и должен закрыть законопроект. Предлагается обязать собственника строения приобрести землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности, а по завершении строительства поставить строение на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на него. При внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости предлагается предоставлять межевой и технический планы.
Земельные участки нельзя будет продать без межевания, поскольку местоположение его границ будет основной характеристикой. Отсутствие в ЕГРН таких сведений фактически не позволяет государству обеспечить учет земельных ресурсов, прежде всего в части площади земель, принадлежащих частным лицам и находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому законопроект даст властям возможность приостанавливать регистрацию перехода права собственности на участок, границы которого не определены в реестре.
В Белгородской области такие случаи единичны, поскольку здесь сектор ИЖС изначально развивался через регионального земельного оператора. И с 2004 года основная масса реализуемых земельных участков для ИЖС физическим лицам имела как ограничение по срокам строительства, так и запрет на отчуждение до постановки дома на кадастровый учет. Контроль за исполнением обязательств граждан также ведет региональный оператор.
«Вопрос о жилых помещениях ИЖС, в которых проживают граждане, но отсутствуют зарегистрированные права и не обеспечена постановка на государственный кадастровый учет, не имеет массового распространения и не актуален для Белгородской области», – ответили «Абирегу» в Министерстве имущественных и земельных отношений.
В ответе на запрос отмечается, что правительством Белгородской области проведен комплекс мероприятий с ресурсоснабжающими организациями. Результатом взаимодействия с ними стало то, что одним из условий для заключения с гражданином договоров технологического присоединения к электрическим сетям, газо-, водоснабжения и водоотведения является наличие зарегистрированных прав на объекты ИЖС.
Генеральный директор АО «Белгородская ипотечная корпорация» Павел Деревянко положительно оценивает законодательные инициативы.
«Предлагаемые изменения – это цивилизованный подход государства в выстраивании отношений с гражданами как собственниками недвижимости, направленный на соблюдение баланса интересов сторон. Собственник получил земельный участок для строительства дома, следовательно, обязан выполнить условия регистрации и поставить построенный дом на кадастровый учет. И в этом случае это не только формирование налогооблагаемой базы, но и возможность защитить свои права, в том числе рассчитывать на компенсацию в случае утраты объекта в текущих реалиях. Кроме того, сейчас в рамках нашей деятельности по развитию территорий ИЖС при планировании программ обеспечения инженерными коммуникациями, дорогами и соцобъектами приоритет в очереди отдается микрорайонам с наибольшим вводом домов. Таким образом, инициируя изменения в законодательстве, государство в первую очередь беспокоится о защите прав и интересов самих собственников», – считает Павел Деревянко.
Многое делается для развития ИЖС по инициативе губернатора Вячеслава Гладкова, и ответом на эти законодательные инициативы становится рост спроса на участки, даже несмотря на оперативную обстановку. Так, по итогам первого квартала 2024 года БИК реализовала земельных участков на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
