На рынке жилой недвижимости Воронежа возник дефицит, предсказанный экспертами. В период активной фазы финансового кризиса строилось мало, да и сейчас объемы ввода жилья в областном центре соответствуют показателям четырехлетней давности. Но спрос продолжает расти, и в результате средние цены за квадратный метр превысили максимальные значения тучных лет. Между тем за последние месяцы заявлен ряд новых крупных проектов, жилищным строительством занялись даже компании, ранее специализировавшиеся в других секторах.
«В 2008 году в нашей базе данных насчитывалось 5 тыс. объектов, выставленных на продажу. Сейчас их менее 3 тыс. Соответственно, найти вариант, устраивающий покупателя, стало значительно сложнее», — говорит директор агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников. В справедливости его слов нетрудно убедиться, просмотрев предложения покупки квартир и домов в газетах бесплатных объявлений и на сайтах: по любой совокупности параметров — расположение, площадь, материал, представляющаяся справедливой цена — обнаружится весьма небогатый набор вариантов. Дефицит недвижимости участники рынка предсказывали три года назад, когда стройка не то чтобы совсем встала, но резко сократилась в объеме. Ряд брошенных в то время масштабных начинаний обещают закончить в наступившем году. В частности, дома по адресам: улицы Беговая, 219, Антонова-Овсеенко, 29, Ворошилова, 43. Их строительство начали компании скандально известного Александра Чурсанова «НСТ+» и «Строй-Арт», собравшие под долевое строительство, как считается, более 1 млрд рублей. Завершать постройку объектов взялось ООО «Выбор» депутата облдумы Алексадра Цыбаня
«Люди по-прежнему верят банкам, г- отмечает заместитель директора «Выбора» Ольга Кораблинова. — Во время строительного бума кредитные организации создали репутацию строительным фирмам, которые, как впоследствии выяснилось, не заслуживали доверия. Люди полагали, что если Сбербанк кредитует покупку квартиры в чурсановской фирме, значит, там уверены, что дом сдадут вовремя. Но, когда «Строй-Арт» предлагал квартиры по 12 тыс. рублей за метр, а «Социальная инициатива и К6» — за 10 тыс. при средней по рынку цене в 18 тыс., нам было ясно, что объекты завершены не будут. Сейчас же больше внимания уделяется репутации застройщика». Интересно, за время кризиса количество строительных компаний в нашей области сократилось почти вдвое. Что, конечно, не гарантирует от появления новых «Социальных инициатив» в будущем, когда жилищное строительство снова будет на подъеме.
По предварительным данным, за 2011 год в Воронеже сдано около 600 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах — примерно столько же. сколько в 2010-м. На докризисные объемы воронежская стройка, конечно, не вышла, но уже испытывает недостаток земли и концептуальных решений. «Сейчас жилищное строительство в Воронеже переживает кризис идей, — полагает замдиректора ООО «Инвестиционная палата» Петр Панов. — На протяжении десяти лет строительные компании осваивали Северный микрорайон и искали возможности для возведения домов в центральной части города. Оба направления к настоящему времени себя исчерпали». Действительно, Московский проспект, складывается такое ощущение, скоро дотянется до самой Москвы, а на улице 9 Января появятся четырехзначные номера. По мнению эксперта, в ближайшие годы строители займутся освоением левобережной части Воронежа, строительством таунхаусов (проще говоря, малоэтажной застройкой) в пригородах и комплексным освоением территорий под индивидуальное жилье. Именно исходя из имеющихся трендов, свой проект инициировала аффилированная с Инвестпалатой строительная фирма «Инстеп». В конце 2011 года она приступила к работам на месте будущего микрорайона «Отрадное», формально — на территории Новоусманского района. До конца 2014 года тут запланировано построить 50 тыс. кв. м жилья — примерно тысячу квартир в пяти-восьмиэтажных домах.
Крупные проекты в Левобережном районе анонсировали такие заметные участники местного строительного рынка, как «Выбор» и «Аксиома». «Выбор» собирается построить жилой квартал на улице Переверткина, рядом с водохранилищем. Предполагается строительство группы 17- и 25-этажных жилых домов (всего 18 секций) на 3 тыс. квартир в каркасно-монолитном исполнении. Сейчас проект находится на стадии согласования. «Аксиома» же в минувшем году приступила к строительству жилого комплекса «Жемчужина» на Ленинском проспекте.
Строительство коттеджных поселков в пригороде упирается в высокую стоимость инженерной инфраструктуры и будет успешным только при участии государства, полагают эксперты. Особенно после провала нескольких громких проектов — таких как «Чешски Град». В 2010 году была утверждена региональная целевая программа «Стимулирование
развития жилищного строительства в Воронежской области в 2011 — 2015 годах». Она, в частности, включает в себя поддержку малоэтажной застройки в окрестностях Воронежа. Так, начато строительство в селе Ямном Рамонского района (площадь — 138 га, предполагаемый объем вводимого жилья —100 тыс. кв. м). Тот же «Выбор» в ближайшее время намерен предложить частную застройку, под которую компания приобрела в пригороде участок площадью 50 га. Подробности пока не раскрываются. А всего заявлено около 15 проектов аналогичного типа.
Тем временем продолжается возведение многоэтажек и на традиционных направлениях—в центре, на севере и в бывших пригородных поселках, теперь — микрорайонах. Последние (в том числе Тенистый) застраивает в основном Домостроительный комбинат депутата облдумы Сергея Лукина, у которого, впрочем, есть новостройки практически во всех районах города. Бывшие земли Воронежского госагроуниверситета, права аренды которых продавали Фонд развития жилстроительства и региональные власти, поделили между собой тот же ДСК, а также депутаты облдумы Евгений Хамин и Александр Цыбань. А в середине января мэрия Воронежа продала два участка под проектирование и строительство многоквартирных домов на улице 9 Января группе «БиК» и три участка на улице Тютчева в Боровом ЗАО «ВМУ-2» депутата гордумы Николая Образцова.
Воронежская девелоперская компания Евгения Хамина, известная строительством крупных объектов коммерческой недвижимости (сити-парк «Град» и Торгово-развлекательный комплекс «Московский проспект»), кажется, вообще решила укрепиться на новом для себя рынке жилищного строительства. Помимо освоения части бывших земель агроуниверситета ВДК планирует к 2015 году возвести пять 24-этажных жилых домов на улице Ворошилова. Общая площадь 1053 квартир составит 64,7 тыс. кв. м. Жил комплекс: на улице Куколкина общей площадью 102 тыс. кв. м начало строить ООО «Экспресс». Работы должны завершиться в 2015 году.
На фоне общего оживления реанимированы начинания, которые считались слишком амбициозными даже в тучные годы и 0ыли свернуты. Группа компаний «Два капитана» московского девелопера Евгения Тростянецкого возобновляет строительство первой очереди жилкомплекса премиум-класса «Солнечный олимп» общей площадью 90 тыс. кв. м (строительство заморожено в конце 2008 года). Он разместится между улицами Среднемосковской и Карла Маркса — на территории бывшего завода «Упмаш». Что касается цен на квартиры, то прошлой осенью они превысили докризисные максимумы. Сейчас основные застройщики предлагают квартиры по цене в среднем 37 — 42 тыс. рублей за кв. м — при средней зарплате в регионе 17,2 тыс. Считается, что в сбалансированной экономике такие показатели должны быть примерно равными. Квартиры .в домах, находящихся на момент продажи на уровне котлована, на 25 — 30% дешевле. «Если на стадии закладки дома цена, положим, 30 тыс. рублей за квадратный метр, то в сдающемся в эксплуатацию — на 10 тыс. дороже», — пояснила Ольга Кораблинова из «Выбора». Здраво оценивая доходы и сбережения воронежцев, строители проектируют в своих объектах большое количество малогабаритных квартир площадью от 36 (однокомнатная) или 46 (двухкомнатная) кв. м. Однако и такие приобретения большинство покуnaтелей могут позволить себе при помощи ипотеки. Средняя годовая ставка по жилищному кредиту составляет 12,3% (в кризис она поднималась до неподъемных 18%, проще говоря, банки остановили ипотеку). Надежды, что впоследствии она снизится, невелики: из-за продолжающихся финансовых потрясений отечественным банкам трудно перекредитовываться у европейских коллег под низкий процент, а в России высокой остается инфляция.
«Если строить будут в десять раз больше, чем сейчас, цена у застройщика ненамного превысит себестоимость. При сохранении нынешних темпов цены продолжат расти на опережение, — полагает Борис Колокольников. — Разумеется, застройщики и риелторы всегда заинтересованы в том, чтобы убедить потенциального покупателя заключить сделку как можно скорее — потом будет и дороже, и на худших условиях. Однако, если не произойдет ничего чрезвычайного, через два-три года цены на жилье в Воронеже будут, конечно, не низкими, но, во всяком случае, справедливыми —- прежде всего из-за высокой конкуренции между строителями».
Леонид Диденко
Воронежский курьер, 26 января 2012 года.
