Воронеж. 30.09.2011. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) - Аналитика - С запуском торговых центров «Град», «Галерея Чижова», «Арена», «Максимир» в Воронеже рентабельность торговли в торгово-развлекательных центрах областного центра стала отрицательной и постепенно разоряет бизнесменов. Между тем в ближайшие годы в Воронеже еще появятся ТРЦ «МЕГА» (IKEA), «Атмосфера», не может успокоиться с планами строительства «Талай». Планирует мегакомплекс в Воронеже и «ГРИНН». Несмотря на разорение предпринимателей в ТРЦ, арендные ставки в Воронеже больше, чем, к примеру, в Санкт-Петербурге.
Еще в конце прошлого года арендаторы торговых центров в ответ на победные реляции об увеличении аренднопригодных площадей в Воронеже фактически в два раза — с 225 тыс. до 450 тыс. кв. м - задавались вопросом: «А где взять в два раза больше покупателей?»
С позиции арендатора ситуация выглядит следующим образом: количество торговых площадей увеличилось, количество операторов, соответственно, тоже увеличилось, а вот количество покупателей осталось прежним, в итоге выручка размазалась на всех, и в конечном счете все арендаторы получили меньше, чем было раньше. Так и вышло на практике: с открытием новых ТРЦ выручка торговли оказалась ниже планируемой в 1,5-2 раза.
Как же восприняли эту ситуацию сами бизнесмены, арендующие площади в ТЦ? «Абирег» попросил одного из воронежских предпринимателей, который из-за убыточности закрыл торговые точки в ТЦ и полностью сосредоточился на стритритейле, поделиться своим опытом. Думается, что рассказ нашего собеседника окажется интересным для многих.
- В настоящее время все чаще появляются статьи по поводу того, как успешны в нашем регионе существующие торговые центры и как перспективно открывать новые. При этом статьи изобилуют красивыми цифрами о проходимости — от 20 тыс. человек в день и выше. И каждый предприниматель или желающий им стать начинает высчитывать: даже если в секцию среднего размера где-то 70 кв. м зайдет 1% - это целых 200 человек. Конвертация примерно 10% - это 20 человек. Они совершат покупки со средним чеком в 1500 рублей - это 30 тыс. рублей в день, или 930 тыс. рублей в месяц. «Это ж какие деньги народ заколачивает!» И уже хочется больших денег.
Затем этот счастливец, который открыл «золотую жилу», идет в арендный отдел торгового центра поспрашивать насчет площадей. А там все подтверждает предварительные выводы: сотрудники разговаривают свысока, заявляют, что у них все занято, очереди, тем более на такие ходовые площади. И вообще, ТЦ — это будущее торговли, все стрит-ритейлеры скоро умрут, и где вы были раньше? Все умные и прогрессивные уже давно по пять авто купили работая с нами, а вы только очухались. Ну все — конец! Как хочется в ТЦ! На любых условиях! Обратите внимание на этот психологический момент — еще до подписания договора аренды. Кроме того, консультируют в ТЦ, к нам, пожалуйста, только с брендом заходите, если нет достойного товара — ищите, много разных франшиз предлагается. И быстрее — долго ждать вас не будут.
Затем горе-предпринимателю звонят или лучше он сам обрывает телефоны — так эффектнее с точки зрения психологии. И - о, чудо! — есть площадь! Как вы хотели! (Не удивительно: ТЦ на 20-30% пустые стоят!) Только это все по секрету, потому как лично для вас сделали исключение, и вы должны хранить тайну сделки и даже ее возможности. Потом могут еще немного потрепать нервы и наконец выдадут договор! Вот тут внимание! Прочитать этот талмуд внимательно, а тем более отнести юристу многим просто не приходит в голову — это же Сделка Века, да еще и по эксклюзивной ставке (4000 — 5000 рублей/кв. м) и только для вас! А вообще, хорошо бы и расчеты сделать, что при арендной плате, составляющей больше 17 % от ежемесячной выручки, невыгодно работать. А при волшебной выручке в 930 тыс. руб. в месяц аренда по ставке 4000 рублей/кв. м за 70 кв. м будет составлять 30%. Сам договор обычно имеет столько кабальных условий, иногда вплоть до обязанности стоять минимум год, то есть 3 млн 360 тыс. руб. в год при любых продажах. При этом обычно закладывается ежегодный рост арендной ставки от 5 до 15%, не говоря о возможности быть выкинутым в один прекрасный день по прихоти руководства ТЦ.
Конечно, условия для федералов совсем другие. Лояльные. Надо же на ком-то зарабатывать торговым центрам. И идут наши предприниматели продавать квартиры, машины и прочее, чтобы обеспечить кабальный договор. А иногда стоят в надежде, что когда-нибудь это должно оправдаться, ведь столько сил и денег вложено и уже столько за аренду оплачено, должно же стать когда-то лучше!
Но вернемся к вопросу собственно товара. С чем же заходить в ТЦ? Благо, действительно, предложений франшиз великое множество. Очень многие считают, что могут продать свою «гениальную идею» за хорошие деньги. И в условиях сокращенных сроков наш счастливый обладатель эксклюзивного предложения по аренде заключает не менее эксклюзивный договор по франшизе. При этом предприниматель даже если посчитал размер своей будущей наценки, то вряд ли выяснил сроки поставок и санкции за срывы поставок, да и вообще финансовую состоятельность и надежность фирмы.
Исход у этой истории обычно такой. С одной стороны тиски большой арендной платы (не адекватной действительности, надо сказать; даже в Санкт- Петербурге в среднем ставки в ТЦ ниже, чем в славном городе Воронеже), а с другой - ограничение розничной цены франчайзерами и, соответственно, наценки, а кроме того - ограниченный ассортимент, если это монобрендовая франшиза. А в условиях недопоставки или задержки сезонного товара нет возможности конкурировать со стоящими на льготных условиях федералами, которые к моменту, когда у предпринимателя появляется товар, уже делают скидки от 30% до 70%.
Вот такой «шоколадный» бизнес получается - только не для предпринимателя, а для ТЦ и франчайзеров. Для того чтобы открыть действительно прибыльный бизнес, нужно сделать очень подробный анализ и изучение потребительской способности. Поскольку понятия «клиенты зашли» (то есть проходимость) и «клиенты купили» (то есть покупательная способность) - это не одно и то же. В Воронеже не так много развлечений, многие ходят в ТЦ скоротать время, сходить в кино или на фуд-корт, но зайдут ли они в секцию что-то купить? И вообще: есть ли у них деньги? Этот вопрос в вышеупомянутых статьях не поднимается почему-то. Это естественно! Надо же продавать по почти московским ценам воронежские площади.
И чем быстрее предприниматели поймут, что в Воронеже нет партнерства с торговыми центрами по схеме «выиграл - выиграл» (то есть и себе заработал и другим дал заработать), а есть только выжимание денег для быстрого возврата сильно закредитованной недвижимости, тем быстрее нормализуется рынок и появится возможность работать и зарабатывать и для простого предпринимателя.
