Комаров Михаил, учредитель компании «Эльтаро»:
На сегодняшний момент на рынке жилой недвижимости Воронежа сложилась следующая ситуация: с одной стороны, все еще явно ощущаются последствия кризиса и следствие этого – относительно низкий спрос на новостройки в ранней стадии строительства, с другой – наблюдается явное увеличение количества сделок на рынке готового жилья в сегменте «эконом-класс». При этом подавляющее количество сделок происходит в сегменте 1 – 2,5 млн. рублей. Снова крайне востребованной стала ипотека, особенно в долевом строительстве. По статистике продаж нашей компании, в течение 2010 года до 70% (!) сделок на строящееся жилье проходит с использованием ипотеки. На сегодняшний день Сбербанк практически является монополистом на рынке ипотеки в долевом строительстве.
Учитывая весьма небольшое предложение жилья в самом востребованном сегменте, очевидно предположить, что в ближайшее время возникнет дефицит таких квартир. Косвенно об этом свидетельствует практически полная отмена каких-либо скидок и «спецпредложений» вкупе с медленным увеличением цен на квартиры высокой степени готовности (особенно с «зеленками»). Дальнейшее развитие ситуации относительно несложно прогнозируется – потенциальный вакуум рынка необходимо чем-то заполнять.
В стадии строительства сейчас находится крайне мало объектов, которые соответствуют наиболее востребованным стандартам. Есть некоторое количество «долгостроя», с потенциально востребованными площадями, однако эти дома обросли таким количеством проблем, что уровень доверия потенциальных покупателей к ним крайне низок, и серьезных продаж можно ожидать только тогда, когда дома дойдут до сдачи.
В большинстве строящихся домов, близких к сдаче, есть в наличии существенное количество непроданных квартир. Однако все эти проекты закладывались в период максимального подъема рынка (2007 – 2008 г.г.), так что их метражи и, соответственно, стоимость, далеки от востребованных сегодняшним рынком. Они, безусловно, будут реализованы, причем хорошими темпами, но проблему нехватки дешевого жилья не решат. Следовательно, очень высока вероятность ситуации, при которой платежеспособный спрос обратится в сторону строящихся объектов. При этом актуальны будут предложения в домах, которые, во-первых, быстро строятся, во-вторых, застройщиками являются компании с «чистой» репутацией и, в-третьих, возможно получение ипотеки на этапе строительства, т.е. кредит «Ипотечный +» или другой кредитный продукт, который смогут предложить банки.
Новые реалии «посткризисного» рынка диктуют весьма жесткие условия застройщикам и инвесторам. Покупатель стал гораздо более требователен, у него есть выбор, и он, прежде чем примет решение, просматривает и анализирует многие варианты, выбирая подходящий. Цена, конечно, остается наиболее значимым фактором, но далеко не единственным. Рассмотрим другие критерии, влияющие на успешность проекта.
Местоположение. Всегда было и остается важнейшим фактором. Очень часто люди предпочитают свой район как наиболее привычный и понятный. Но здесь надо очень серьезно подходить к финансовым возможностям потенциальных покупателей. В Воронеже есть «бедные» и «богатые» районы. Для многих из них достаточно одного-двух домов, чтобы полностью обеспечить локальный спрос – а следующие проекты в них уже окажутся «лишними». При этом в городе есть районы, которые спокойно могут «переварить» десятки и сотни тысяч квадратных метров – это, в первую очередь, Северный и Центральный (хотя спрос в центре все-таки более локален – покупатели в существенной части жители центра: для значительной доли покупателей фактор местоположения в центре города менее значим, чем благополучная экологическая ситуация, «свежие» коммуникации и однородное социальное окружение). Не удивительно, что спрос в Северном остается стабильно высоким – в первую очередь, из-за высокого социального уровня жителей (большинство домов в районе – новые) и отличной инфраструктуры. Недостатки – утренние пробки и высокая конкуренция.
Планировки и метражи квартир. Необходимо четко понимать, что время, когда рынок съедал все, безвозвратно прошло. Сейчас 90% спроса приходится на небольшие квартиры социальных площадей, с параметрами 40-60-80 (однушка-двушка-трешка). Причем зачастую даже снижение цены на большие площади не помогает – ставки коммунальных платежей неудержимо растут, и люди не хотят платить за метры, которые им не очень нужны. Но здесь тоже важно не перегибать палку – подавляющие большинство покупателей рассчитывает не на одиночное проживание, а менять 40-метровую двушку в «хрущобе» на такую же в новом доме захотят не многие. Если же застройщик решит и дальше строить по принципу «максимум метров на минимуме земли», в результате чего получаются странные квартиры, типа 80-метровых однушек с узкими десятиметровой длины коридорами, то такой проект обречен на провал. Чудес на свете не бывает – либо ты проектируешь востребованные площади квартир, с просторными и светлыми лестничными холлами, теряешь в общем метраже, но выигрываешь в качестве продаж и оборачиваемости денежных средств – либо ты получаешь большую кучу никому не нужных метров.
Технологии строительства. Наш покупатель, а 90% покупателей квартир в Воронеже – это воронежцы (включая область), очень консервативен. В его понимании стены дома должны быть из кирпича, в крайнем случае – панель. Все остальные «новые технологии» встречаются с подозрением. Новаторство лучше воспринимается потребителем при строительстве офисных и торговых центров.
Внутренняя инфраструктура проекта. А вот здесь все с точностью до наоборот от предыдущего пункта. Современные технологии, позволяющие, например, обеспечить круглосуточную и, желательно, круглогодичную подачу холодной и горячей воды, резко повышают привлекательность проекта. Наличие мест для парковки, помещений для консьержки в подъезде, качественное благоустройство территории, хорошая управляющая компания, огороженная территория – значимость этих факторов резко возросла при принятии покупателем окончательного решения. Неожиданно существенным стало наличие «казенной» отделки – люди, понимая всю ее ущербность, исходят из принципа «пока поживем, потом переделаем».
Прозрачность схем реализации, ипотека. Про ипотеку мы уже сказали выше, проекты, которые финансировались Сбербанком и по которым возможен удобный и простой кредитный продукт «Ипотечный +», сейчас имеют огромное преимущество перед прочими. Насчет схем продаж – к сожалению, для многих застройщиков, все «боковые» схемы реализации уходят в прошлое. Мы, наконец, начинаем работать по закону. Жизнеспособными на рынке остаются только договоры долевого участия с обязательной регистрацией. Просто. Понятно. Удобно (для покупателя).
В заключение, несколько слов о перспективах. В Воронеже после кризиса выжили и, самое главное, продолжают деятельность относительно немногие строительные компании. По-прежнему на слуху «старожилы» рынка – в первую очередь, ДСК, «Воронеж-Дом», «Выбор», КИТ. Однако Домостроительный комбинат в сегменте «эконом-класс» сосредоточился на работе с бюджетом, в основном строят дома под тот или иной заказ. Другие крупные компании по большей части завершают начатые ранее проекты и пока не заявляют о новых. Есть довольно серьезные компании «второго эшелона», работающие в этом же сегменте рынка, но в большинстве своем они заканчивают текущие проекты, а если и заявляют о новых, то все равно это единичные предложения рынка, разбросанные по городу, способные создать потенциальный выбор, но не конкуренцию.
Безусловно, сделать нехитрый прогноз о потенциальном дефиците дешевого нового жилья в городе несложно, и в течение ближайших 8-12 месяцев должно появиться существенное количество выведенных из консервации или просто новых проектов. Именно поэтому наиболее успешными станут проекты, начатые «сегодня».
Остановимся на наиболее интересных, на наш взгляд, проектах, стартующих в ближайшее время.
Проект девелоперской компании «Талай» (владелец и строитель торговых комплексов «Армада» и «Арена», участник многих инвестиционных проектов по строительству жилья в Воронеже, давний партнер Центрально-Черноземного Банка Сбербанка РФ): строительство жилого комплекса «Вега» по улице Владимира Невского в Северном районе. Участок земли приобретен еще три года назад, был разработан проект застройки, получена исходно-разрешительная документация, проведены подготовительные работы. Однако начинать проект в период полного упадка рынка компания сочла нецелесообразным, целиком сосредоточившись на строительстве «Арены», которая и была построена в кратчайшие сроки. За это время проект был подкорректирован с учетом сегодняшних требований и сейчас начинает реализовываться. Получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация и начаты работы на площадке. По потребительским характеристикам комплекс очень интересен, остается лишь подождать, какие цены будут заявлены компанией, и если они будут адекватными, то советую обратить внимание на этот проект.
Вторая очередь жилого комплекса «Челюскинцев, 101». Совсем недавно ООО «Воронеж-Строй», дочерняя компания московского холдинга МГСН, с помпой ввела в эксплуатацию первый дом комплекса из трех жилых домов и одновременно озвучила начало строительства второй очереди, пообещав сделать квартиры в ней еще более доступными. Учитывая привлекательное расположение (центр города, район цирка) возможность ипотеки и адекватность цен, можно рассматривать этот проект как один из интересных на ближайшую перспективу.
Ячный Юрий Всеволодович, директор управления финансирования строительных проектов Центрально-Черноземного банка Сбербанка России:
- Я бы рекомендовал потенциальному покупателю задуматься о приобретении жилья именно в тех объектах, строительство которых финансирует крупный банк. В распоряжении банка – действенные механизмы контроля использования выделенных средств. В Сбербанке, например, есть специализированный отдел строительной экспертизы. До начала финансирования производится анализ, показывающий, насколько жилье востребовано именно в этом месте и по каким ценам. Мы анализируем всю разрешительную документацию, сметы, проект, наличие технических условий, тщательно анализируем прогнозную себестоимость. А главное – самое главное для дольщика – то, что банк следит за целевым использованием кредита. Банк не дает денег вперед – он платит по выполненным работам, при этом тщательно проверяются строительные объемы, цены, многие другие факторы. Сам дольщик это проверить не имеет никакой возможности. Финансирование объекта банком – огромный плюс для дольщика с точки зрения надежности вложений. К тому же ипотечный кредит человеку, желающему приобрести жилье, обойдется дешевле и получить его легче, если банк финансирует строительство этого жилого дома. В период кризиса наш банк не остановил ни один объект. Мы финансируем все жилищные проекты ЗАО ФК «Аксиома», ИСК «Финист», ООО «Воронежбетон», ООО «Союзкомплект», ООО «Воронежстрой», ООО «Монолитные системы» – на пр. Патриотов и на ул. Коммунаров. В настоящее время Сбербанк рассматривает заявку ООО «Талай» (жилой комплекс «Вега») и предварительно готов участвовать в проекте. Решение кредитного комитета будет принято до 1 сентября. Это касается и нового проекта ООО «Воронежстрой» – второй очереди жилого комплекса на ул. Челюскинцев.
