Ипотечное жилищное кредитование не случайно считается своеобразным барометром экономики – слишком много факторов влияют на этот рынок. И если принудительное воздействие на них в течение почти всего прошлого года напоминало некое шаманство, когда с бубнами и плясками пытаются привести в чувство больного, лежащего в коме, то в 2010 году пациент – ипотечный рынок, хотя еще и не встал на ноги, но уже начал открывать глаза и произносить первые связные фразы.
Ставка на падение
Динамика процентных ставок, наблюдающаяся в последнее время на рынке, дала повод для заявлений его участников о возможности возврата процентов по жилищному кредитованию к уровню докризисного периода 2008 года уже до конца этого года. До среднего значения в 12% годовых, служащего этим ориентиром, осталсь преодолеть 2 пункта, разумеется, если отталкиваться от официальных 14%.
Результаты последнего исследования компании «Кредитмарт», обнародовавшей свой очередной аналитический индекс состояния российского ипотечного рынка за июнь 2010 года, как обычно, дают несколько другие цифры — 16,52% при минимальной средней ставке в 12,9%. Но и они подтверждают общую тенденцию постоянного снижения среднерыночных ставок. По сравнению с маем 2009 года средние значения ставок упали на 3,4 п. п. При этом снижением ставок (на 0,5-1,0%) в последние полтора-два месяца в основном занимаются коммерческие банки, стремящиеся увеличить свою долю на этом непростом рынке. Так, например, «Альфа-Банк» с середины мая успел дважды снизить ставки по всем программам ипотечного кредитования (в мае — на 2,5% в рублях, а в июне — на 3,5% в рублях), доведя порог минимальных ставок по кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке до 13% годовых в рублях. Схожую динамику демонстрируют и ряд других банков, среди которых Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, банк «Уралсиб». Проценты банков, работающих по программам АИЖК, в среднем ниже — 9,5-11,5%. Причем во второй половине июня АИЖК объявило о снижении с 1 июля ставки по программе выдачи кредитов для застройщиков и покупателей жилья эконом-класса с 11% до 8% годовых. Хорошую почву для снижения ставок предоставляет и самая низкая в отечественной истории ставка рефинансирования ЦБ РФ —7,75%.
Жилье за 10%
Но не только перманентным падением процентной ставки сейчас характеризуются усилия участников рынка по его оживлению. Уже в этом месяце сразу два крупнейших ипотечных игрока — Сбербанк и ВТБ24 — объявили о снижении первоначального взноса по ипотечным кредитам до 10%. Двукратное снижение порога минимального взноса Сбербанк сделал по двум программам кредитования: «Ипотечный+» и «Молодая семья». В ВТБ24 кредит с первоначальным взносом при 10 %-ном минимальном взносе можно взять на 7 лет под 14,35 % годовых, однако при этом заемщик должен будет приобрести страховку от невозврата кредита.
Представители ряда коммерческих банков неоднозначно восприняли этот шаг главных государственных гигантов ипотечного кредитования. По мнению различных экспертов, размер минимального первоначального взноса является важным психологическим фактором в жилищном кредитовании. При этом цифра в 20% настраивает заемщика на большую ответственность в принятии решения взять кредит. При более низком пороге — от 15 % и ниже — риски получить дефолты по платежам для банков серьезно повышаются.
Как бы то ни было, но первоначальный взнос — один из важнейших факторов в ипотечном кредитовании. По данным опроса АИЖК, около 15% россиян считают порог минимального взноса критически важным для принятия решения о кредитовании. Этот фактор, конечно, гораздо менее значителен, чем размер процентной ставки (его называют в первую очередь 60% опрошенных), но и его либерализация внесет дополнительное оживление на рынке.
Ипотечные игроки
2009 год, на который пришелся пик ипотечного кризиса, стал периодом консолидации рынка. На сегодня можно отметить пятерку его ведущих игроков, главным из которых, конечно, является Сбербанк. На его долю приходится 59,3% всего рынка. Тем не менее эта доля постоянно снижается — в 2009 году она составляла 68%, а еще в первом квартале 2010 года равнялась 60,1%. Также снижается и доля остальных крупных игроков. Так, банки, занимающие места с 6 по 20, потеряли до 2% рынка (с 11% до 9%). Это перераспределение происходит за счет роста присутствия на рынке мелких и средних банков (201-1000 место), в первом квартале 2010 года увеличивших свою долю по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в два раза, и сейчас составляет 14,7%.
Произошло это, в первую очередь, вследствие их сотрудничества с АИЖК, благодаря чему у них появилась возможность поддерживать более низкий уровень процентных ставок по сравнению с ведущими банками.
Кроме того, появилась информация о том, что на рынке может появиться еще один крупный игрок. Весной этого года банк «Дельта-Кредит», специализирующийся на ипотечном кредитовании (в Воронеже к его услугам можно прибегнуть через банки-партнеры), объявил о намерении стать ипотечной платформой и разработать единую продуктовую линейку по жилищному кредитованию для российских банков группы Societe Generale, в которую входят такие банки, так Росбанк, банк «Сосье-те Женераль Восток» и «Русфинанс». По мнению представителей АИЖК, новый оператор мог бы в таком случае претендовать на долю порядка 7-9% всего отечественного ипотечного рынка.
С возвращением же на этот рынок таких кредитных организаций, как банк «Глобэкс» и МДМ-Банк, восстановлением программ рефинансирования ипотечных кредитов, о чем, например, недавно объявил «Газпромбанк», структура рынка жилищного кредитования может претерпеть еще ряд изменений.
Назад в будущее
Однако, несмотря на все эти позитивные моменты, многие эксперты достаточно осторожно говорят о перспективах ипотеки, отмечая, что средний уровень процентных ставок даже в 13% все еще является неподъемным для большинства потенциальных заемщиков. Именно их финансовое состояние является тем главным фактором, который в конечном счете влияет на рост рынка.
Реанимация рынка, которую мы сейчас имеем возможность наблюдать, в определенной степени является результатом отложенного спроса тех потенциальных покупателей, которые еще в прошлом году имели возможность кредитоваться, но занимали выжидательную позицию в условиях меняющихся цен на недвижимость. Сегодня можно констатировать, что рынок достиг своего дна и падение цен на жилье практически прекратилось. Это стимулирует людей, откладывавших покупку недвижимости, но остро в ней нуждающихся, кредитоваться. Кроме того, нынешние заемщики, по признанию банков, значительно грамотнее оценивают собственное финансовое положение, чем это делали люди, бравшие кредиты в докризисный период. Также отмечается и снижение среднего возраста покупателей жилья, на что не в последнюю очередь влияют различные государственные программы по поддержке ипотечного кредитования, особенно в части многоэтажного строительства эконом-класса. Сейчас средний возраст заемщика, по данным АИЖК (по статистике рефинансированных А11ЖК закладных в мае 2010 г.), составляет по Центральному федеральному округу 34 года.
При этом отмечается также рост средневзвешенного срока по ипотечным кредитам. Если ранее он составлял 15-17 лет. то более молодые заемщики сейчас часто берут кредиты на срок до 20-25 лет.
Скрытые угрозы
Желающих подождать момента, когда ипотека станет еще доступнее, может постичь сильное разочарование. И дело даже не в том, что процентные ставки не претерпят масштабного снижения. Опасность в данном случае заключается в том, что цены на жилье даже эконом-класса могут серьезно вырасти. Рост ипотечного рынка неминуемо повлечет за собой увеличение спроса на недвижимость, а тот, кто внимательно следит за нашими публикациями о строительном рынке, уже хорошо знает, какая мина замедленного действия была заложена в кризисный период в результате резкого сокращения масштабов строительства. Именно поэтому многочисленные эксперты призывают к совершению покупок жилья уже сейчас, если для этого у потенциального ипотечного заемщика есть хоть какая-то финансовая возможность.
Еще одной угрозой развитию рынка, хотя и в значительно меньшей степени, является нарастающий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Как отмечает АИЖК в своем отчете, во втором квартале 2010 года «ожидаемая доля просроченной задолженности (по РСБУ) прогнозируется на уровне 3,5-3,8%. При этом доля просроченной задолженности по кредитам в рублях будет находиться в пределах 2,6-2,9%, а по кредитам в иностранной валюте — 6,9-7,3%». Это хоть и не является критичным для развития рынка, однако, пока происходит рост просроченной задолженности, темпы снижения ставок по ипотечным жилищным кредитам могут несколько замедлиться, так как банки будут вынуждены каким-то образом компенсировать свои потери.
Ближайшие перспективы
АИЖК, уже ставшее главным поставщиком аналитики рынка ипотечного кредитования, ждет во втором квартале 2010 года удвоения выдачи кредитов. По его прогнозам, при сохранении текущих экономических тенденций во втором квартале 2010 года будет выдано 60-70 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 70-85 млрд рублей при ожидаемой годовой выдаче 215-240 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 280-320 млрд рублей. А средневзвешенные ставки во втором квартале могут составить порядка 13,1-13,3% по кредитам в рублях и 10,5-10,9% — по кредитам в иностранной валюте. При этом аналитический центр АИЖК констатирует, что рост рынка будет происходить прежде всего за счет числа выданных кредитов, а не их объема.
Согласно информации ЦБ РФ, на 1 мая 2010 года количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Воронежской области в рублях, составило 705 (на сумму 741 млн рублей), средневзвешенный срок кредитования при этом составил около 17лет (203,9 месяца), а средневзвешенная ставка—13,6%. Что касается ипотечных жилищных кредитов, выданных в нашей области в валюте на 1 мая 2010 г., несопоставимо меньше — всего 4 кредита на общую сумму 12 млн рублей на 18,9 года по ставке 10%.
Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, по сведениям ЦБ РФ, на 1 мая 2010 г. по Воронежской области составила 8427 млн рублей, в том числе просроченная —183 млн рублей.
Из любопытных событий, способных повлиять на ипотечный рынок, можно отметить намерение Сбербанка присоединиться к программе Внешэкономбанка по поддержке ипотечного рынка. В рамках возможного соглашения банк выпустит ипотечные облигации на сумму 30 млрд рублей. Эти и другие облигации банков — партнеров ВЭБ на общую сумму 25о млрд рублей планирует выкупить в 2010-2012 годах с целью стимулирования отечественного ипотечного кредитования, направив на это кроме собственных средств также средства Пенсионного фонда, находящиеся в его управлении.
В отношении изменения условий к потенциальным заемщикам безусловный ориентир на сегодня—действия Сбербанка. Он уже успел отменить комиссии по кредитам, а вкупе со снизившимся порогом первоначального взноса создает новые стандарты для этого рынка.
Но, конечно, какие бы условия ни создавали для заемщиков лидеры рынка и какие бы требования к банкам ни выдвигали финансовые власти, рост ипотечного рынка в значительной степени будет зависеть от множества макроэкономических факторов. Пока то, как они складываются, все-таки настраивает на оптимистический лад.
Владимир Кузнецов, генеральный директор ЗАО «Агентство жилищного ипотечного финансирования»:
- По всей России происходит резкий рост ипотечного кредитования, и этому способствуют два фактора. Первый из них – отложенный спрос. Рынок начал оживать после кризиса, заемщикам сейчас предоставлены максимально комфортные условия. Процентная ставка исчисляется по отношению к ставке рефинансирования и на сегодняшний день составляет от 9,28%. Кроме того, цены на квартиры в течение этого года если и увеличились, то несущественно. Соответственно, рынок растет, количество ипотечных сделок за этот год увеличилось в три раза (в некоторых регионах до шести раз). Правда здесь есть одно «но», дешевые кредиты - это не всегда «хорошо», поскольку с увеличением объема заемщиков не обязательно сохраняется их платежеспособность. Поэтому второй значимый фактор - присутствие на рынке АИРЖК - структуры, помогающей заемщикам реструктуризировать проблемные кредиты.
В связи с ростом спроса произошла некоторая переориентация федеральных структур, в том числе Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас оно распределяет ресурсы в пользу первичного жилья, стимулируя не только рынок спроса, но и рынок предложения. На эти цели будет выделено 450 млрд рублей. Таким образом, в перспективе ставки на вторичном рынке существенно повысятся, а на первичном рынке, в долевом строительстве, останутся более-менее стабильными (на уровне 10,5%). Я считаю, что у строителей нет проблем с участием в долевке и привлечением ресурсов для строительства, зато существуют серьезные проблемы при реализации готового жилья. Так что, на мой взгляд, эти меры предпринимаются с опозданием, и эксперимент продлится недолго. Поэтому существующая ситуация при наличии структур, которые помогают заемщикам, наиболее комфортна для всех.
Олег Бешенцев
ИН, №35, июль 2010 г.
