Руководитель направления партнерских продаж «Авито Недвижимости» с сервисом «Комфортная сделка» Ярослав Тимирев рассказал про рынок жилой недвижимости в Воронежской области, динамике продаж, тенденциях и вызовах.
Воронежская область стабильно входит в Топ-15 крупнейших регионов России по строительству нового жилья. За три года показатель вырос с 1722 до 2153 тысяч кв. м. В 2023 году был зафиксирован значительный рост объемов строительства (порядка 20-25%), при этом в 2024-2025 годах объем остается стабильно высоким. Продажи на первичном рынке в 2025 году имели неоднородную динамику: падение в начале года компенсировалось положительным ростом во второй половине, а октябрь 2025 года стал пиковым месяцем по продажам новостроек за последние полтора года.
Для рынка новостроек России характерно снижение соотношения распроданности к стройготовности. В Воронеже такая тенденция тоже существует, при этом затоваренность выше среднего по РФ. С одной стороны, это риск, с другой — время возможностей: покупателям доступно множество интересных лотов, и качество продукта начинает превалировать. Обостренная конкуренция заставляет застройщиков инвестировать в качество продукта и эффективность процессов. Большой ассортимент квартир предоставляет покупателям широкий выбор.
При этом рынок недвижимости ищет новые эффективные каналы продаж. Если ранее доминировали прямые продажи, то сейчас застройщики активно сотрудничают с агентствами недвижимости. В Воронеже доля покупателей, работающих с агентами ниже, чем в других городах-миллионниках, но отношение к ним более лояльное. Еще один любопытный факт: Воронеж – один из самых популярных городов-миллионников для покупок недвижимости из других мегаполисов.
Также популярны альтернативные сделки, когда для улучшения жилищных условий собственники продают текущее жилье. По нашим данным, 72% жителей Воронежа планируют купить жилье одновременно с продажей квартиры или сразу после, 39% хотят приобрести квартиру в новостройке. Часто для таких сделок привлекают агентов, которые закрывают всю цепочку: 73% собственников жилья в городе продавали и покупали квартиру с одним и тем же риелтором.
Абсолютное количество выданных ипотек растет с апреля 2025, однако ее доля в общем числе сделок стабильна. По данным на октябрь 2025 года, доля ипотеки составляет 74%. На вторичном рынке последние два года мы наблюдаем сильную волатильность. Сначала он значительно вырос в 2024 после отмены льготной ипотеки на первичку, в первой половине 2025 случился обратный тренд. Сейчас мы видим явный тренд на восстановление, начиная с мая (+34% за 6 месяцев) и ожидаем продолжение этого тренда.
В последние месяцы именно вторичка становится важным источником капитала для покупки первичного жилья. Вторичный рынок выступает донором для альтернативных сделок. Он показывал высокие результаты после отмены льготной ипотеки на новостройки: в июле–августе 2024-го даже отмечался переток из «первички». Однако далее последовал небольшой спад. Сегодня рынок демонстрирует тренд на восстановление. В последние месяцы «вторичка» становится важным источником финансирования сделок по покупке первичного жилья. При этом растет доля звонков из других регионов: если в I полугодии 2024-го она составляла 15%, то во II полугодии 2025-го — 19%.
Что касается цены продажи вторичного жилья в Воронеже, то по итогам октября 2025 года стоимость квадратного метра на платформе «Авито Недвижимость» составила 101 тысячу рублей. Студию можно было в среднем купить за 3,1 млн рублей, однокомнатную квартиру — за 4,1 млн рублей, двухкомнатную — за 5,6 млн рублей, трехкомнатную — за 7,4 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Воронежской области на составила 120 тысяч рублей за кв. м, а в столице региона — 132 тысяч рублей за кв. м. Купить студию в новостройке Воронежа в октябре 2025 года можно было за 3,8 млн рублей, «однушку» — за 5,5 млн рублей, «двушку» — за 8,3 млн рублей, «трешку» — за 10,4 млн рублей.
