Осень-зима текущего года ознаменовалась высоким спросом на покупку жилья в новостройках. Причина повышенного интереса покупателей кроется не в росте доходов населения, а в предстоящих изменениях условий семейной ипотеки, вступающих в силу с 1 февраля 2026 года.
Новые правила предусматривают ограничение возможности оформления двух ипотечных кредитов супругами. Теперь они смогут воспользоваться лишь одним льготным займом под сниженную ставку в размере 6% годовых. Это изменение существенно ограничит доступность жилищных субсидий для семей, ранее использовавших схему раздельного кредитования супругов.
Кроме того, планируется введение запрета на использование так называемых «донорских схем», когда заемщик получает ипотеку на третье лицо с целью последующей продажи недвижимости. Эти меры направлены на борьбу с злоупотреблениями льготной программой.
Такие нововведения вызвали волну активности среди потенциальных покупателей. Многие семьи торопятся приобрести жилье до вступления изменений в силу, опасаясь потерять право на льготную ипотеку.
Застройщики же активно используют ситуацию, стимулируя клиентов ускорить процесс покупки: «Успей до февраля, пока условия не стали жестче».
В итоге в октябре–декабре 2025 года льготная ипотека стала основным двигателем спроса. В ряде регионов России около 80–90% покупок квартир осуществляется именно по программе семейной ипотеки.
Текущая активность носит временный характер: рынок растет не из‑за доверия к экономике, а из-за переноса спроса с 2026 год на конец 2025‑го. После введения новых правил семейного кредитования рынок может ощутить спад, поскольку количество претендентов на субсидии уменьшится.
Таким образом, отрасль ждет непростой период в первом полугодии 2026 года, особенно если уровень ключевой ставки Центробанка останется высоким. Застройщикам рекомендуется заранее подготовиться к снижению объемов продаж и скорректировать свою стратегию в условиях изменившихся правил.
Правительство в свою очередь должно внимательно отслеживать последствия реформы семейной ипотеки и реагировать на текущую ситуацию, которая выглядит, как «выжимание» спроса. Если не принять дополнительные меры по поддержке доступности жилья и не снизить процентные ставки, возможно существенное снижение покупательской активности в сфере недвижимости уже весной 2026 года.
