В интервью «Абирегу» глава Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин рассказал, зачем городу потребовалось обязать девелоперов платить за развитие социальной инфраструктуры, как будет работать новая схема финансирования детсадов и школ, и почему на фоне бюрократии, низкой рентабельности и высоких ставок все больше строительных компаний теряют интерес к господрядам.
– Недавно был утвержден документ о том, что застройщики будут финансово участвовать в развитии социальной инфраструктуры. Почему в Воронеже вообще возникла необходимость вводить обязательное финансовое участие застройщиков?
– Речь идет о строительстве многоквартирного жилья частными инвесторами. Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик обязан выполнить градостроительные нормативы: обеспечить минимальное количество мест в школах и детских садах для будущих жителей и пешеходную доступность до этих объектов. В ряде случаев выполнить эти требования невозможно – рядом нет свободных мест, а построить, условно, детский сад на 20 – 30 мест нельзя, таких проектов просто не существует. В итоге застройщик, уже купивший участок и вложившийся в проектирование, не может получить разрешение, инвестиционный процесс «зависает».
– Какую роль в подготовке этого решения сыграл Союз строителей?
– Нас пригласили как экспертное сообщество. Союз строителей выстраивает нормальные деловые отношения с властью, нас практически всегда привлекают к выработке решений. У нас лучшие практики и специалисты – они работают в строительных компаниях. К нашему мнению прислушиваются, хотя оно не всегда становится определяющим. В данном случае мы тоже участвовали в обсуждении и поиске компромиссного варианта.
– В чем суть принятого механизма финансового участия застройщиков?
– Суть в том, что обязанность по созданию мест в школах и детских садах берет на себя администрация города, а застройщик компенсирует это деньгами. Если ему по нормативу нужно, скажем, обеспечить 20 мест в детском саду, а рядом нет свободных мест и нет возможности построить маленький сад, он платит за каждое место. Город аккумулирует эти средства и уже сам строит детский сад на нормальное количество мест. То есть с застройщика снимается обязанность самому решать проблему детсада, этот вопрос переходит к администрации.
– В итоге, как решили, сколько застройщики должны платить?
– Мы долго обсуждали размер ставки. В итоге все расчеты свели к сумме с одного квадратного метра жилья – порядка 6 тысяч рублей с «квадрата». Мы предлагали 5 тысяч, но в результате остановились на 6 тысячах с небольшим.
– Эти 6 тысяч рублей за квадратный метр лягут на плечи покупателей квартир?
– Я не согласен с тем, что это автоматически переложится на покупателя. Рынок так не работает: нельзя просто «прибавить 6 тысяч» и быть уверенным, что все купят. Цена на квадратный метр формируется рынком, а покупатель голосует кошельком. Мы и так находимся на пределе покупательской способности, она сегодня низкая. Поэтому, скорее всего, значительная часть этой суммы будет погашаться за счет прибыли застройщика – просто уменьшится его рентабельность.
– Если коротко: как это будет работать на практике?
– Схема такая. Застройщик покупает участок, разрабатывает проект, становится понятно, какой будет общий метраж. Для получения разрешения на строительство он должен внести в бюджет города сумму, рассчитанную исходя из этого метража. Платеж разбит на три части: 10% – перед получением разрешения, 40% – сразу после получения разрешения и 50% – при вводе дома в эксплуатацию. Деньги поступают на специальный счет, накапливаются. Например, если детский сад стоит условно 800 млн рублей, один застройщик заплатил 100 млн, значит, еще семь должны внести сопоставимые суммы – и тогда можно строить сад.
– Давайте теперь перейдем к ситуации на рынке государственных подрядов. Строители говорят, что скоро в Воронеже не останется желающих брать госзаказы. Вы согласны с этим?
– Я не думаю, что все будет настолько драматично. Какие‑то компании все равно останутся, на подрядыкто‑то будет идти. У нас всегда есть «лихие люди», которые хотят попытать счастья на бюджетных заказах. Вопрос – кто это будет и какого качества будут эти подрядчики.
Сегодня, благодаря тому, что последние годы, уже десятилетия, довольно активно развивалось строительство социальных объектов, мы получили большой пул объектов. Посмотрите, сколько построено новых школ, детских садов, парков в городе, сколько в районах – спортивных сооружений, стадионов, бассейнов, ледовых дворцов. Все это строили строители, причем те, кто умеет строить.
– Какие компании сейчас составляют «ядро» рынка господрядов в регионе?
– За последние годы в области сформировался пул добросовестных подрядчиков, специализирующихся на госзаказе. Они построили большинство наших новых школ, детских садов, больниц, спортивных объектов, парков. Это современные, технологичные здания, за которые не стыдно. У этих компаний есть опыт, сформированные коллективы, отлаженные связи с субподрядчиками. Их немного – счет идет примерно на десяток организаций.
– Почему даже эти опытные компании говорят, что «доделают и больше не пойдут»?
– Основных причин несколько. Первая – экономика. В ряде случаев сметная документация составлена так, что подрядчик просто не может получить нормальную прибыль. Работать себе в убыток никто не хочет, и таких примеров много. Вторая причина –бюрократия и контроль. Построить объект сегодня часто проще, чем его сдать, оформить все документы и пройти весь контрольный цикл.
– Кто именно контролирует строительство и почему это так пугает подрядчиков?
– Контролирующих органов много: технический надзор заказчика, государственный строительный надзор, контрольно‑счетная палата, Росфиннадзор, казначейство, Росстройконтроль и надзор прокуратуры по каждому объекту. У каждого при этом квалификация проверяющих не всегда соответствует сложности задач, отсюда формальный подход и бесконечные придирки к деталям. Все это удлиняет сроки, усложняет процесс и создает ощущение, что рисков больше, чем возможной прибыли.
– Насколько сильно на ситуацию повлиял рост ключевой ставки и удорожание кредитов?
– Очень сильно. Раньше, когда авансы задерживались, подрядчики могли взять кредит под относительно невысокий процент, достроить объект и потом рассчитаться. Потери были, но они были приемлемыми. Сегодня, при ставках свыше 20% годовых, кредит на стройку становится тяжелым: проценты съедают прибыль, их никто не компенсирует. На этом фоне экономика многих госконтрактов осложнилась.
– Как можно вернуть интерес к участию в господрядах?
– Один из путей – развитие контрактов «под ключ», когда в одном договоре объединены проектирование и строительство. В этом случае подрядчик участвует в подготовке проекта, может сразу работать в связке с проектировщиком и влиять на решения. Второй путь – навести порядок с системой ценообразования и с самим подходом к контролю: важно контролировать качество и сроки, а не парализовывать работу проверками каждой мелочи.
На мой взгляд, должна быть система аккредитации подрядных организаций при власти. Аккредитованный подрядчик добровольно раскрывает о себе информацию, подтверждает квалификацию, демонстрирует, что способен строить здания нужного уровня качества. Если ты аккредитовался, честно все показал, ты имеешь право на предпочтительное участие в торгах.
А сейчас приходит «кот в мешке»: выигрывает тендер, сильно падая в цене, а потом идет по субподрядам к добросовестным компаниям. Таких случаев, к сожалению, много.
И еще один важный момент: подрядчики – это бизнесмены, поэтому рентабельность контрактов должна быть интересной для них. Пока значительная часть торгов не состоялась ровно потому, что серьезные подрядные организации не видят в этих объектах возможности заработать и осознанно отказываются заходить в такие конкурсы.
– Есть ли риск, что из‑за проблем с господрядами замедлится строительство социальных объектов?
– Определенный риск есть, темпы уже несколько замедляются. В условиях бюджетных ограничений в первую очередь сокращают инвестиционные программы – стройку. Заработные платы и коммуналка – это святое, а стройку можно «поджать». Строители понимают ситуацию и ищут дополнительные виды работы, но, чтобы не потерять набранный уровень, важно сохранить и нормальную экономику контрактов, и понятные правила игры.
– Часто в адрес проектировщиков звучит критика. Что вы думаете об этом?
– Я считаю, что сегодня необоснованно много камней летит в сторону проектировщиков. Их называют «криворукими» и так далее. Но если посмотреть объективно, ситуация по соседним регионам и до Москвы – крупных проектных организаций там почти не осталось.
У нас в Воронеже ситуация лучше. У нас был и есть строительный университет – сейчас ВГТУ, – мощная строительная школа почти за 95 лет. Мы выпускаем архитекторов, конструкторов, специалистов по сетям и так далее. Эта база позволяет держать живыми крупные проектные институты, которые работают не только в Воронеже, но и по всей стране.
– Почему тогда столько претензий?
– Потому что многие заказчики переложили на проектировщиков большую часть своей работы. Там, где заказчик должен включиться и принять решение, он уходит в сторону.
Качество работы государственных и муниципальных заказчиков тоже очень важно. Там должен быть специалист, который дотошно и грамотно составляет техническое задание: четко прописывает, что нужно. Тогда не будет вопросов «почему вентиляция такая, а не другая».
Цепочка должна работать четко: заказчик – проектировщик – государственная экспертиза – подрядчик.
– Вы уже упоминали контракты «под ключ». Как они помогают?
– При контрактах «под ключ» проектировщик и подрядчик работают вместе с самого начала. Подрядчик видит проект, понимает, возможно ли его реализовать. У нас есть примеры таких объектов – они действительно получаются высокого уровня, хотя иногда дороже.
– Город растет, плотность застройки увеличивается. Как вы видите баланс между комфортом жителей и интересами девелоперов?
– Любой девелопер заинтересован в балансе, потому что его задача – продать. Если он хочет эффективно продавать, он будет максимально изучать запросы потребителей и стараться им соответствовать. Конкуренция высокая.
Если бы у нас был монополист, это была бы беда. Но, к счастью, в Воронеже такого нет. У нас достаточно много застройщиков, которые занимают разные ниши. Кто‑то конкурирует напрямую, кто‑то работает в своемсегменте. До сих пор места хватало всем.
Когда на рынке есть достойный выбор, у покупателя появляется возможность выбирать, а у застройщика – стимул улучшать продукт: архитектуру, благоустройство, озеленение, придумывать «фишки». Это нормальное движение.
Было время, когда «улетала» любая квартира – неважно, есть там детская площадка или нет. Сейчас есть определенный избыток предложения, и это заставляет девелоперов больше думать о комфорте.
– Если подытожить, в чем роль Союза строителей и как вы помогаете отрасли?
– Союз строителей – структура, созданная самими строителями для представления и защиты своих интересов. Мы выражаем интересы работодателей, участвуем в подготовке кадров.
Наша роль – грамотный и цивилизованный лоббизм, основанный на диалоге с властью и обществом. Мы – коммуникационная площадка для всех участников рынка. В Союзе конкуренты по рынку становятся коллегами, решающими общие вопросы.
Простой пример: недавняя встреча с застройщиками по поводу изменения методики расчета площадей под детские площадки и зоны отдыха. Администрация предложила свои подходы, отдала их нам на экспертизу. Мы устроили заинтересованную дискуссию и дальше будем искать компромиссный вариант вместе с городом.
Мы помогаем компаниям выступать консолидированно – когда речь идет не об интересах одной фирмы, а группы застройщиков, подрядчиков или проектировщиков. Больше этим никто системно не занимается.
