В рамках спецпроекта «В лабиринтах государственных заказов» «Абирег» поговорил с основателем инжиниринговой компании «ПГС Проект» Виталием Горбаневым о том, как устроен рынок проектирования в Воронеже, почему застройщики «душат» проектировщиков и к чему приведет уход сильных команд из госзаказа.
– Как за последние пять лет изменился запрос девелоперов и государства к проектировщикам? Что для них сейчас главное: скорость, цена, визуальная часть или качество?
– Если говорить про проектировщиков, сейчас нет центра принятия решения по каким‑то исходным данным, по техническому заданию. Это зачастую приводит к тому, что приходится переделывать проект, и получается, что условно проектировщики закладывают бюджет на проектирование одного объекта, а у них получается в результате два с половиной объекта. Они делают по той же самой стоимости, потому что какие‑то решения приходится переделывать. То есть нет принятия решения рационального, правильного в самом начале, в виде технического задания от заказчика.
Если говорить про девелоперов и власть, то здесь, наоборот, видно более прозрачные условия. Появились инструменты, которые без каких‑то дополнительных заборов и препятствий позволяют получать разрешение, получать все сопутствующие моменты для начала строительства, для ввода объекта в эксплуатацию. То есть работа стала более прозрачная и понятная, и честная. Нет какого‑то субъективизма. Вот здесь плюс.
– Как сейчас устроено взаимодействие с властью у девелоперов и у проектировщиков?
– Девелопер общается с властью принципиально по одному главному вопросу — получить разрешение на строительство.
Если говорить про проектировщика и власть, то власть нанимает проектировщика на какой‑то объект. И вот здесь получается, что зачастую власть не конкретизирует техническое задание, не предоставляет все исходные данные для проекта. И когда проектировщик забирает этот проект, начинает его делать, то потом, когда его сделали и отдали, начинаю вноситься бесконечные корректировки.
Заказчик не может принять документацию нормально, потому что внутри себя он не может принять решение: трубу здесь прокладывать или там, здание будет стоять перпендикулярно или параллельно. Какие‑то такие моменты, которые потом стратегически влияют на конечный результат.
А девелопер с властью в основном взаимодействует только на этапах получения разрешения и ввода объекта в эксплуатацию. Это два основных ключевых момента. И вот на этих двух этапах, наоборот, условия с властью стали более прозрачные, честные, без заборов, без каких‑либо препятствий. Здесь благоприятные условия для бизнеса. А вот в проектировании с властью, я считаю, все стало гораздо хуже.
– Кто сегодня фактически формирует повестку в регионе по архитектурно‑строительному проектированию?
– В целом, если посмотреть, то в городе появляется много интересных мест. Это круто. Если говорить с позиции не эксперта, а с позиции жителя, то мне, например, нравится, что у нас осваивается территория, у нас появился баланс комплексной и точечной застройки. Раньше власть занимала позицию, что надо уходить от «точки». Но это невозможно сделать, потому что есть много участков, которые требуется осваивать, а кроме как точечной застройкой их никак по‑другому не освоишь. То есть это локальная застройка.
– Кто при этом выступает инициатором проектирования?
– В части проектирования инициатором выступает власть, но по своим требованиям. Раньше было много тендеров на школы, детские сады, какие‑то социальные объекты, парковые территории. Сейчас таких объектов становится меньше, потому что государство идет в сторону типового проектирования.
Сделали успешно какую‑нибудь школу, она типовая получилась — ну зачем ее по 25 раз видоизменять или менять какие‑то технические задания, параметры, когда она уже получилась хорошо. Ее частично дорабатывают, но берут за основу и перепривязывают как типовой проект.
В этом направлении заказчиком выступает город либо область. И таких заказов становится меньше, потому что переходят на типовое проектирование. Хорошо это или плохо — палка о двух концах. С точки зрения времени и денег — плюс. Сокращаются сроки строительства: готовый проект легче достать, чем его заново запроектировать. Не надо ждать проектировщиков, платить за проект — здесь расходы тоже сокращаются. Если мы видим какие‑то недочеты, то всегда легче что‑то улучшить, чем запроектировать заново.
Минус, наверное, один — в плане архитектуры это все будет ограничиваться. Главное, чтобы не превратиться в типовые панельки, как в фильме «Ирония судьбы, или с легким паром».
– Есть ли в Воронеже дефицит проектных организаций?
– В Воронеже это проблема, она очень близка к катастрофе. Эта тема сейчас активно обсуждается на союзе строителей. Воронежские застройщики задушили проектировщиков. Это мое мнение. И сейчас все нормальные проектировщики работают на другие регионы, а не на Воронеж.
– С чем вы связываете эту ситуацию?
– Это связано, в первую очередь, с тем, что по стоимости не дают заработать проектировщикам. Второе — не ценят как компетенцию. У кого‑то, может быть, был горький опыт, и на фоне этого началось какое‑то «душение», прям гонение на проектировщиков.
– Как сейчас выглядит обстановка на рынке после этого давления?
– Эта ситуация уже имеет свои плоды. Не так давно органами нашей власти тоже был поддержан вход ряда московских компаний в Воронеж, которые начали хантить проектировщиков в других воронежских проектных организациях. Это был очень сильный удар по проектным компаниям. Это было четыре года назад. А года два назад я уже увидел, что еще и застройщики сказали: ребята, да вы еще и некомпетентные и слишком дорогие.
На фоне СВО и всего остального сейчас и так проблема с человеческими ресурсами. Еще и проблема с тем, что проектная деятельность сама по себе интеллектуальная. Получается, что проектировщиков не то что никто не поддерживает, а еще и «пинка дают под зад» постоянно. Ну вот и результат.
– Сколько, по вашим оценкам, сейчас в городе сильных проектных компаний?
– Проектных компаний в Воронеже много. Якорных основных — порядка десяти. Если брать меньше нас, таких компаний, наверное, еще штук 30–40. Но, насколько мне известно, в Воронеже сейчас мало кто работает. Многие застройщики решили открыть свои проектные команды. Но крупный застройщик не может своими проектировщиками закрыть все дырки. Все равно нужен внешний подряд. А подряд добрать негде.
– Почему «ПГС Проект» ушел из госзаказа?
– Мы уже, получается, полтора года не работаем с муниципальными и областными объектами. Последний проект, который мы делали застройщику местному, тоже был полтора–два года назад. А спад по работе с внешними заказчиками, с внешними застройщиками мы начали четыре–пять лет назад.
– Многие строители говорят, что скоро в Воронеже не останется компаний, готовых работать на социальные объекты государства. Вы разделяете этот прогноз?
– Так и есть. Я считаю, что все идет к этому. Но будут залетные какие‑то проектировщики, у которых будет только печать и подпись, а все проектировщики будут сидеть по домам. Это будет плохое качество.
– Где сегодня больше рисков и бюрократии: в коммерческих проектах или на объектах с госфинансированием?
– Больше бюрократии, чем в госконтрактах, не может нигде быть по определению.
Риски… Если говорить «заплатят — не заплатят», то коммерческая структура более ранима. Но сейчас есть такой инструмент, как проектное финансирование, где деньги выделяет банк. Получается, что у застройщика появляется возможность платить не из собственного кармана, а из СПФ, проектного финансирования. Поэтому, в принципе, самые большие риски — это работа с властью в части того, что там постоянно вносятся изменения в проект. И это несет к убыткам организации.
– Какие форматы взаимодействия с государством, на ваш взгляд, наиболее рабочие с точки зрения проектировщика?
– Самые рабочие отношения — это когда государство предоставляет землю, говорит, какое назначение здесь должно быть у объекта, и отдает все генподрядчику вместе с проектированием. Это самая идеальная конструкция. Потому что туда никто не лезет, не проверяет. Получают конечный результат. Все честно.
Все остальные конструкции… По крайней мере, у меня был опыт: ни разу не было ни одного успешного проекта, чтобы там ничего не вносилось, не корректировалось.
– Вы говорили, что ключ к успеху — диалог проектировщика, застройщика и строителя. На практике это чаще командная работа или борьба интересов, где проектировщика пытаются подстроить под смету и сроки?
– И в одном, и во втором случае всегда идет торговля за баланс стоимости и, скажем, «продажного вида». Для власти это должно получиться очень круто, имиджево для города, области. Для девелопера в первую очередь это должно быть экономически выгодным.
Если говорить про власть, самая частая ошибка — делают архитекторы концепцию, которая просто оторвана от жизни. Когда проектировщики начинают ее упрощать, от архитектурной концепции практически ничего не остается.
– Какие компетенции, на ваш взгляд, станут must have для проектных бюро и инжиниринговых компаний в ближайшие годы?
– Дистанция между проектировщиками и архитекторами должна сокращаться. Это должен быть какой‑то консорциум либо единая организация, чтобы архитектура отрабатывалась вместе с проектировщиками. Мы, например, уже эту тему очень активно развиваем.
И важный аспект — если проектировщики начнут развиваться в направлении продуктологии. Я думаю, что за продуктом будущее, потому что рынок становится более сложным, он уже не будет прежним.
Если раньше скупали первые попавшиеся квадратные метры, то сейчас покупатель становится еще более умным и начинает выбирать. Тот архитектор‑проектировщик, который станет одним целым с инженером и добавит в себя функцию продуктологии, будет визионером будущего и понимать, что он делает сегодня продукт, актуальный через несколько лет, — вот за такими командами будущее.
А если это еще и строители будут с ними заодно, то это будет очень серьезный разрыв рынка: продукт плюс архитектура, плюс проектирование, плюс стройка.
– История с Петровским островом: вы от него отказались. В чем была проблема?
– Мы его начинали делать. Первая проблема, с которой столкнулись, — не оценили весь объем денег, который там нужен для его освоения. Уперлось все в то, что там необходимо делать дополнительную мостовую конструкцию для сообщения с материковой частью, с правым берегом. Нужен мост, нужна инженерия, чтобы туда могла заехать техника, все это обслужить. Все это дополнительно требовало очень большого количества денег. Канализация должна каким‑то образом оттуда вывозиться, сети должны подаваться, водоснабжение и так далее. Все это очень дорого, сложно, трудозатратно. Посчитала администрация, и по факту получилась сумма сильно больше, чем планировали изначально.
