Вы хотите знать, что ждет строительный комплекс в новом году? Спросите об этом у Сбербанка! Журнал «Парадный квартал» подготовил эксклюзивное интервью с Юрием Всеволодовичем Ячным, директором управления финансирования строительных проектов Центрально-Черноземного банка Сбербанка России. По долгу службы этот человек знает о финансировании строительных проектов в ЦЧР все – следовательно, как никто другой, видит целостную картину состояния дел в строительном комплексе.
– Юрий Всеволодович, какие тенденции можно считать знаковыми для 2010 года?
– Я бы сказал, что целостной картины в строительном комплексе нет. И по областям ЦЧР картина очень сильно различается: где-то очень неважные результаты, где-то ситуация лучше. В Воронеже, Липецке и Белгороде «отскок» восстановления произошел быстрее, хотя и не до того уровня, на который мы рассчитывали еще год назад, Орел и Курск пострадали сильнее, и там явно выраженных положительных тенденций пока не видно.
Спрос на жилье восстанавливается, иллюзий, что будет дешевле, уже никто не питает. Основная тенденция – желание купить квартиру. И возможности восстанавливаются. Основной тренд этого года – масштабное возобновление ипотечного кредитования. Многие банки, и Сбербанк прежде всего, снизили ставки по ипотечному кредитованию, выйдя на докризисный уровень. По ипотечным кредитам Сбербанк убрал все комиссии, мы разработали механизм стимуляции одного из видов ипотечного кредитования, который заключается в том, что человеку легче взять ипотечный кредит в банке, если организация, в которой он покупает квартиру, имеет с банком договор на финансирование строительства того дома, в котором потенциальный дольщик хочет купить квартиру. Банк идет на либерализацию условий по ипотеке, т.к. договор с застройщиком позволяет ему отслеживать и его финансовое положение и контролировать целевое расходование всех поступающих средств. Банковское финансирование строительства объекта – гарантия, что дольщик не попадет в разряд «обманутых».
Рынок оживает, но, к сожалению, значительно медленнее, чем мы предполагали. Волатильность высокая, устойчивый тренд не сформировался. Весной этого года мы проводили анализ и считали, что ситуация должна улучшиться. Тот провал в строительстве, который мы обсуждали на страницах вашего журнала несколько месяцев назад, связывали с низкими темпами освоения новых площадок. Текущая ситуация, на мой взгляд, стала еще хуже. Темпы выборки готового жилья с рынка значительно превосходят темпы запуска нового строительства. Это принципиальный вопрос.
– Раз мы уже заговорили о дефиците новых строительных проектов, хотелось бы поговорить о компаниях, с которыми работает Сбербанк, о тех площадках, которые уже запустились непосредственно при участии Сбербанка.
– У нас несколько строительных компаний, с которыми сложились достаточно долгие отношения.
С компанией «Аксиома» у нас хорошие партнерские отношения. Недавно сданы в эксплуатацию два дома в Березовой роще и буквально месяц назад заложен фундамент II очереди на проспекте Революции, строится дом на ул. Алексеевской. Сейчас рассматриваем еще несколько проектов по строительству жилья… «Аксиома» строит точечно, она находит площадки в центре города, и это, как правило, хорошие по локации площадки с жильем для среднего класса.
Также мы активно работаем с компанией «Финист», ведущей строительство жилого района в центре города.
Долгое время сотрудничаем с компанией «Союзкомплект» – продолжаем строительство микрорайона в переулке Ольховом. Не собираемся останавливаться, компания достаточно успешно работает, хорошо зарекомендовала себя на рынке. Компания является не просто заказчиком строительства – она выступает в качестве генподрядчика, у нее есть собственные строительные мощности, штат специалистов – это позволяет снизить себестоимость строительства.
Работаем с компанией «Воронежстрой» – филиалом московской копании МГСН, наш первый совместный проект – комплекс домов на улице Челюскинцев, I очередь сдали в эксплуатацию, сейчас финансируем II очередь, она уже начала строится, предполагается и III очередь.
На примере комплекса на Челюскинцев хотел бы сказать, что сейчас, я считаю, должен преобладать принцип комплексной застройки, когда строится минимум 70-80 тысяч квадратных метров жилья, есть общая территория, как правило, огороженная. Там присутствует бытовая инфраструктура – конечно, школы там нет, но есть все необходимое для ежедневного пользования: парикмахерская, химчистка, магазины, хорошие детские площадки... Жилой комплекс на Челюскинцев предполагаем построить по этому принципу. Кстати, идею того, как обустроить территорию комплекса, им подсказал банк, но они молодцы, творчески восприняли эту идею и быстро стали воплощать. Там будет огороженная территория, внутри которой – все необходимое, со своими стоянками, с благоустройством, даже собираются построить небольшую спортивную площадку… Я считаю, что за этим форматом – будущее, это жилье совершенно другого уровня. И такие комплексы будут строить, они будут дороже, но они будут востребованы. Комфортность проживания будет окупать эти затраты. Но для того, чтобы так строить, нужны площадки, где можно было бы проекты таких кондоминиумов реализовывать. Сейчас мы рассматриваем еще одно очень интересное предложение: практически в центре города нашли подходящее для такой застройки «пятно».Так что подобные проекты будут иметь продолжение.
Возвращаемся к анализу проекта, который был заморожен – это «Солнечный Олимп».Класс остается такой же – deluxe, предусмотрена вся необходимая инфраструктура. Место там очень хорошее, единственная проблема – перегруженность автотранспортом примыкающих улиц. Но рассматриваются разные варианты, которые позволят не создавать там пробок. У нас уже было принято решение по этому проекту, но в кризис сам клиент решил не рисковать и, я считаю, правильно поступил. Теперь мы возвращаемся к этому проекту, он будет модифицирован – площадей станет меньше, а среда окружения комфортней.
С компанией «Монолитные системы» завершили строительство II очереди комплекса на проспекте Патриотов и достраиваем дом на улице Коммунаров. В последнее время увеличили темпы строительства, рассчитываем достроить дом в III квартале 2011 года.
Начали строить жилой комплекс «Вега» с компанией «Талай».Это пример того, какими темпами можно строить, когда есть банковское финансирование: буквально за 2 месяца построили 5 этажей. С нуля, с котлована такой темп строительства – это вполне наглядный пример. Обдумывали, как вариант, присоединение по жилой инфраструктуре к «Северной короне», но сейчас мы рассматриваем возможность расширения объемов строительства, собираемся возвести здесь жилой комплекс: несколько домов, объединенных общей территорией. Там запланировано несколько очередей, рассматриваются разные варианты по компоновке застройки и обустройству территории.
По нашей оценке, место там очень перспективное, если сделать хорошую благоустроенную территорию. Ведь в соседней «Северной короне» дешевле 35 тысяч за квадратный метр квартиру невозможно купить даже сейчас, жилье там востребовано! Да, «Северная корона» – это уже бренд. И мы считаем, что на этом месте, с брендом компании «Талай», реализация проекта жилого комплекса «Вега» будет успешной, они много лет выступают инвесторами в жилищном строительстве, специалисты на этом рынке, понимают, что определяет привлекательность жилищного комплекса. «Вега» – это современная серия комфортабельных панельно-кирпичных домов, та же, что и в «Северной Короне», но несколько улучшенная. Типичное качественное жилье «эконом-класса».
Люди сейчас не хотят покупать жилье невысокой степени готовности. И это правильно. Практически нигде в мире долевого строительства нет. В Англии и США долевое строительство разрешено, но при этом с дольщиков нельзя собрать больше 10% от стоимости жилья – поэтому там легче работает ипотека. Ведь суть ипотеки в том, что залогом является само жилье. Но сейчас человек, приходящий за кредитом, не имеет главного – самого жилья, оно только строится. Поэтому и риски банка, и риски дольщика очень высоки. Плюс ко всему, когда человек покупает готовую квартиру, исчезает понятие «обманутые дольщики».И сейчас это стали понимать. Конечно, строительное лобби у нас одно из самых мощных в стране, но в Государственной Думе уже рассматриваются варианты изменения ФЗ № 214 с тем, чтобы выстроить более цивилизованную цепочку. Если у тебя нет собственных денег, а ты хочешь строить, то приди в банк и защити там свой проект. В этом случае банк вместе со строителем несет солидарную ответственность, а для покупателя жилья никаких рисков, в принципе, нет. Это как в магазине – вы видите, что покупаете. Сегодня, будучи дольщиком, вы, по сути, платите за свою иллюзию, что вам построят то, что обещают. Но если вы покупаете квартиру по договору участия в долевом строительстве у тех застройщиков, которых финансирует Сбербанк, Вы снижаете свои риски.
– Планирует ли Сбербанк каким-либо образом участвовать в судьбе воронежских долгостроев?
– Сейчас мы совместно со структурами ЖБИ-2 и областной администрацией рассматриваем различные варианты разрешения сложившейся ситуации по двум проблемным позициям. Но это весьма сложная проблема. Очень трудно разобраться, какое количество дольщиков существует на самом деле, сколько деньги ушло и куда. Хочу отметить, что администрация Воронежской области понимает всю необходимость решения этой проблемы и активно занимается этим вопросом. Прежде всего, для достройки выбираются дома высокой степени готовности. И здесь опять же надо определить: каков состав дольщиков, сколько потребуется средств на завершение строительства дома, разрешить целый ряд юридических проблем. Поэтому это такой медленный процесс.
– Что касается торговой недвижимости, какие проекты стартовали при участии Сбербанка в 2010 году и что планируется в будущем году?
– Новых крупных проектов в секторе торговой недвижимости в 2010 году не запускали. Сосредоточились на сдаче тех объектов, которые начали строить ранее. Прежде всего, это Сити-парк «Град».В первом квартале 2011 года мы планируем запустить оставшуюся часть «Града» – «Планету развлечений».Также в этом году мы запустили ТРЦ «Максимир» на левом берегу, ТРК «Арена» в Северном районе, Центр «Галерея Чижова» (II очередь полностью откроется к Новому году). В Центре «Галерея Чижова» сейчас достраивается очень интересный проект, который мы финансируем – пивной ресторан с элементами непрерывного театрализованного действия. Нигде в России подобного ресторана нет, есть только в Таллинне, и чтобы туда попасть, люди чуть ли не за неделю заказывают столик.
В Липецке в этом году мы запустили I очередь ТЦ «Европа».В Белгороде закончили большой проект – ТРК «Сити Молл «Белгородский»… Я не знаю в регионе ни одного крупного торгового центра, который бы строился без участия Сбербанка – возвести такой большой объект без финансовой поддержки практически невозможно.
Что касается тенденций на рынке торговой недвижимости, буквально несколько лет назад мы активно кредитовали две курские компании – «Промресурс» и «ГРИНН» – на строительство продуктовых гипермаркетов. Это довольно жесткий дискаунтер с минимальной галереей магазинов сопутствующих товаров на втором этаже. Для своего времени это был очень интересный проект. Сейчас сам формат уходит в прошлое. Я считаю, что такие дискаунтеры себя исчерпали: для оперативных покупок повседневных товаров есть так называемые «магазины у дома» – формата «Пятерочки» или «Копейки». Пришло понимание, что с повышением жизненного уровня и платежеспособности население крупных городов, приезжая в торговый центр, не хотело бы ограничиваться только покупкой недельного запаса продуктов, но и хотело бы как-то развлечься: посетить, например, кинотеатр, перекусить на фудкорте, прогуляться по магазинам fashion-галереи, посетить с детьми развлекательную зону и т.п. Поэтому последние 3 года мы финансировали в основном крупные комплексы, работающие на этих принципах.
Я считаю, что должно получить развитие строительство торговых центров в небольших городах. У нас есть, например, Россошь, Павловск, Борисоглебск, расположенные достаточно далеко от Воронежа. Это районные центры с населением, у которого достаточно высокий уровень платежеспособности. Зачем им ехать в Воронеж? Можно работать по системе предварительных заказов, по образцам, по каталогам. Сейчас таких проектов не заявлено, но мы пробуем с компанией «Промресурс» сделать нечто подобное в Тамбове. Это та идея, которая буквально «в воздухе летает».Насыщение Воронежа торговыми центрами уже произошло, надо сделать паузу, потому что уровень платежеспособности у воронежского населения растет медленнее, чем насыщение торговыми площадями. Все ТЦ делят фактически один и тот же круг покупателей, жестко конкурируя друг с другом. Выход – новые формы, направления работы. В городе есть что строить. Например, у нас в миллионном городе нет ни одного специализированного концертного зала. Проводить масштабные культурно-развлекательные мероприятия попросту негде. Центральный рынок – это вообще беда Воронежа, грязь и пробки в центре города... Очень рад, что губернатор сейчас возобновляет строительство дороги вдоль набережной между Северным и Вогрэсовским мостом. Эта часть города должна стать визитной карточкой, там можно реализовать много проектов. Но, в первую очередь, необходимо строить объекты социальной сферы. Центр города надо разгружать, нужен хороший план развития. В районе улиц, прилегающих к центральному рынку, хотелось бы сделать пешеходную зону, что-то вроде «Воронежского Арбата».Что же касается строительства новых торговых центров в Воронеже, Липецке, Курске, думаю, необходима пауза на 2-3 года. Может быть, только в Белгороде стоит построить еще один торговый комплекс, учитывая высокую платежеспособность белгородцев. Но лучше все-таки все усилия направить на социальную инфраструктуру.
– Сбербанк участвует в финансировании проектов малоэтажного строительства?
– Честно говоря, мы настороженно относимся к малоэтажному строительству и в настоящее время практически не финансируем его. Непонятно главное: как будет функционировать коттеджный поселок? Там нет инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник. Строятся эти поселки будто для пенсионеров, которые будут дышать там свежим воздухом и раз в неделю выезжать за покупками на автобусе. Но для активной части населения, которая и является основным покупателем таких загородных домов, это неудобно. Мы считаем, что инфраструктура должна закладываться уже на этапе проектирования. Если отводятся земли под коттеджные поселки, то должен быть комплексный план их застройки. С магазинами торговцы сами туда придут, но кто построит социальные объекты? Сейчас Сбербанк не делает ставки на малоэтажное строительство, хотя сама идея комплексной малоэтажной застройки очень привлекательна.
– Есть ли в планах Сбербанка на 2011 год финансирование строительства предприятий промышленного сектора?
– Конечно. У Сбербанка огромный инвестиционный портфель строительства таких объектов, мы очень активно финансируем сектор АПК, предприятия перерабатывающей промышленности, инфраструктуру для развития экспортного потенциала. Это огромные вложения, инвестиционный портфель составляет порядка 150 млрд. руб. Например, строим в Тамани (Краснодарский край) очень большое элеваторное хозяйство, плюс порт по перевалке зерна на экспорт. На сегодняшний день это самый крупный в России заявленный терминальный комплекс на 9 миллионов тонн отгрузки зерна. Этот проект финансируется Центрально-Черноземным Банком.
– И традиционно – Ваши пожелания читателям «Парадного квартала».
– Предполагаю, что читатели вашего журнала – люди с активной жизненной позицией, люди дела, поэтому хочу им пожелать здоровья, предприимчивости и везения, которые и являются основой благополучия и успеха. Надо ставить цели и достигать их. Кризис – это ведь лучшее время для развития, для расширения своей доли на рынке. Ни один из наших клиентов ни одной своей стройки не остановил, Сбербанковское «плечо» поддержало многих в кризисный период, наши клиенты успешно завершают 2010 год. Главное – не останавливаться, это очень важно. Надо с оглядкой, осторожно, но двигаться вперед. Если остановишься, твое место займут. Никогда нельзя забывать об этом.
