Нынешняя экономическая ситуация с высокой ключевой ставкой — настоящий подарок для консервативного инвестора. Банковские депозиты под 14-16 % годовых стали надежным и сверхприбыльным инструментом. Это факт. Но важно понимать: высокая ставка — это не «новая норма», это «лекарство». Это мощный, но временный инструмент ЦБ РФ для борьбы с инфляцией. Но как только «температура» экономики (инфляция) придет в норму, как и любое сильнодействующее лекарство, его отменят. Более того, уже постепенно это делают: 24 октября Центробанк в-четвертый раз снизил ключевую ставку с 17 до 16,5 %
Поэтому банковский вклад сегодня — это «спринт». Он дает возможность успеть зафиксировать максимальную прибыль на короткой дистанции, пока эти ставки доступны. В такой ситуации логика «все продать и уйти в бетон», казалось бы, не работает: зачем, если можно получать гарантированный доход без рисков, амортизации и налогов на имущество? Ответ прост: вклады и недвижимость решают разные задачи.
Вложения в недвижимость — «марафон». Это стратегическая инвестиция, рассчитанная не на то, чтобы «обыграть Центробанк» в ближайшие 12 месяцев, а на то, чтобы построить капитал, который будет работать десятилетиями. Марафонца не волнует сиюминутный порыв ветра. Его цель — финиш. В инвестициях в недвижимость «финиш» — это создание актива, который сам по себе растет в цене, обгоняя инфляцию, и генерирует постоянный денежный поток от аренды, который тоже растет вместе с инфляцией. Разумный инвестор не выбирает «или-или». Он использует оба инструмента. И пока «короткие» деньги работают на депозитах, самое время продумать, куда направить «длинные».
Короткие vs. длинные деньги. В чем разница?
Задача вклада — получить максимальную доходность в короткий срок (1-3 года), пока ставка высока. Преимущества этого инструмента очевидны: высокая, гарантированная доходность и нулевой риск (в пределах АСВ). Но и минусы, как говорится, на поверхности: доходность полностью зависит от решений ЦБ. Как только инфляция будет побеждена, ставка пойдет вниз, и эта «золотая жила» иссякнет. Вклад не защищает от девальвации в долгосрочной перспективе и не растет в цене сам по себе. Недвижимость же — это актив, который генерирует два потока дохода и защищает капитал.
Арендный поток: он не зависит от ключевой ставки, а диктуется рынком, спросом и инфляцией (аренда растет вместе с ценами). Рост стоимости актива: качественная недвижимость в центре исторически растет, обгоняя инфляцию (те самые 10-15% годовых, которые мы видим на длинной дистанции).
По данным аналитиков NF Group, за последние 10 лет премиальный сегмент в городах-миллионниках показывал среднегодовой рост стоимости (CAGR) на 3-4% выше, чем массовое жилье, даже с учетом всех кризисов. Пока депозит приносит 15% сегодня, актив в виде недвижимости может приносить 7% от аренды плюс 10% роста стоимости, что в сумме дает 17% годовых. Но в отличие от вклада, эта доходность не исчезнет через год по решению регулятора.
Почему апартаменты?
Здесь мы должны быть честны. Апартаменты — это нежилой фонд. И для инвестора это плюс. Покупка квартиры для сдачи в аренду — это попытка приспособить жилье под бизнес. Покупка апартаментов — это и есть покупка бизнеса. Рынок это подтверждает: по свежим исследованиям «ЦИАН.Аналитика», до 60% спроса на аренду в сервисных апартаментах бизнес-класса формируется за счет корпоративных клиентов (релокация топ-менеджеров) и долгосрочных бизнес-путешественников, которым важен не статус прописки, а сервис и локация.
Юридический статус позволяет вам использовать их не только для долгосрочной аренды, но и для краткосрочной (гостиничные услуги) или даже как представительский офис. Более высокие налоги и тарифы ЖКХ? Да. Но инвестор воспринимает это не как «грабеж», а как «cost of doing business» (издержки), которые полностью закладываются в более высокую арендную ставку. Отсутствие возможности прописки? Вашему арендатору (топ-менеджеру, командированному специалисту, IT-команде) она не нужна. Ему нужны локация, сервис, безопасность и инфраструктура.
Экосистема, технологии и безопасность
В условиях высоких ставок ипотека становится дорогой и рынок недвижимости замедляется. Это называется «рынком покупателя». И на нем происходит «бегство в качество». Консалтинговые компании, включая Nikoliers, отмечают этот тренд с середины 2024 года: в то время как цены на «вторичку» эконом-класса в спальных районах стагнируют или корректируются, число сделок с премиальными объектами в центре остается стабильным.
Инвесторы готовы платить за «защитный актив». Массовое жилье в спальных районах может проседать в цене и простаивать без арендаторов. Но премиальный сегмент в самом центре, обладающий уникальными характеристиками, только укрепляет свои позиции. Именно здесь раскрывается потенциал Резиденций Галереи Чижова. Покупатель приобретает больше чем «квадратные метры» — полноценную экосистему с собственной Управляющей Компанией: возможность жить, работать, заниматься спортом, ходить по магазинам и ресторанам, не выходя из одного здания.
По оценкам экспертов рынка, наличие интегрированной экосистемы «вертикального города» (офис-ритейл-фитнес-жилье) способно повысить арендную ставку на 25-30 % по сравнению с отдельно стоящим жилым зданием того же класса, но без инфраструктуры.
Для инвестора это означает стабильный спрос (такие лоты сдаются в первую очередь), премиальную ставку (арендатор готов платить на 20-30% выше рынка за этот уровень комфорта) и ликвидность (продать такой актив в будущем может быть проще, чем типовую квартиру).
Высококлассная отделка и инженерия — это факторы, напрямую влияющие на доходность. Комфортный микроклимат обеспечивают немецкие бесшумные системы вентиляции и кондиционирования Daikin, а отопление — чешские внутрипольные конвекторы Minib, расположенные вдоль фасадного остекления. К ним подведены немецкие трубы REHAU с гарантией 100 лет. За тишину в каждом апартаменте отвечают звукоизоляционные глухие ламинированные двери Walter Haltz. И здесь кроется второй неочевидный плюс: стоимость воспроизводства.
В условиях санкций и усложнения логистики (даже с учетом параллельного импорта) стоимость импортных технологий выросла кратно. Построить сегодня объект такого же класса качества «с нуля» обойдется несоизмеримо дороже. Это превращает уже существующие Резиденции в «защитный актив». Более того, недавние события придали понятию «защитный актив» буквальный смысл. Последствия атаки БПЛА на центр Воронежа стали для Резиденций невольным краш-тестом: двойное панорамное закаленное остекление выдержало взрывную волну и обломки: внешнее стекло приняло удар на себя, но внутреннее осталось целым, сохранив безопасность людей и имущества внутри.
Как работает вычет НДС
Продажа апартаментов по закону облагается НДС 20%. Для обычного покупателя-физлица или ИП на «упрощенке» (УСН) этот налог просто включен в цену. Но для предпринимателей и компаний на Общей системе налогообложения (ОСНО) — это мощный финансовый рычаг.
Вот как это работает на практике:
1 Покупка. Компания покупает апартаменты для ведения коммерческой деятельности (например, для официальной сдачи в аренду или как представительский офис).
2. Вычет. НДС, уплаченный при покупке (те самые 20% от стоимости), в полном объеме принимается к вычету.
3 Экономия: Вычет напрямую уменьшает сумму НДС, которую компания должна заплатить в бюджет от своей основной деятельности (продажи товаров или услуг).
Простым языком: если купить апартаменты за 6 000 000 рублей, из которых 1 200 000 — это НДС, эти деньги не «потеряются». Вы засчитываете его в счет уплаты своих текущих налогов. По сути, для вашего бизнеса реальная стоимость актива становится на 20% ниже. Это абсолютно легальный и эффективный способ оптимизации, превращающий «налог» в реальную экономию и снижающий порог входа в инвестицию.
Текущий момент подходит для умной диверсификации. «Короткие» деньги работают на депозитах, принося 15% годовых. «Длинные» деньги» (капитал, который хочется сохранить на 5-10 лет) стоит разместить в твердом, понятном активе. Высокие ставки очистили рынок от «случайных» ипотечных покупателей. Сейчас время тех, у кого есть собственный капитал («умный кэш»). Можно без спешки и ажиотажа выбрать наиболее подходящий объект на рынке.
