Воронеж. 26.11.2010. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика - Если вы хотите арендовать офис в приличном бизнес-центре, то поторопитесь! Хорошие помещения в действующих БЦ высокого класса по приемлемой цене сегодня снова в дефиците. Управляющие компании новых БЦ, которые только введены в эксплуатацию или готовятся к сдаче, довольно успешно справляются с задачей по поиску новых арендаторов и заполнению своих объектов. А ведь всего лишь год назад ситуация на рынке офисной недвижимости была довольно пессимистичной и многие арендодатели были вынуждены сбрасывать цены и прогибаться под клиентов.
Многие российские компании в посткризисных условиях были вынуждены оптимизировать расходы. Одна из наиболее «пострадавших» статей – это содержание излишне крупных, «пафосных» офисов. Например, всего за несколько месяцев волна финансового кризиса обесценила офисные помещения класса «А» и «В» по России в среднем на 30%, и это было только начало. В 2009 году снижение арендных ставок по сравнению с 2008 годом составило порядка 30-50% в зависимости от класса. Однако, как отмечают многие аналитики, период падения арендных ставок уже давно пройден. Более того, в Воронеже есть несколько бизнес-центров, которые практически не меняли арендные ставки за последние два года, несмотря на потерю части арендаторов.
Например, председатель правления ГК «БиК» Дмитрий Большаков сообщает следующие данные: «На сегодняшний день наша усредненная ставка – 800 рублей за кв. м. (вилка от 750 до 1050 рублей). Заполняемость в наших трех БЦ высокая – практически 95%. Примерно та же картина была и год назад, просто заполняемость была несколько ниже».
«Арендные ставки на объектах коммерческой недвижимости управляющей компании «Априори» практически не изменились, - говорит Алина Золотарёва, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Априори». - Офис-центр «Априори» расположен в 15-минутной транспортной доступности от исторического центра города. И соответственно, в арендной ставке мы не закладывали надбавку за престижность месторасположения (что свойственно объектам, расположенным в центре). Ставка (составляющая на данный момент от 300 до 450 рублей/кв. м) просчитана до мельчайших деталей и отражает только стоимость реальных благ, получаемых арендатором при выборе помещений на наших объектах. Сейчас, практически закончив реконструкцию объекта (остались только работы по монтажу фасада), мы заключили договоры аренды именно с теми клиентами, для которых важны удобство и комфорт по оптимальным ценам. На сегодня заполняемость офисного центра значительно выросла».
«Один из офисных центров Управляющей компании «Аренда и недвижимость», располагается на Донбасской, площадь его составляет около 2000 кв. м, – рассказывает Наталья Мещерякова, заместитель генерального директора ЗАО «Аренда и недвижимость». – В начале 2010 года мы частично закончили реконструкцию этого объекта, произвели капитальный ремонт части помещений, и к настоящему моменту (то есть за первых три квартала 2010 года) сдали в аренду все помещения. Причем первый этаж, прошедший реконструкцию, мы заполнили по довольно высокой арендной ставке, сопоставимой с докризисной, а второй этаж сдали дешевле, чем до кризиса, потому что ремонта там не проводили, но он востребован. Тенденции остались прежними: если для арендатора важно какое-то конкретное место, в котором его бизнес будет развиваться лучше, то он готов платить даже по завышенной рыночной ставке или соглашается арендовать менее качественные помещения. Эта схема действовала и раньше, и сейчас она продолжает работать».
Илья Твердохлеб, коммерческий директор ИСК «СОТА» сообщает: «БЦ «Столица» является единственным в Воронеже офисным центром класса «А». Арендаторы обеспечены максимальным уровнем комфорта, обслуживания и безопасности. Кроме того, предлагается свободная планировка помещений. Ставка аренды равна 750 рублей/кв. м. На сегодня заполняемость центра составляет порядка 60% и продолжает расти».
Активизация спроса на коммерческую недвижимость в конце 2009 – начале 2010 года обусловлена, с одной стороны, постепенным оздоровлением экономики. С другой стороны, увеличению объемов спроса на офисы способствовал тот факт, что еще в конце 2009 года стало очевидным достижение рынком ценового «дна» и отсутствие предпосылок для дальнейшего снижения. Ряд компаний, оправившись от кризиса, вновь начали расширяться и арендовали дополнительные площади. В результате на рынке коммерческой недвижимости отмечается стабилизация уровня заполняемости объектов и значительное снижение процента вакантных площадей.
Офисный «золотой фонд»
Попробуем перечислить, что из крупной офисной недвижимости уже есть в наличии в столице ЦЧР. Это: Деловой Центр в «Центре Галереи Чижова» (Кольцовская, 35, класс «В+»), БЦ «БиК-1» (Свободы, 14, «В»), БЦ «БиК-2» (Никитинская, 42, «В»), БЦ «БиК-3» (Ф. Энгельса, 25б, «В»), БЦ «Этажи» (9 Января), БЦ «Капиталъ» (Свободы, 69а, «В+»), БЦ «КристаллСити» (Кирова, «В+»), МФЦ «Бизнес-холл» (пр-т Революции, 1в), Деловой центр «Икар» (Свободы, 73, «В»), Бизнес-центр «АПЕКС» (Платонова, 8), БЦ «Парус» (Платонова, 4), БЦ «Арсенал» (Арсенальная, 3), Бизнес-парк «Московский» (Московский пр-т, 4, «B+»), БЦ «Мегион» (пр-т Труда, 65а «В»), БЦ «Стандарт» (Дружинников, 5б), БЦ «Дельта» (Дружинников, 10), Офис-центр «Априори» (Текстильщиков, 8б), Дом Быта (20 лет Октября, 119), офисные здания по адресам Плехановская, 53, Пушкинская, 1, Ленинградская, 2 и многие др.
В 2010-2011 годах Воронеж получит еще несколько крупных качественных офисных центров. На сегодняшний день завершается (или уже завершено) строительство: БЦ «Коммерсантъ» (Плехановская, 14, класс «В»), МФК «Вита» (Ленина, 104б, «В+»), Деловой центр «Кирова, 11» (Кирова, 11, «В+»), БЦ «Столица» (Московский пр-т, район Автовокзала, «А»), БЦ «Плаза» (Московский проспект, 7е), БЦ «Октябрьский» (20 лет Октября, 90а, «В+»).
По-прежнему точно не известны сроки сдачи БЦ «Премьер» на ул. Комиссаржевской (класс «А»). Однако, по словам Анатолия Абражевича, генерального директора финансовой компании «Гарант-Инвест», выполняющей функции заказчика-застройщика, проблема дополнительного финансирования будет решена в ближайший месяц, и в следующем году с большой вероятностью объект наконец-то будет сдан.
По мнению Ивана Кандыбина, заместителя гендиректора ЗАО «Финансовая компания «Аксиома», строящего офисный центр «Коммерсантъ», рынок офисных центров Воронежа далек от насыщения и сейчас довольно выгодно начинать строительство деловых комплексов.
В частности, ГК «БиК» намерена возвести 17-этажный офисный комплекс площадью 12500 кв. м на ул. Кольцовской. Завершить строительство планируется к концу 2011 года. Инвестиции в проект составят порядка 500 млн рублей.
Новые веяния
Процесс масштабной миграции арендаторов из дорогих и больших офисов в более скромные помещения практически завершен. Основная доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса (преимущественно из «С» в «В») с приемлемым уровнем арендных ставок. Но на рынке появились и новые тенденции.
«Нельзя не обратить внимание на тренд, появившийся благодаря оптимизации расходов в крупных федеральных компаниях: перевод back-офисов и call-центров подобных компаний в регионы, - отмечает Алина Золотарева. - Что, несомненно, влечет за собой увеличение спроса на площади в крупной нарезке (как правило, open-space). Также хочу заметить, что эта тенденция влечет за собой особые требования к отделке помещений: как правило, за универсальный уровень здесь принимается shell&core (черновая отделка). В целом, опыт работы столичных бизнес-центров диктует иной подход: более мелкая нарезка и несколько вариантов чистовой отделки помещений на выбор. Но необходимо помнить, что региональный рынок коммерческой недвижимости всегда отстает от столичного региона, поэтому возврат (а для нас сейчас это выглядит как возврат) к помещениям в мелкой нарезке в чистовой отделке в полной мере произойдет уж точно не в ближайшее полугодие».
Если же говорить о теме продажи и аренды, то, по мнению Натальи Мещеряковой, наиболее актуальными и перспективными сейчас выглядят сделки по купле-продаже и заключению долгосрочных договоров аренды крупных площадей. «Те, кто планируют сейчас арендовать или приобретать офисы на длительный срок, несомненно, выигрывают. Цена за квадратный метр еще не достигла докризисного уровня, и вот на этой волне многие компании, особенно крупные, стремятся купить для себя офисы, с тем чтобы не платить за аренду. Хотя это тоже палка о двух концах: покупая офисы, вы покупаете массу проблем. Это и обслуживание, и целый перечень неизбежных затрат».
Перспективы
«Ввод новых объектов продолжается и будет продолжаться, - считает Дмитрий Большаков. - Это происходит по объективным причинам, так как необходимо завершать уже начатые строительные объекты. Даже если они возводятся полностью на кредитные средства, необходимо ввести объекты в эксплуатацию, чтобы пошла хоть какая-то отдача. Иначе все будет стоять «мертвым грузом» и только терять стоимость и ликвидность. Год назад ситуация была намного хуже, а сейчас наметился позитив даже на самых «тяжелых» объектах. В будущем будет идти постепенный рост спроса на офисную недвижимость ввиду стабильной ситуации в экономике и, главное, на валютном рынке».
В ближайший год в Воронеже вводится еще порядка 100-150 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. Как это повлияет на арендные ставки? В 2008 году собственник офисных помещений мог рассчитывать на ставку 1200-1500 рублей/кв. м, но финансовый кризис внес свои коррективы, и в 2009 году за те же помещения предлагали не более 700-800 рублей/кв. м. Однако растущая в 2010 году инфляция постепенно делает свое дело. Наталья Мещерякова считает, что ставки понемногу будут расти. «Правильно этот процесс назвать индексацией. Собственники объектов коммерческой недвижимости просто не могут не поднимать ставку, так как цены на коммунальные услуги и эксплуатационные затраты росли, растут и будут расти. И, к сожалению, значительно. Никто не готов арендовать по прежним ценам, но, несмотря на это, в подавляющем большинстве случаев, ставки вырастут на 10-25%. Они будут высокими там, где есть хорошая локация, где арендаторы хорошо зарабатывают и готовы платить за аренду повышенную на сегодняшний день цену».
Необходимо отметить, что ввод в эксплуатацию все новых объектов офисной недвижимости, к сожалению для собственников, отдаляет значительный рост ставок аренды, а максимального уровня 2008 года мы достигнем, скорее всего, не раньше второй половины 2011 года, причем только в лучших объектах, соответствующих современным стандартам и предоставляющих дополнительный перечень высококачественных услуг.
Но не исключается и гораздо более пессимистический вариант развития событий в случае, если следующая волна кризиса обречет российский бизнес на очередной виток оптимизации и заново обрушит цены на коммерческую недвижимость.
Таблица. Сравнение арендных ставок на ноябрь 2010 в нескольких БЦ Воронежа.
|
Бизнес-центр |
Стоимость |
Общая площадь БЦ |
Сайт |
|
|
«Кристалл-сити» |
От 800 до 1100 руб./кв. м
|
4640 кв. м |
www.city-park.biz |
|
|
«Октябрьский» |
950 руб./кв. м |
14 000 кв. м |
www.bcoctober.ru |
|
|
«Икар» |
От 450 до 900 руб./кв. м |
10 000 кв. м |
www.ikar.vrn.ru |
|
|
«БиК» |
Ставка – от 750 до 1050 руб./кв. м |
более 3500 кв. м |
www.bcbik.ru |
|
|
«Дом Быта» 20 лет октября, 119 |
500 руб./кв. м |
более 6 000 кв. м (без учета торговых площадей) |
------ |
|
|
«Этажи» |
Средняя ставка – 500 руб./кв. м |
10 000 кв. м |
www.bk-etazhi.ru |
|
|
«Капиталъ» |
700 руб./кв. м |
4200 кв. м |
||
|
«Арсенал» |
От 450 до 850 руб./кв. м |
6500 кв. м |
www.bc-arsenal.com |
|
|
«Априори» Текстильщиков, 8б |
От 300 до 450 руб./кв.м. |
3500 кв.м. (планируется дополнительный ввод в эксплуатацию еще 3000 кв. м) |
www.apriori-vrn.ru |
