Активное развитие торговых сетей в Воронежской области привело к тому, что на рынке складской недвижимости стал ощущаться дефицит помещений
Как отмечают многие представители логистических компаний и риелторы, несмотря на то что складские помещения на территории Воронежа представлены достаточно широко, различными категориями от класса D до класса А, - их недостаточно для покрытия существующего спроса.
В основном складские помещения в Воронеже представлены в категориях В, С и D. Первые — это объекты недвижимости, возведенные еще в 70-90-х годах под нужды плановой экономики и требующие некоторого переоборудования, вторые — помещения, изначально не приспособленные под складскую деятельность (бывшие производственные площади, автобусные и таксомоторные парки). Последние же — помещения, занятые под складские нужды, но в корне не подходящие под это определение.
Однако участники рынка отмечают, что спрос формируется прежде всего в сегменте экономкласса, тогда как складские помещения класса А пока мало востребованы.
Единицы класса А
Сравнительно новые постройки класса В, возведенные до 2000 года, занимают около 10-15% рынка. Площадки класса А стали появляться в регионе лишь в последнее десятилетие и в настоящее время их единицы. Среди них риелторы отмечают складской комплекс «Аэробус», общей площадью 40 000 квадратных метров, и Direct Logistics, площадью порядка 55 ООО квадратных метров.
— Относительно невысокий спрос в регионе на аренду высококлассных складских помещений (класса А, В), логистические услуги, временное хранение обусловлен рядом причин, — говорит заместитель Управляющего филиалом банка ВТБ в Воронеже, начальник кредитного отдела Иван Тхоренко. — В первую очередь тем, что складское хозяйство Воронежа по большей части обслуживает местные торговые и производственные компании. Крупные местные торгово-оптовые компании, как правило, имеют собственные складские площади. Средние и малые компании, в связи с невысокой Рентабельностью бизнеса и ограниченными финансовыми возможностями, ориентированы на аренду старых складских и производственных помещений с невысокой арендной ставкой. Во-вторых, относительная близость к Москве позволяет многим участникам рынка обходиться без распределительных центров в Воронежской области.
И все же помещения высокого класса в регионе востребованы крупными ритейлерами и международными компаниями с развитой сетью, при этом предоставление площадей в аренду является лишь частью услуг складского комплекса. Размер площади, предлагаемой в аренду, в среднем составляет от 3 000 квадратных метров, арендная ставка — 340 рублей за квадратный метр.
— Помещения высокого класса, такие как терминалы логистического парка, зачастую используются в качестве распределительных центров и кросс-площадок, Ш рассказывает директор складского комплекса Direct Logistics Александр Еремин. — В этом случае задача состоит в качественной и достаточно быстрой обработке товаров, соответствующей требованиям клиентов. Хранить товары на подобных терминалах — недешевое удовольствие.
Средний класс
Наиболее востребованными остаются помещения класса С и ниже, причем небольшой — от 100 квадратных метров — площади. Спрос на них формируют предприниматели, которые работают с товаром, не требующим специальных условий хранения. Такие помещения с удовольствием арендуют на длительный срок — от двух лет.
По мнению коммерческого директора ООО «Логистическая компания» Евгения Чебышева, в ближайшее время на рынке будет сохраняться дефицит помещений средней ценовой категории.
Такая ситуация, по мнению риелторов, обусловлена особенностями развития бизнеса в регионе.
— В Воронеже активно развивается малое предпринимательство, поэтому особенно велик спрос на дешевые помещения, — говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. — Складирование товара — это, как правило, то, на чем предпочитают экономить. Небольшие компании не могут позволить себе использовать качественный склад.
Так, на окраине города можно найти дешевые помещения — от 50 рублей за квадратный метр в месяц. Средняя же стоимость холодного склада по Воронежу колеблется от 80 до 130 рублей. Отапливаемые склады обойдутся арендатору значительно дороже — от 250 до 340 рублей.
Впрочем, как утверждают представители логистических компаний, цена может варьироваться в зависимости от многих факторов, в том числе срока действия договорных отношений. В случае аренды площадей на короткий срок можно достаточно сильно снизить цену, но для потребителей не будет никакой гарантии пролонгации аренды на подобных условиях. Кроме того, цена аренды зависит непосредственно от заложенного уровня доходности по проекту. Не секрет, что терминалы высших классов А — это зачастую инвестиционные проекты, и они четко контролируются управляющими компаниями и инвесторами.
Потенциал высокого класса
Эксперты уверены: учитывая рост потребности в складских площадях на территории Воронежа, можно утверждать, что дефицит будет сохраняться еще как минимум лет пять-десять. Потенциальный объем строительства складов прогнозируется на уровне около 150-250 тысяч квадратных метров.
— Что касается строительства новых площадей, я думаю, в ближайшие два-три года можно говорить об удовлетворении потребности региональных крупных торговых компаний за счет реконструкции существующих производственно-складских помещений советской постройки или строительства новых складских помещений площадью до 5 тысяч кв. м для собственного использования, — считает Иван Тхоренко. — По существующей классификации данные объекты, скорее всего, будут соответствовать классу С.
А строительство современных складских комплексов классов А и В, по его мнению, возможно лишь при условии активного развития регионального логистического рынка с учетом выгодного транспортно-географического расположения Воронежа (через территорию Воронежской области проходят транзитные железнодорожные и автомобильные магистрали, связывающие Москву и центральные области России с Северным Кавказом и Украиной, области Поволжья — с западными районами страны и странами нового зарубежья). Также необходимо появление спроса на складские и логистические услуги в регионе со стороны крупных федеральных компаний, достаточного для поглощения новых складских проектов. Непременным условием также является увеличение арендных ставок для указанных складских помещений, что позволит повысить доходность складских комплексов и сократить срок окупаемости до шести-семи лет. Существующие арендные ставки не позволяют ожидать окупаемости проекта ранее чем через 12-15 лет, что является неприемлемым для большинства девелоперов и не соответствует существующим на рынке срокам предоставления инвестиционных банковских кредитов.
Однако многие специалисты полагают, что из-за растущей конкуренции вскоре строить самые простые склады станет просто невыгодно. А интерес потребителей будет все сильнее смещаться в сторону объектов высокого класса предоставляющих максимальный спектр услуг.
— Новые складские комплексы начинают завоевывать рынок, - считает Александр Еремин. - К сожалению, если сравнивать уровень развития регионального рынка с федеральным, то в регионе темпы роста гораздо медленнее. В Москве и области уже достаточно много складских площадей, и с каждым годом их объем увеличивается на 5-10%. В нашем регионе темпы роста не превышают 5%.
— Рынок складской недвижимости Воронежа имеет большой потенциал, — уверена руководитель компании «ЮПИКС. недвижимость» Людмила Зайцева. — Воронеж находится на пересечении транспортных коридоров «Север-Юг» и «Запад-Восток» и обладает крупными транспортными узлами. Поэтому бурное развитие логистики на его территории неизбежно.
От А до D
Операторы рынка используют классификацию агентства Swiss Realty Group, предложенную в 2004 году. Эта компания разделила склады на семь классов:
- Класс «А» современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
- «А-» — включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20-30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А»; единственное отличие — это местоположение: они часто находятся в черте города, в промзонах.
- «В+» — это помещения, построенные в 90-х годах, не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А».
- «В» — склады, возведенные в 70-80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т. д.
- К классу «С» относятся помещения, требующие значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения). У «С-»— это помещения, построенные в 30-60-е годы (в основном овощехранилища и продуктовые оптовые базы). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
- «D» — те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
В столице дешевле
Интересно, что арендные ставки в Москве в 60% случаев ниже, чем в регионах, при этом качество услуг значительно выше. Эксперты объясняют это тем, что себестоимость строительства региональных складских помещений выше, чем в столице — из-за слабых строительных рынков, отсутствия подрядчиков и неразвитой логистики.
Ольга Семенова
Воронежский Бизнес-журнал, №12, 2011 год.
