Воронежский «ТехСтрой-2007» занимается строительством коттеджного поселка в Новоусманском районе с инвестициями под 190 млн рублей. Это первый проект компании, нацеленный на ИЖС. Ранее в портфолио были только многоквартирные дома. «Абирег» пообщался с гендиректором застройщика Артемом Заниным и узнал, чем заинтересовало ИЖС, об удачных и не очень местах для коттеджных поселков в регионе, о тенденциях на рынке, а также о том, как бороться за покупателя.
– Ваша компания раньше не обращалась к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Почему вы заинтересовались этой сферой?
– Сейчас коттеджные поселки пользуются спросом, их популярность растет, и мы решили занять данную нишу.
– Что выгоднее застройщику – продавать квартиры или частные дома?
– Ситуация каждый год меняется. Зависит от спроса. Сейчас стало значительно сложнее реализовывать любое жилье в связи со ставкой Центрального банка. В любом случае не всегда люди именно к сельской ипотеке прибегают – иногда берут кредиты или используют собственные средства. Процентная ставка сейчас высокая, люди понимают, что инвестиционная привлекательность вклада выше, чем жилья. Но мы объясняем, что недвижимость в коттеджных поселках обладает высокой перспективой. С каждым годом спрос на загородное жилье и его стоимость растут. Думаю, так и будет продолжаться. Мы стараемся донести, что для покупателя это выгодное вложение.
– А что касается точечной застройки?
– Ее легче продавать. Люди, конечно, смотрят на стоимость недвижимости. Такой дом будет дешевле, чем в коттеджном поселке, потому что последний предполагает еще и дороги, освещение и все остальные коммуникации. А в случае точечной застройки людям самим приходится заниматься подключением газа, электричества, интернета и всего остального. Это муторно, но конечная стоимость жилья ниже. В коттеджном поселке она на 20-30% выше, и не все понимают, что дополнительные проценты включают в себя благоустройство. Тут надо работать с покупателями, индивидуально объяснять им преимущества.
Сейчас почему КРТ развито? Потому что у людей есть возможность сначала приобрести дешевую квартиру, а затем, если появляются дети или улучшается финансовое положение, покупать более дорогое жилье в этом же районе. Людям не хочется менять привычную инфраструктуру. Точечная застройка так не котируется, а коттеджные поселки привлекают именно этим.
– Как вы видите идеальную работу с покупателями? Сейчас застройщики вообще этим занимаются?
– Мало кто работает с покупателями индивидуально. Нужно иметь свой риелторский штаб, который будет искать целевую аудиторию проекта и работать с населением. Лучше всего держать контакт с людьми, которые уже живут в данном районе, и делать рекламу именно для них, потому что проще привлечь человека, уже обжившегося в этом месте. Какой смысл ему переезжать в другой район, если рядом есть комфортное жилье?
Работа с клиентами – это основное, на чем сейчас должны концентрироваться застройщики. Мы пытаемся это делать, учимся. Думаю, другие тоже поймут, что надо искать целевую аудиторию и объяснять, почему именно их проект более интересен, чем то, что предлагают конкуренты.
– Мне кажется, те люди, которые собирается жить в коттеджных поселках, – это другой сегмент. В том плане, что они не всегда в первую очередь смотрят на стоимость. Как минимум, это видно по рекламе, которая отличается от объявлений о продаже квартир, где главное – цена.
– Опять же, тем, кто строит точечно, важно просто быстро возвести и продать проект. Здесь же важнее показать людям, почему для них в коттеджном поселке будет комфортнее, чем в отдельном доме. Нужно не просто рассказывать, а создавать условия, привлекать квалифицированных риелторов и продажников, которые смогут это донести. Думаю, если ситуация на рынке не изменится, застройщики, реализующие квартиры, тоже начнут активнее бороться за клиентов.
– А раньше не было тенденции бороться за клиентов?
– В последние годы, когда действовали льготные программы, было гораздо проще продавать жилье. Сейчас их нет, и приходится искать нестандартные подходы. Спрос упал, нужно привлекать свою целевую аудиторию.
– Почему застройщики, предлагающие ИЖС, сделали серьезный акцент на Ямном и Новой Усмани?
– Ямное давно привлекательно, в первую очередь, из-за того, что находится по направлению в Москву. Там качественные дороги и удобный выезд как на Московский проспект, так и на окружную дорогу. А Новоусманский район мы выбрали, ожидая завершения работ на Остужевском кольце. Когда развязка будет готова, увеличится транспортный поток.
– А почему Семилукский район так активно не застраивается?
– Семилукский район никогда не рассматривался как перспективное направление. Одна из причин – мост через Дон, который постоянно ремонтируют. Когда он перекрыт, добраться до города можно только через Подклетное или Новоживотинное, либо делать большой крюк. Фактически там всего одна дорога в город.
– Решающую роль при выборе места играет транспортная доступность?
– Да. И, конечно, инфраструктура. В Ямном, например, она уже сложилась, так как там изначально покупали жилье состоятельные люди. Поэтому там есть и торговый центр, и школа.
– В любом случае машина нужна.
– Машина для загородного дома считается необходимой. В Московской области, кстати, интересно «обошли» это. Там застройщики предлагают такую услугу, как доставка до метро. То есть у них собственный автобус ходит от коттеджных поселков. Правда местность там площадью не как наши 7 га, у них скорее 70 га. Поэтому это уже целый поселок городского типа, не то что микрорайон. И у нас так расстояние не как от Москвы до их территорий (70-100 км), а всего лишь 11 км. Поэтому такой нужды нет.
– В конце января СМИ писали, что лимиты по сельской ипотеке скоро будут исчерпаны. Какие риски для застройщиков, если программу приостановят?
– Если ее отменят, конечно же, спрос упадет, потому что многие коттеджные поселки в большинстве своем ориентируются не на узкий класс, который может себе позволить купить как квартиру, так и загородный дом. Но планов сейчас таких, как я знаю, нет. Программу не собираются закрывать, потому что данная ипотека выгодна. Также и по указу президента нужно развивать индивидуальное жилищное строительство, во многих городах, кстати, ввод квадратных метров по ИЖС превышает уже МКД. Это выгодно для всех.
Но если это все же это случится, придется уменьшать себестоимость строительства, чтобы предлагать более низкую цену. А это, соответственно, влияет либо на площадь в сторону ее уменьшения, либо на качество строительства. Ни то, ни другое не является полезным ни для застройщика, ни для приобретателя.
– После отмены льготной ипотеки застройщики начали активнее строить, ожидая кризиса?
– Скажу, что некоторые компании все-таки приостанавливают строительство. Но нужно понимать, что за каждым кризисом и спадом обязательно идет подъем, в том числе спроса на продукт. Если упустить из виду этот момент, запаниковать, то можно закрывать свою организацию, потому что рентабельности не будет. Обычно такие застройщики пытаются реализовать жилье за счет больших скидок, продавать по себестоимости, но это невыгодно, потому что практически все строится по договорам проектного финансирования. Это банковские деньги, проценты.
– Но ввод новых проектов в 2025 году все равно ниже, чем в 2024-м.
– Потому что это статистика за 2024-й, когда действовали льготные программы. Тогда застройщики старались быстрее их реализовать, потому что знали, что будет отмена. Прошлый год еще не показатель.
– Ваша компания ощутила спад спроса?
– Я думаю, что ощутили все, в той или иной степени. Мы не крупный застройщик. Если говорить про МКД, да, мы сейчас реализовываем квартиры не в том темпе, в котором бы хотелось, но тем не менее все не так плохо.
