Руководитель Управления Росреестра по Воронежской области Елена Перегудова в авторской колонке «Абирега» рассказала о том, как защититься от мошенников в сфере недвижимости.
В средствах массовой информации сейчас активно обсуждаются ситуации, связанные с мошенническими действиями, которые приводят к совершению сделок с недвижимостью, с последующей передачей денег по сделке мошенникам. Ярким примером подобных ситуаций стало дело Долиной - Лурье. Активно обсуждается мнение, что подобные прецеденты могут поставить «под удар» многих продавцов вторичной недвижимости, особенно пожилых. Я хотела бы прояснить реальную ситуацию, обсудить текущее законодательство и те меры, которые сейчас обсуждаются и предпринимаются совместно с нотариусами, банками, МФЦ и другими участниками рынка недвижимости.
Прежде всего, о статистике: в СМИ часто фигурируют разные, порой ничем не подтвержденные цифры, доходящие до тысяч случаев. Однако хочу подчеркнуть, что официальной статистики по количеству таких сделок с недвижимостью, подтвержденных, например, судом или правоохранительными органами, на сегодняшний день в России не ведется.
В нашей практике, конкретно в Воронежской области, Управлением Росреестра зафиксирована одна такая сделка, совершенная в 2023 году. По этой сделке состоялся судебный акт о возврате квартиры в собственность продавца. Хотя риелторы подтверждают, что сталкиваются с подобными случаями чаще. Важно понимать, что Росреестр не является стороной сделки и не проверяет добросовестность или дееспособность участников. Наша задача как государственного органа, задача государственного регистратора прав – зафиксировать переход права после того, как сделка уже заключена и проверена другими участниками процесса: нотариусами, риелторами, сотрудниками МФЦ и банков. Именно они несут ответственность за проверку правоспособности и дееспособности сторон, и именно после подписания договора он считается заключенным. Государственной регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю по уже заключенному договору.
Конечно же, обсуждаются предложения, касающиеся мер защиты для участников сделок. Например, внедрение обязательного компенсаторного механизма для защиты, то есть, простыми словами – это специальные выплаты в фонд. И если с правом что – то случилось, то без вины фонд выплачивает компенсацию. При этом, надо учитывать, что пошлины в фонд доходят до 10 процентов от сделки, что вряд ли будет выгодно большей части граждан. Такой работающий механизм уже используется в международной практике и доказал свою эффективность в ряде государств.
Еще одно предложение – введение нотариальной формы сделок. В этом случае договор на регистрацию перехода права поступит только после того, как нотариус проверит дееспособность сторон и оценит их психологическое состояние. При этом, так же нужно учитывать, что общество должно быть готово к росту стоимости процесса заключения сделки, а нотариусы – к увеличению в разы количества нотариальных действий.
Чтобы противостоять новым видам мошенничества, Управление Росреестра по Воронежской области рекомендует жителям использовать конкретные и имеющиеся уже сейчас меры защиты, а так же проявлять должную осмотрительность при совершении сделки. В первую очередь, необходимо запросить у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). На что стоит обратить внимание? Это наличие или отсутствие обременений на объекте: арестов и запретов. Посмотреть переходы прав. Если их было много, то сразу это должно насторожить. Кроме того, посмотреть сколько правообладателей. Если их несколько, то все они должны быть участниками сделки, если предметом сделки является весь объект.
Второе – изучите личность продавца. Посмотрите сайты судебных органов и судебных приставов нет ли в его отношении действующих производств. Пообщайтесь с родственниками, соседями продавца. Также должна насторожить срочность продажи, заниженная стоимость и то, что продаваемая квартира является единственным жильем продавца. Во время осмотра квартиры надо обратить внимание на признаки подготовки к переезду.
При подготовке пакета документов в день совершения сделки можно попросить продавца также предоставить справку о дееспособности, которую предоставляет психиатр. Можно так же настоять, чтобы процесс подписания договора был зафиксирован на видео.
Потенциальным покупателям настоятельно рекомендую использовать сервис «Приобретение недвижимости» в разделе «Жизненные ситуации» на портале «Госуслуги». Он содержит пошаговую инструкцию по сделке: помогает проверить права собственности и обременения по объекту в ЕГРН, подсказывает, какие документы запросить у продавца и как составить договор купли-продажи, а также ведет через всю процедуру регистрации. Сервис делает процесс покупки и оформления недвижимости максимально понятным.
Что касается проверки психического здоровья сторон сделок, то Росреестр не уполномочен ее совершать. В то же время, согласно статье 29 ГК РФ, суд может признать недееспособным человека, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. В этом случае над ним устанавливается опека, а сделки от его имени совершает опекун. Кроме того, согласно статье 30 ГК РФ, если суд ограничил в дееспособности человека из-за пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, то над ним устанавливается попечительство. Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но другие сделки разрешены лишь с согласия попечителя. Признание гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным осуществляется только в судебном порядке. Соответствующее решение суда направляется в Росреестр и на его основании в ЕГРН вносится соответствующая запись, которая будет отображаться в выписке.
Одним из самых востребованных способов защиты от попыток совершения актов мошенничества стала норма о внесении в ЕГРН запрета на проведение сделок без личного участия собственника. С начала 2025 года в России подано более 1 млн таких заявлений, что почти в два раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года. В Воронеже – почти 30 тысяч таких заявлений, в прошлом году эта цифра была в два раза меньше. Приняты меры и по защите электронных сделок. Установлено обязательное письменное предварительное согласие собственника, оформляемое через МФЦ на регистрацию перехода права собственности на основании документов, подготовленных в электронном виде.
Кроме того, с июля 2026 года вступит в силу разработанный Росреестром закон, благодаря которому граждане смогут использовать Единую биометрическую систему для подачи документов на регистрацию. Новый механизм будет применяться в дополнение к УКЭП, которая уже сейчас обеспечивает надежность процесса регистрации прав собственности.
Защита прав на рынке недвижимости – это общая ответственность государства, профессионального сообщества и самих граждан. Пока обсуждаются системные законодательные изменения, основой безопасности остаются бдительность покупателя, тщательная проверка объекта и продавца по сведениям из ЕГРН и других открытых информационных ресурсов.
