Несмотря на то что итоги 2010 года в строительстве не оптимистичны, орловские застройщики и риэлторы отмечают признаки оживления на рынке жилой недвижимости. Однако к докризисному уровню он еще не вернулся.
Итоги
В отличие от большинства отраслей, показавших по итогам 2010 года положительную динамику, строительный комплекс в Орловской области от кризиса еще не оправился. По данным Орелстата, объем работ в строительстве за январь-ноябрь ушедшего года составил 7 млрд рублей, что в сопоставимой оценке на 7% меньше, чем год назад. За 11 месяцев 2010 года в области введены в эксплуатацию 1974 новые квартиры общей площадью 150 тыс. кв. м. Это в полтора раза меньше, чем за тот же период 2009 года.
Окончательные статистические данные по итогам 2010 года ожидаются до конца текущей недели. Но, скорее всего, строительной отрасли не удастся показать уровень в 100% в сравнении с предыдущим годом, не говоря уже о росте объемов.
Об этой проблеме на днях губернатор области Александр Козлов говорил во время встречи с председателем Правительства РФ Владимиром Путиным. Самая главная строительная организация области «Орелстрой» из-за кризиса «упала» до 52%. «С одной стороны, спроса не было, с другой - просто оборотных средств нет: снизили в натуре, в деньгах снизили - значит, снизили и квадратные метры», - сообщил он в ходе встречи.
Есть надежда
Ушедший год застройщики называют переломным в сравнении с двумя предыдущими, когда речь шла о выживании строительной отрасли. В 2010-м на рынке наметилось оживление.
- Основной удар кризиса пришелся на 2009 год, когда мы потеряли почти половину объемов и сократили почти две тысячи человек, - говорит генеральный директор ОАО «Орелстрой» Александр Студенников. - В прошлом году падение прекратилось, мы начали восстанавливаться и даже создали около 400 новых рабочих мест. И все, что запланировали на 2010 год, выполнили. Ввели в общей сложности 109 тысяч кв. м жилья. В денежном выражении это около 5 млрд рублей по холдингу в целом.
Тем не менее на докризисный уровень компания еще не вышла. «Вот когда вернем всех, кого сократили, будем считать, что кризис закончился. Рабочие места - лучший индикатор», - считает Студенников.
- В прошлом году действительно обозначился тренд к выходу из кризиса, и сегодня мы позитивно смотрим вперед, - уверенно говорит директор компании «Регионстрой» Сергей Гусев. - К примеру, если в 2009 году мы ничего не закладывали, то в прошлом году начали новый объект. Сейчас ожидаем очередной проект и будем закладывать еще один.
Спрос
- Да, спрос упал, но строить все равно будут, - замечает Сергей Гусев. - Другое дело, что произойдет перераспределение рынка. Меньше будут строить дорогой элитной недвижимости. Рынок сместится в сегмент экономичного, более дешевого жилья. То есть рынок будет идти за покупателем, подстраиваться под спрос. Мы тоже скорректировали свою программу. К примеру, планируем увеличить долю панельного жилья.
В кризисном 2009-м спрос на недвижимость упал, по оценке Александра Студенникова, приблизительно в три раза по сравнению с 2007-2008 годами. Сейчас спрос стабилизировался «где-то на кризисном пороге».
- Мы тоже корректируемся, стараемся в меру потребности работать по жилью и больше акцентировать внимание на других объектах, - поясняет он. И называет Ледовый дворец во Мценске, школу и центр временного содержания детей в Орле. В конце прошлого года, по его словам, «Орелстрой» выиграл на конкурсе большой заказ для ФСО.
В этом году компания продолжит строительство четырех жилых домов в районе «Ботаники». Завершит строительство микрорайона «Наугорский», где осталось доделать два дома. В микрорайоне «Зареченский» в первом и втором квартале планируется сдать по дому, в которых предусмотрены квартиры для ветеранов войны. Продолжится строительство жилого дома во Мценске.
«Все будет зависеть от спроса», - говорят застройщики о перспективах рынка. У того же «Орелстроя» есть пессимистический вариант прогноза с ростом на 10%, и оптимистический, предусматривающий рост на 30%. На такое вариативное планирование сегодня переходят многие компании.
Прогнозы и тенденции
- Главная проблема у застройщиков - это реализация жилья, - говорит генеральный директор строительной компании «Холикон» Валентина Суровнева. - Город слабо развивается, численность населения уменьшается, платежеспособный спрос низкий. Жилищные кредиты дороги, ипотека большинству недоступна. И если государство не обратит внимания на эту проблему, не вложится в финансирование, то жилищная проблема вряд ли скоро решится.
Существует мнение, что если снизить цены на недвижимость, покупать будут активнее, но практика этого не подтверждает, говорит г-жа Суровнева.
- К примеру, у нас было три объекта в разных местах. На одном мы продавали квадратный метр на 10 тыс. рублей дешевле, но продажи активнее не пошли. В кризис некоторые застройщики в Орле сбрасывали цену за квадратный метр до 24-25 тыс. рублей, и сильного роста продаж тоже не было, - говорит она.
Из-за низкой покупательной способности населения Валентина Суровнева не исключает в перспективе замедления темпов жилищного строительства. Хотя «Холикон», как и другие ведущие орловские застройщики, конечно, будет осваивать новые площадки в этом году. Но, по ее мнению, строить будут уже в меньшем количестве, и сроки окончания строительства увеличатся до 3-4 лет, поскольку стройку придется вести на собственные деньги и средства дольщиков. Банковские кредиты сегодня дороги, и получить их трудно.
Валентина Суровнева обращает внимание на характерную тенденцию, когда мелкие строительные компании предлагают свои услуги в качестве подрядчиков крупным застройщикам, чтобы совместно осваивать новые площадки.
Александр Студенников оценивает такую тенденцию положительно, потому что это позволяет концентрировать капитал.
- Первоначальные вложения с вводом первого дома на площадке наиболее значительны, - поясняет он. - Ведь приходится под первый дом тащить все сети, всю инфраструктуру. Все это невозможно осилить, если собираешься строить на площадке только один дом.
Цены
В этом году застройщики прогнозируют рост цен на жилье.
- Цены могут подрасти на 5-10%, - говорит Александр Студенников. - Поскольку растут тарифы на газ, электроэнергию, ГСМ, перевозки, то и строительная индустрия будет дорожать. И если учитывать, с одной стороны, рост тарифов, а с другой - сокращение объемов строительства, ожидать снижения цен на недвижимость не стоит.
Риэлторы: спрос восстановился
- Если начало и середина года были отмечены низким спросом и, соответственно, низкой ценой на жилье, то конец года однозначно можно признать успешным для рынка. Спрос уверенно пошел в гору, - говорит директор агентства недвижимости «Орел» Татьяна Петракова.
Управляющий агентства недвижимости «Жилсервис» Владимир Лихопек обращает внимание на то, что «это произошло в большей степени за счет увеличения числа альтернативных сделок и роста привлечения кредитных средств. Примерно 80% всех сделок агентства - кредитные».
Желающих продать квартиру в Орле достаточно, утверждают в риэлторской компании «Городъ», но, как правило, такие продавцы хотят не деньги, а другое жилье. Это и есть альтернативные сделки, которые составляют подавляющее большинство.
Оживило рынок и снижение ставок по ипотеке. По мнению Татьяны Петраковой, сегодня не менее 40% продаваемых в городе квартир приобретаются при помощи ипотечных кредитов.
Так называемые инвесторы (те, кто до кризиса приобретал квартиры в целях инвестирования капитала) практически покинули рынок.
- По причине утраты доверия к долговременному долевому участию, - замечает Владимир Лихопек. - «Воздух» над свайным полем почти не продается.
Риэлторы в один голос говорят о том, что предложений от застройщиков стало меньше.
- Мы пожинаем плоды кризисных лет, когда у застройщиков нарушился принцип непрерывности в открытии новых площадок, - поясняет Татьяна Петракова. И прогнозирует, что ситуация выправится к концу 2011 года. А пока спрос на новостройки значительно превышает предложение.
На сегодняшний день, по данным АН «Орел», средние цены на жилье на первичном рынке колеблются от 28 000 до 35 000 рублей, на вторичном рынке - от 30 000 до 40 000 рублей за кв. м.
В наступившем году риэлторы тоже ожидают роста цен на все категории жилой недвижимости.
- Это связано с реальным ростом спроса и дефицитом предложений, - говорят специалисты. - В частности, предложения на вторичном рынке ограничены небольшим количеством желающих продать свою недвижимость, а предложения на первичном рынке ограничены возможностями застройщиков, которые еще не восстановили объемы после кризиса.
По словам риэлторов, в этой ситуации потенциальным покупателям недвижимости тянуть не стоит: время не на их стороне.
Людмила Федосова
Просторы России, 2011-01-26.
