Власти заявили, что по состоянию на середину июля 2024 года в Воронеже строительному бизнесу доступны 14 площадок под комплексное развитие территории (КРТ). «Абирег» выяснил их адреса и оценил экономическую привлекательность вместе с главой Союза строителей региона Владимиром Астаниным.
Где в Воронеже есть площадки под КРТ
Власти представили «Абирегу» список из 14 пунктов, где сейчас возможно КРТ в столице Черноземья.
1. Территория жилой застройки, ограниченной пер. Солнечный, ул. Солнечная, ул. Беговая, пер. Солнечный.
2. Территория жилой застройки жилого квартала, ограниченного ул. 9 Января – Семилукская – Краснодонская – Малаховского.
3. Жилые кварталы, ограниченные ул. 9 Января – Торпедо – Гайдара – Жемчужная.
4. Территория жилых кварталов, прилегающая к ул. Ростовская и Менделеева.
5. Территория жилых кварталов, ограниченных Московским проспектом – ул. 45-й Стрелковой Дивизии – Беговая.
6. Территория жилой застройки жилого квартала, прилегающего к ул. Артамонова и Богдана Хмельницкого.
7. Территория жилой застройки жилого квартала, ограниченного ул. Богдана Хмельницкого – пер. Богдана Хмельницкого.
8. Жилые кварталы, ограниченные ул. Транспортная, 45-й Стрелковой Дивизии, Бурденко, пер. Здоровья.
9. Территория жилой застройки жилого квартала, ограниченного ул. Торпедо – Загородная – Подклетенская – Керамическая.
10. Территория жилой застройки жилого квартала, прилегающего к пер. Отличников.
11. Территория жилых кварталов, прилегающих к ул. Электросигнальная (часть территории бывшего Воронежского экскаваторного завода).
12. Территория жилого квартала, ограниченного ул. 9 Января, проспектом Труда, Московским проспектом, железнодорожной веткой РЖД.
13. Жилые кварталы, прилегающие к ул. Димитрова, Обручева, Черниговская, пер. Чаплыгина, ул. Калачеевская.
14. Жилые кварталы по пер. Политехнический, ул. Елецкая, Карпинского, Лидии Рябцевой.
Общие проблемы существующих площадок Воронежа под КРТ
Площадки находятся в разной стадии проработки, поэтому детализация под бизнес-предложения застройщикам пока есть всего по трем территориям. Это кварталы:
- ограниченный пер. Солнечный, ул. Солнечная, ул. Беговая, пер. Солнечный;
- ограниченный ул. 9 Января – Семилукская – Краснодонская – Малаховского;
- прилегающие к ул. Димитрова, Обручева, Черниговская, пер. Чаплыгина, ул. Калачеевская.
Поэтому вместе с экспертом Владимиром Астаниным мы проанализировали именно эти локации. Для начала расскажем об общих проблемах для всех трех площадок.
Проблема 1. Отсутствие эффективных инструментов для прогнозирования доходности при освоении по КРТ. Астанин напоминает, что на недавнем форуме «Зодчество» федеральный застройщик «Брусника» подробно рассказывал о цифровых технологиях просчета экономики КРТ на примере Челябинска. Подобные технологии они применили и к Воронежу, оценка – столица Черноземья пока бесперспективна для строительной компании федерального масштаба: существующие параметры не обеспечат нужную доходность. «Возможно, поэтому они и не заходят к нам на торги», – предполагает Астанин.
По его словам, программные продукты делают расчет по затратам на одну единицу территории и выдают информацию, какой может быть реальная цена объектов и насколько интересна территория по извлечению прибыли.
Проблема 2. Сегодняшние стандарты по плотности застройки не бьются с экономикой застройщиков. Эта проблема для бизнеса «вечная». Но механизм КРТ уже на этапе подписания договора с застройщиком обязывает его куда более строго выполнять взятые на себя обязательства. «Абирег» подробно рассказывал об особенностях КРТ в Воронеже, материал можно прочесть по этой ссылке.
«Существуют пределы по плотности [застройки] – это вещь, которая на сегодняшний день ограничивает строительный бизнес. С одной стороны, городу не нужна высокая плотность, а потребителям хочется выбирать более «человеческий» масштаб будущего жилья. С другой стороны, у застройщика не складывается экономика», – объясняет Астанин.
Детсад как ограничение площадки в Коминтерновском районе
Астанин дал оценку каждой площадке КРТ, относительно которой у властей уже есть четкие параметры. Первый объект – 6,2 га территории, ограниченной ул. Солнечная, территорией, прилегающей к ул. Беговая и пер. Солнечный. Здесь планируется строительство 83 тыс. кв. м, из которых 63 тыс. кв. м – жилье. За счет инвестора будет возведен детский сад на 260 мест. Кроме того, инвестор займется расселением из ветхого аварийного фонда площадью 7,5 тыс. кв. м и реконструкцией инженерных сетей. Реализация договора рассчитана до октября 2029 года.
«Насколько я помню, к этой территории интерес проявляла группа компаний «Развитие». Одна из главных сложностей здесь – необходимость создания социальных учреждений. Из 6 га только под детсад нужно выделить гектар. Встроенные в жилье детсады – идея небесспорная. В детсаду обязательно должны быть площадки для детей, соответствующие нормативам. При маленькой площади КРТ «вырезание» больших площадей под соцучреждения делает эту территорию еще более проблемной», – заявил собеседник «Абирега».
Нормативы по числу мест в школах нужно пересмотреть
Вторая площадка – территория квартала, ограниченная ул. 9 Января – Семилукская – Краснодонская – Малаховского. Ее площадь – 6,3 га. Договор предусматривает реконструкцию детсада на 280 мест за счет средств инвестора, а также расселение фонда площадью 18 тыс. кв. м и реконструкцию инженерных сетей. Инвестор планирует построить здания площадью 180 тыс. кв. м, из которых 91 тыс. кв. м – жилье. Срок – до 2033 года. Для этой площадки уже найден застройщик: «ИП К.И.Т.» отца и сына Куликовых. К слову, инвестора сюда подобрали лишь с четвертой попытки – не складывалась экономика.
«Проблемы маленькой площади, где трудно «развернуться», характерны для всех подобных проектов. Детсад – еще ладно, но там же возникает необходимость в нормативном обеспечении мест в школах! Еще одну школу на этом участке уже никак не построишь. Значит, если вблизи, в пешей доступности, нет школы с нужным количеством мест по нормативам, проект планировки территории согласован не будет. Сегодня эту проблему мы как-то пытаемся решать, в том числе инициируем всё-таки вернуть в местные нормативы градостроительного проектирования иную транспортную доступность школ. Потому что по пешеходной доступности в этих районах ничего не получается», – поясняет Астанин.
Эксперт добавляет, что по этому вопросу был сделан запрос в Министерство образования, и по факту во всех школах, находящихся в зонах КРТ, нужного числа свободных мест нет.
Застройщики потянут не все затраты на соцобъекты
Третья площадка – территория кварталов, прилегающих к ул. Димитрова, Обручева, Черниговская, пер. Чаплыгина, ул. Калачеевская. Для нее уже разработан мастер-план, который обсудили на заседании региональной комиссии по КРТ. Проект предполагает расселение 33 домов площадью 15 тыс. кв. м, а градостроительный потенциал – порядка 156 тыс. кв. м.
Также собираются реконструировать школу № 54: сейчас она рассчитана на 1,02 тыс. учеников, а после реконструкции сможет принять более 1,7 тыс. Планируется и строительство детсада на 190 мест. Возведение соцобъектов и расселение старого жилфонда – за счет инвестора. После окончательной доработки проект выставят на конкурс для поиска застройщика.
«Что такое КРТ по сути? Это договоренность бизнеса и власти, кто что на себя берет. Какие обязательства в этом случае на себя берет власть? Могла бы, допустим, взять на себя обязательства по реконструкции школы. А если все эти затраты лягут на инвестора, то я могу сказать сразу: это нерентабельный проект», – утверждает Астанин.
Вместо вывода
А еще строитель указывает на момент, который лишь сейчас стал очевидным для всех участников воронежского рынка, а ранее, судя по всему, не учитывался в расчетах властей по площадкам под КРТ. Это отмена льготной ипотеки, которая потянула вниз практически весь спрос. Кажется, планы чиновников в таком контексте нужно серьезно пересмотреть, предложив бизнесу действительно актуальные расчеты их коммерческой выгоды.
