Воронеж. 14.11.2011. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Эксклюзив - В центре Воронежа интересная вывеска – Центр бронирования гостиниц. Гостиничные «риэлторы»? Посредники, предлагающие за свои скромные проценты поселиться в имеющихся воронежских отелях? Оказалось, все несколько сложнее. И для Воронежа ново. Руководитель проекта Astera Hotels (частью которого является Центр бронирования) Иван Калабин говорит, что это только начало большого пути…
- Насколько я понимаю, вы являетесь владельцем предприятия? Расскажите, с чего все началось?
- Да, я владелец этого бизнеса, идейный вдохновитель и создатель...
Я пришел в гостиничный бизнес, доселе для меня неизвестный, в 2004 году. Пришлось начинать с изучения основ самой системы, организации бизнес-процессов. Во вкус начал входить, когда появились первые результаты – тогда я понял, что это трудный, но интересный бизнес.
Начал я карьеру отельера в компании «Амакс». Мне достался старый, убитый, «совковый» гостиничный комплекс «Спутник». На тот момент комплекс однозначно нуждался в реконструкции – капитальном ремонте, техническом переоснащении. Многие в Воронеже считали, что «Спутник» вообще закрылся. Владельцы уже отчаялись получить от этого проекта какую-то прибыль и собирались продавать. Я попросил полгода. После чего решение было изменено в пользу развития комплекса.
Прежде всего, мы, конечно, провели ремонт номерного фонда. Я убедил собственников вложить определенные средства. И практически сразу пошла отдача. Через год работы я уже точно знал, что мой финансовый план будет выполнен. Не только за счет номерного фонда. Гостиничный бизнес – это ведь комплекс услуг. В частности, мы одними из первых начали развивать в регионе конгрессные услуги нового формата. Несмотря на то что во многих крупных городах (не говоря о Европе) этот бизнес давно и эффективно работает, у нас еще в 2005-2006 годах ничего подобного не было. Сейчас же «Спутник» стал деловым центром, где собирается бизнес- и политическая элита.
Главным фактором в организации бизнес-процессов зачастую является проблема грамотного управления. Чтобы выстроить эффективную систему менеджмента на предприятии, должен работать профессиональный менеджер, а с кадрами у нас плохо.
- Выстроили там систему. И потом решили создать свою?
- Моему бизнесу – год. Создал я его, осознав, что ниша услуг двух-трехзвездочных гостиниц у нас в регионе (как и в большинстве российских городов) свободна, но крайне востребована. Пока у нас более или менее заполнен верхний сегмент – отели 4-5 звезд. Хотя и здесь нет такой конкуренции, как за рубежом. А ведь этот рынок постоянно развивается, растет, и каждые 3 – 5 лет емкость только увеличивается.
- С каждым годом все больше людей перемещаются?
- Да. Причем, вы знаете, как только появился определенный уровень потока, необходимо обеспечить его потребности. Именно способность властей, политиков, бизнеса увидеть растущие изменения в большей степени формирует деловой интерес к территории. Я глубоко убежден, что гостиничный бизнес – это ворота инвестиционной привлекательности. Если не создать индустрию гостеприимства хорошего уровня и формата, разного сегмента от нулезвездочных до пятизвездочных отелей, то и с инвестициями будет туго.
- Что собой представляет сейчас ваша компания?
- Мы консультируем, восстанавливаем старый фонд, создаем новые проекты и управляем гостиницами. Можем провести экспертизу объекта, поставить мебель, оборудование и т.д. Первый небольшой пилотный проект мы запустили еще в прошлом году. В рамках эксперимента. Он успешно стал работать уже через два месяца. И тогда окончательно сформировалось желание продолжать развивать этот сегмент.
В данный момент у нас две небольшие гостиницы общей емкостью до 120 мест. Это гостиничная сеть под брендом Star Hostel. Мы сейчас его наполняем новыми проектами. В ближайшее время запускаем обновленную гостиницу, арендованную у ДОСААФ России. Сейчас доделываем там ремонт. Таким образом, до конца года мы увеличим номерной фонд и введем в эксплуатацию до 160-170 мест.
За год работы мы уже трансформировались в группу компаний, которая не только управляет гостиничным бизнесом, но и осуществляет проектирование и дизайн, формирует новые бизнес-концепции, обеспечивает развитие новых и старых гостиничных проектов.
- Покупаете или арендуете помещения под гостиницы?
- Арендуем, поскольку выкупать старый фонд нецелесообразно – цены на него явно завышены, а состояние износа высокое. На сегодняшний день мы ведем переговоры с собственниками помещений, в основном, с целью перепрофилирования деятельности, поскольку у нас некоторые коммерческие помещения простаивают, другие сдаются в аренду неэффективно. К сожалению, у собственников нет понимания, что, кроме как под магазины и офисы, помещения можно сдавать подо что-то другое и получать прибыль с другого бизнеса. Кроме того, организация отеля требует выполнения определенных технических условий и требований, что, возможно, останавливает собственников.
Между тем сейчас достаточно простаивающих помещений, часть из которых даже бывшие гостиницы. Они используются по-разному, но только не как гостиницы. Например, были гостиницы «Воронеж», «Бристоль» - сейчас там офисы. И ведь неплохие гостиницы были... Впрочем, если владельцы пожелают, мы можем восстановить утраченные объекты, сохранить историческую концепцию, создать оригинальный проект.
- Площади, которые можно задействовать под гостиницы, находятся в основном в государственной или частной собственности? Кто проще идет на ваше предложение?
- Частные собственники, конечно. Они кровно заинтересованы в том, чтобы недвижимость, которую они купили за свои деньги, давала отдачу. Две наши гостиницы – в помещениях, которые принадлежат частным собственникам. Но помещений, которые можно было бы занять под гостиницы, в городе больше все-таки муниципальных.
- То есть главная проблема, которая мешает развитию вашего бизнеса, - нехватка помещений?
- Да. Их либо сложно найти, либо договориться по стоимости аренды, от которой напрямую зависит и стоимость номеров, и возможность развития. Я не могу на начальном этапе, вкладывая в оборудование, в оснащение, с первого дня платить высокие тарифы аренды. Мне нужно укомплектовать предприятие, запустить его, набирать своего клиента. А когда выйдем на полную мощность, уже можно что-то обсуждать. Но наш воронежский предприниматель – очень негибкий и очень не лояльный. Поэтому многие помещения стоят.
- Как скоро отобьются вложенные в ваш проект деньги?
- К сожалению, рентабельность на этих предприятиях ниже, чем хотелось бы. Почему туда и не идут крупные инвесторы. Но для меня как частного инвестора картина предельно ясна: рынок не может быть завершен в своем развитии и не может быть привлекателен для инвестиций и другого рода мероприятий, пока мы не создадим качественный формат экономкласса хотя бы в пределах 450-500 мест.
В форматах мини-гостиниц вложенные средства окупаются где-то в течение полутора – двух лет. Ведь они не требуют больших вложений. Успех достигается за счет применения эффективных технологий и недорогих материалов. Необходимо также правильно работать, обеспечивать четкое соблюдение стандартов и создавать качественный гостиничный продукт. Я из любого помещения могу сделать хорошую гостиницу, если оно по локации и планировочным решениям подходит под формат.
- Вы считаете, что в Воронеже нет экономсегмента. А как же та же гостиница «Брно»? Не знаю… «Россия», например…
- Этот сегмент у нас не сформирован. Гостиница «Брно» по классификации и по позиционированию компании «Азимут» – это трехзвездочный отель. Но в силу того что емкость номерного фонда большая, она перехватывает где-то средний сегмент, где-то тур-класс, а это уровень двух звезд. Хотя через какое-то время это станет не очень оправданным. Вот если «Азимут» проведет реновации в полном объеме, как они заявили, то менее чем цен трехзвездочного отеля, там не будет. Это сейчас в силу обстоятельств и в силу того что номерной фонд не в лучшем состоянии, менеджмент позволяет себе расширять зону действия для увеличения объемов продаж. С точки зрения маркетинга, это неверно, нарушаются принципы позиционирования, но экономика живет цифрами…
Что касается «России», насколько мне известно, там сделан ремонт. И по ценам, и по позиционированию эта гостиница ближе к четырем звездам. И они могут себе это позволить в условиях не слишком большой конкуренции и за счет отличной локации.
- А мини-гостиницы вам не конкуренты?
- Мини-гостиницы имеют своего потребителя, но они менее выражены в своем сегменте. У нас огромная дыра в двух-трехзвездочном сегменте. Это тот уровень, который привлекателен даже для бюджетной сферы и туристов среднего уровня. Ведь, кроме руководителя какой-нибудь бюджетной организации, разве рядовому сотруднику по карману оплачивать несколько тысяч за сутки? А ведь приезжают к нам не только в командировки, но и просто с экскурсиями, посмотреть какие-то достопримечательности.
Я уже не говорю о том, что категории одной звезды у нас вовсе нет. Думаю, что уже в будущем году начнется движение в этом направлении. Все «звезды» востребованы. Экономкласс предполагает по классификации проживание за 500-1000 рублей в сутки. Я анализировал ситуацию этого года: максимальный поток, особенно при проведении массовых мероприятий - это как раз клиенты, рассчитывающие на гостиничные номера от 500 до 1500 рублей в сутки. Поэтому и «Азимут» весь летний сезон демпинговал – был большой спрос на подобного рода цены.
- С ваших слов создается впечатление, что уже на данный момент приезжающие к нам гости испытывают недостаток таких мест, бронируют заранее недорогие гостиницы и чуть ли не очередь выстроилась за такими номерами…
- У нас буквально на днях сложилась такая ситуация, что свое мы все заполнили, а гости еще просили недорогие номера. При проведении каких-то крупных мероприятий, которые проходят в Воронеже, гостиницы очень плотно заполняются. И в силу того что нашего формата еще недостаточно как продукта на рынке, естественно, наш центр бронирования заселяет гостиницы города. Плюс мы еще работаем на российский рынок: у нас есть партнеры из других городов, которые по цепочке заказывают у нас номера для своих клиентов не только в Воронеже, но и городах России.
- В Воронеже, да и в других городах, гостиницам такого типа до последнего момента составляли конкуренцию рантье, то есть те люди, которые сдают свои квартиры внаем. В Воронеже какая ситуация?
- Начиная свой бизнес, я никогда не думал, что мы пойдем тем же путем. Но дело в том, что есть определенный клиент, который желает жить в квартире-апартаментах. Когда клиент понимает, что гостиничная сеть предоставляет апартаменты в аренду, по варианту гостиницы, но мы еще обеспечиваем дополнительно уровень сервиса, гарантируем безопасность, этот вариант становится привлекательным. На сегодняшний день у нас существует еще один бренд - «АпартСити», который как раз работает в этом направлении.
- А в другие регионы собираетесь?
- Собираюсь. Но сначала надо завершить все организационные процессы, выйти на формат. Кроме того, необходимо сформировать полноценную команду, которая способна охватить регион. Это займет несколько лет. Хотя какие-то первичные переговоры я уже веду в Тамбове, Курске, Белгороде.
- В соседних регионах как-то отличается ситуация на рынке от воронежской?
- Нет, проблема незаполненности экономсегмента налицо и там. Но вот, например, в Белгороде еще одна проблема: несмотря на его инвестиционную привлекательность, там в среднем формате работают всего две гостиницы. Одна из них – бывшая центральная гостиница. Я бы из нее сделал хорошую трехзвездочную. Но зачастую для владельцев таких объектов это не их профильный бизнес, и они не знают, что с ним делать. Поэтому и договориться с ними очень сложно.
Но в целом ситуация в соседних регионах очень схожа. Где-то может различаться в количественной пропорции. Уровень развития гостиничного сегмента измеряется в коэффициенте – количество номеров на тысячу населения. Так вот в Воронеже сейчас общий коэффициент вышел на 2,5 номера на 1 тыс. населения. А в некоторых городах он может составлять и 2. Притом что в Европе самый плохой коэффициент - 8-9. В России самый высокий коэффициент в Санкт-Петербурге, превышающий коэффициент 5, в Москве – около 4,7-4,8. Остальные же города редко дотягивают и до 3. Основной массив – 1,5-2,5. По этому коэффициенту мы можем говорить, что в 2-3 раза можно смело увеличивать в любом российском городе количество гостиниц по сегментам. Пятизвездочных отелей может быть один-два, не более трех. Четырехзвездочных – четыре-пять, в зависимости от плотности населения, от деловой активности и бизнес-потоков. Каждый город индивидуален, и рынок требует глубокого анализа инфраструктуры, темпов развития.
- Сделаете 450-500 номеров за какой-то срок и, думаете, будет полностью покрыта потребность Воронежа в гостиницах экономкласса?
- По прошествии нескольких лет потребность вырастет. Как только будет сформирован экономсегмент, будет в полной мере работать формат среднего и премиального уровней, мы станем привлекательными для всех категорий потребителей: для бизнеса, для молодежных форумов, для спортивных соревнований, для бюджетной сферы и прочих потоков. Я думаю, что уже через 5-7 лет возникнет потребность еще строить новые отели.
Компания «АСТЕРА Групп» работает на Воронежском рынке с 2010 года. Занимается консультированием, развитием объектов индустрии туризма и гостеприимства, являясь инвестором, который вкладывает средства в развитие предприятий гостиничной сети. Основное структурное подразделение компании УК АSTERA Hotels («АСТЕРА Отель») занимается гостиницами. В управлении компании – две гостиницы в Воронеже общим номерным фондом около 120 номеров.
