Эксперт рынка недвижимости раскрыл детали вступивших изменений в законодательстве о санитарно-защитных зонах.
С 1 января 2026 года ориентировочные санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не будут действовать. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные санитарно-защитные зоны, до 1 октября 2024 года обязаны установить санитарно-защитные зоны или прекратить существование ориентировочных, санитарно-защитных зон.
К 2028 году предприятия обязаны установить точные координаты границ санитарно-защитных зон и внести их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) или ограничения на таких территориях перестают действовать, что может привести к их нецелевому использованию.
Бизнес массово бросился устанавливать зоны, понимая: кто первый — того и тапки. Стоимость работ достигает сотен тысяч рублей, требования к периодичности замеров и их сезонности на границе санитарно-защитной зоны (СЗЗ) зависят от класса опасности предприятия и конкретных нормативных документов.
Революция в санитарных зонах: что происходит
Российское законодательство кардинально меняет подход к санитарно-защитным зонам предприятий. Раньше зоны устанавливались «на глазок» — нормативно в радиусе 500-1000 метров от каждой точки завода. Теперь требуется точное координатное описание границ.
«Ранее установлены санитарные зоны, которые были без координатного описания границ, а именно, ну, грубо говоря, нормативные», — объясняет эксперт рынка, пожелавший остаться анонимным.
Ключевые даты и сроки
Законодательство устанавливает жесткие временные рамки:
1 января 2026 года — прекращают действие все ориентировочные санитарно-защитные зоны. А на публичной кадастровой появятся новые контуры СЗЗ - «красные муравьи».
1 января 2028 года — крайний срок для установления координатного описания всех зон или их отмены. Неустановленные зоны автоматически аннулируются.
«С 01.01.26 все производства должны будут установить эту охранную зону», — подчеркивает собеседник.
Массовый побег к установлению зон
Публичная кадастровая карта НСПД показывает: предприятия массово бросились устанавливать санитарные зоны.
«Буквально вот последние две недели открывая публичку и в шоке - люди просто бегом побежали устанавливать санитарные зоны», — рассказывает эксперт.
Причина паники понятна — действует принцип «кто первый встал, того и тапки». Если предприятие установит зону с координатным описанием, оно получает преимущество перед конкурентами и даже жилой застройкой.
Конфликты с жилой застройкой
Новые правила обостряют конфликты между промышленностью и жилыми районами. Эксперт приводит пример с Москвой, где жильцы жалуются на расположенный рядом бетонный завод.
«Жилой дом, а напротив растворный узел в Москве. Жильцы могут сколько угодно жаловаться, даже если они 250 лет жили на этом месте, но узел первым установил санитарную зону, то жители «окажутся в пролете».
Практические кейсы
Эксперт рассказывает о реальной ситуации с заказчиком в Воронежской области. На его участке уже появилась чужая охранная зона странной формы.
«У нашего заказчика уже на публичке, на пол участка, охранная зона какого-то соседнего пищевого предприятия», — объясняет специалист. Особенно острая ситуация складывается в случаях соседства разнопрофильных производств. У заказчика эксперта — мебельное производство, а рядом — пищевка.
«Никогда в жизни ни один норматив не позволит наложить санитарные зоны промки на пищевку или пищевку на промку», — подчеркивает собеседник.
Возможности сокращения зон
Санитарные зоны можно уменьшить, но это требует дополнительных процедур и согласований. Одно из условий — согласие того, кто изначально установил зону.
Влияние на строительный рынок
Новые правила серьезно влияют на строительную отрасль. Застройщики вынуждены договариваться с промышленными предприятиями об уменьшении зон. Без уменьшения санитарной зоны разрешение на строительство не получить.
Налоговые аспекты
За санитарные зоны налоги не платятся. Это обычная охранная зона, которая создается для защиты окружающей среды от вредных выбросов предприятий.
Прогнозы и риски
Эксперты прогнозируют волну судебных споров между предприятиями, застройщиками и жителями. Те, кто не успеет установить зоны до 2028 года, рискуют остаться без защиты.
Особенно уязвимы предприятия в городах и вблизи жилых районов. Без санитарной зоны они могут столкнуться с массовыми жалобами жителей и проверками контролирующих органов.
«Если этого не сделают. Особенно это чувствуется в центре городов, где традиционно самая плотная застройка и самые высокие цены», — предупреждает эксперт.
Изменения в законодательстве о санитарно-защитных зонах станут серьезным вызовом для российского бизнеса. Предприятия вынуждены тратить значительные средства на установление зон, а застройщики — искать компромиссы с промышленностью. Победят те, кто быстрее адаптируется к новым правилам игры.
