Осенью после массовых отпусков на рынке недвижимости наблюдается традиционное оживление. Не потраченные за время отдыха накопления люди стремятся с пользой для себя инвестировать в квадратные метры.
К октябрю ситуация в сфере оборота жилплощади изменилась кардинальным образом: рынок покупателя стал рынком продавца. Другими словами, если раньше погоду делал спрос, то сегодня продавать попросту нечего. Недорогие квартиры, которые были доступны ещё полтора-два года назад, распроданы. С «долёвкой» люди осторожничают, боятся, что сдача дома может сильно затянуться. Ещё одним очевидным и ожидаемым результатом периода «смуты» в строительстве стало исчезновение небольших компаний, вынужденное поглощение их «старшими братьями». Таким образом, более стабильные конторы смогли присовокупить к собственным активам объекты, построенные их не столь жизнеспособными коллегами. Вместе с этим они приобрели возможность регулировать цены на первичном рынке, которые не замедлили подскочить.
Елена Викторовна Ёркина, генеральный директор «Городского управления недвижимости»
- Цены сегодня отпущены и могут достигать фантастического уровня, – рассказывает постоянный консультант «Итогов недели» Елена Викторовна Ёркина, генеральный директор «Городского управления недвижимости». – Например, есть один строящийся дом в центре, где цена квадратного метра варьируется в промежутке 120–150 тысяч рублей. Пару лет назад, до кризиса, элитное жильё можно было приобрести по 80 тысяч за метр. Летом этого года, как мы помним, цены снизились до 50 тысяч рублей за квадратный метр. На данный момент мы можем говорить об очередном росте престижной жилплощади в цене – в среднем это 80–100 тысяч. В сегменте доступного жилья сегодня значительная активность наблюдается вокруг микрорайона «Университетский». Там есть что покупать. Точнее – пока ещё осталось. Поэтому покупают всё, что имеется в наличии. Скоро продавать будет просто нечего: новых стройплощадок в последнее время не осваивалось, а пока строители возьмут землю на аукционах и оформят надлежащую документацию – пройдёт полтора-два года, в течение которых строительный рынок будет испытывать острый дефицит вакантных квартир. Вообще рынок новостроек наиболее активен на сегодняшний день. Если говорить о разных объектах и разных застройщиках, то можно отметить: рынок новостроек разнонаправленный. Компании неодинаково вышли из кризиса. Кто-то продолжает строить на свои средства плюс деньги дольщиков, кто-то снова открыл кредитные линии, кто-то продался более крупным компаниям. К сожалению, есть и те, кто «кинул» своих инвесторов-граждан с их долями и деньгами. Ценовая ситуация очень дифференцирована в зависимости от застройщика и от самого объекта. Можно подыскать однокомнатную квартиру за 1 300 000 рублей в новостройке, а можно найти и 80 тысяч рублей за квадратный метр. При этом я бы отметила, что ощущается нехватка однокомнатных квартир (они всегда в дефиците), поэтому и цена за квадратный метр в таком жилье несколько выше, чем в двух- или трёхкомнатных апартаментах. А в общем, ценовая ситуация стабильная. Наблюдается небольшой рост, примерно 2-3 процента в месяц.
– Квартир меньше и цена на них растёт... Что же делать тем, кто хочет обзавестись жильём, но не успевает за стремительным рыночным процессом?
– Банки возобновили ипотечные программы. Если в 2005–2006 годах ставка по кредиту достигала 14,5–15 процентов, то сейчас банки предлагают гораздо более лояльные условия: ставка снизилась до 10 процентов, рассмотрение заявок осуществляется быстро, требования к заёмщикам значительно смягчились. То есть у людей опять появилась возможность покупать. Но необходимо действовать осмотрительнее, серьёзнее задумываться о том, что работы, которая есть сегодня, ты запросто можешь лишиться завтра. Полагаю, события последних лет в глобальной экономике это наглядно продемонстрировали. Нужно адекватно оценивать свои возможности, ведь если вы не сможете платить ипотечный кредит, квартиру банк у вас изымет. Ипотека – это не на два-три года, а на все пятнадцать–двадцать лет.
– А как себя чувствует рынок вторичного жилья?
– Раньше стоимость вторичного жилья диктовала расценки на новые квартиры. Теперь наоборот. Для того чтобы улучшить свои жилищные условия, нужно избавиться от старого обиталища. За меньшие деньги – неинтересно. Поэтому «вторичка» потихоньку подбирается к уровню новостроек. Даже за последние полтора месяца средняя цена вторичного жилья возросла на 2–4 процента. Причём предложений мало: их число явно не соответствует спросу. Буквально в июле в нашей базе данных было предостаточно квартир, «висевших» по нескольку месяцев. Сейчас же без проволочек «уходит» практически любая жилплощадь.
– Растёт ли рынок аренды жилья?
– В городе сейчас практически не найти свободных квартир, которые граждане сдают в аренду. Для нас это выгодное направление, поскольку в город приезжает множество специалистов, в том числе и из других стран. Связано это, в первую очередь, с развитием предприятий свободной экономической зоны и с деловыми командировками. Представьте, что ночь в гостинице обойдётся в пару тысяч, в то время как «однушку» с мебелью в центре реально снять за 8–12 тысяч в месяц. Это выгоднее, если человек приезжает в Липецк более чем на три-четыре дня. Хотя иногда поступают заявки от явно не стеснённых в средствах потенциальных квартиросъёмщиков. Случалось сдавать элитное жильё по 70 тысяч в месяц! Но предела нет, можно подыскать vip-хоромы и за 100 тысяч рублей. Там, сами понимаете, условия и комфорт соответствующие: проблем с текущими трубами или отсутствием стиральной машинки можно не бояться.
– И тем не менее основная ваша деятельность – оборот недвижимости. Не боитесь, что объёмы работы в фирме значительно поубавятся в ближайшее время?
– К счастью, заняться есть чем. Люди научились доверять риэлторам, более того, мы одновременно развиваем много направлений. Например, значительный потенциал имеет продажа земельных участков под малоэтажные здания. Продавцы сегодня уже предлагают не пустые участки в поле, а землю с полным пакетом документов, с кадастровым номером и иногда с проектной документацией. Кроме того, мы предлагаем покупателям земельных участков договор на подведение коммуникаций к участку по фиксированной цене.
– То есть имеются в виду участки только под индивидуальную застройку?
– Нет, одно из направлений – это коммерческая недвижимость. Мобилизовались крупные сетевые торговые компании, по заявкам которых мы подыскиваем пространства от трёхсот квадратных метров. Вновь стали востребованы площади для банков. Много предложений по продаже кафе, магазинов. Коммерческая недвижимость немного отстаёт от жилой относительно роста цены за квадратный метр. Например, мы продаём готовое здание на первой линии проспекта Победы по 40 000 рублей за квадратный метр, что, как видно, несколько ниже, чем просят за жилые помещения.
– Скажите, а насколько популярна идея инвестирования в недвижимость? Многие потеряли на этом, как обстоят дела теперь?
– Сегодня люди покупают недвижимость – и жилую, и коммерческую – больше для себя, а не в качестве размещения капитала. По сравнению с докризисным 2008 годом, количество инвестиционных покупок сильно сократилось. Тогда 25–27 процентов от общего количества покупок жилья были совершены с целью вложения средств. В то же время по сравнению с прошлым годом количество подобных покупок значительно увеличилось, что объясняется общим повышением активности на рынке.
Роман Хомутский
Липецкая газета, 25.10.2010
