В наше время это просто: надо купить квартиру. Но главное при этом — окончательно не разориться
На днях в областном Доме журналистов состоялся необычный круглый стол, посвященный ипотечному кредитованию. Инициативу в «подъеме темы» проявил воронежский филиал банка ВТБ-24. Но за чашкой чая собрались и финансисты, и строители, и эксперты-аналитики. Тема требовала всестороннего обсуждения. Мне показалось, банкиры сами не были уверены, как трактовать происходящее на рынке ипотеки. Устойчивая тенденция? Бум? Прихотливый поворот конъюнктуры? Конец кризиса или короткая пауза в падении?
Странный бум
Как известно, мировой финансовый кризис начался именно из-за проблем на ипотечном рынке США, а больнее всего ударил по строительному рынку России. Два года строители работали в условиях производственного спада и финансового голода. В Воронежской области, где стройкомплекс в «нулевые» годы развивался ускоренными темпами и даже взял исторически важную отметку в миллион квадратных метров жилья в год, последствия кризиса были особенно разрушительными. Десятки предприятий разорились. Объемы жилищного строительства упали на треть. И сейчас, когда рынок недвижимости снова находится на подъеме, он сталкивается с банальным: дефицитом жилья. Так что, скорее всего, первое, что принесет долгожданный подъем, — рост цен на квадратные метры. Впрочем, ни финансистов, ни строителей это не смущает, скорее наоборот — наполняет оптимизмом.
Европа бьется в истерике, Америка заходится в тревоге, Восток тяготится неопределенностью. А в Воронеже — тепло и солнечно. Воронежские банки зафиксировали в 2011 году почти двукратный рост спроса на ипотечные кредиты. Число сделок достигло 13 тысяч. И банкиры рассчитывают на сохранение темпов.
ВТБ-24 работал по-стахановски. Он выдал за год более тысячи ипотечных кредитов на 1,2 млрд рублей — в 2,4 раза больше, чем в 2010‑м. Но почти четверть сделок пришлась на декабрь. И аналитики не могли не увидеть в этом фактора политической сумятицы, возникшей именно в декабре.
— Люди озабочены возможными последствиями прошедших и предстоящих выборов и торопятся вкладывать деньги в наиболее надежные активы, — предположила директор офиса «Московский проспект» регионального филиала ВТБ-24 Ирина Барсукова.
Напомним, что премьер-министр Владимир Путин не верит в скорое окончание мирового кризиса и считает, что мировая экономика все еще нестабильна и такое положение дел может затянуться. «Ни одна из причин кризиса до сих пор не устранена, поэтому глобальная рецессия может затянуться на длительное время», — заявил он недавно на инвестиционном «Форуме Россия 2012».
Не было бы счастья риелтору, да несчастье помогло. Куда деваться несчастному человеку, скопившему 500–600 тысяч рублей? Квартиру не купишь, на депозит класть — инфляция будет их жрать. Самое выгодное — отдать их в качестве первоначального взноса.
Директор риелторского агентства «Трансферт» Борис Колокольцев между тем высказал мнение, что причины подъема более фундаментальны. А именно: реальный конец кризиса, о котором заявило высшее руководство страны.
— Кризис на рынке недвижимости завершился не в декабре, а в мае 2011 года. Люди понесли деньги на рынок. С августа начался новый бум, с новым мотивом: приобретение квартир в инвестиционных целях.
По его наблюдениям, сейчас спрос на новом витке:
— Пол-января царило затишье. А сейчас телефон в офисе разрывается.
В среднем жилая недвижимость в Воронеже дешевле, чем в более богатых Белгороде и Липецке. В октябре здесь давали 38 тысяч 514 рублей за квадрат (в новом доме), в декабре — 39,4 тысячи. В районах области — в среднем 26,5 тысячи рублей. Между тем в Липецке квадратный метр стоил почти 42 тысячи рублей, а в Белгороде — 48 тысяч!
Думается, дело не только в относительно низких доходах воронежцев по сравнению с липчанами и белгородцами. Одним из факторов стало развитие крупнейшего на юге страны застройщика — Домостроительного комбината. Его исторически сложившиеся возможности позволяют строить дешевое жилье. А конкуренты вынуждены тоже играть на понижение.
Жить или копить
Но специалисты ожидают и неизбежного роста стоимости квадратного метра.
— Жилье сильно недооценено, — заметил заместитель гендиректора ООО «Инвестиционная палата» Петр Панов. — Уже четвертый год с начала кризиса цены на недвижимость остаются на одном уровне. Инфляция же составила 30–35 процентов (ну, это, пожалуй, уважаемый эксперт преувеличил, — Авт.), настолько же выросла средняя зарплата.
Вашими бы устами, Петр Владимирович!
По мнению Панова, ставки по кредитам также будут расти. Лидер рынка Сбербанк не стал продолжать ряд программ льготного ипотечного кредитования и, более того, увеличил проценты по вкладам населения. Если банку деньги обходятся дороже, очевидно, что и выдавать он их будет под больший процент.
Так что интуиция заемщиков, расхватывающих квартиры как горячие пирожки, скорее всего не обманывает.
Но вот портрет самого заемщика, наоборот, внушает оптимизм. Согласно исследованиям профессионалов рынка, среднестатистический заемщик помолодел; ему уже даже чуть меньше 30 лет, у него есть супруг (супруга) и один, реже — два ребенка. Он небогат; по крайней мере, здраво оценивает свои возможности и приобретает чаще всего однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Средний размер ипотечного займа в Воронеже составляет 1–1,2 млн рублей. Расплатиться с ним все чаще помогают материнский капитал и областная программа поддержки молодых семей. Ну и родители, надо понимать. Для них вложения в детей — тоже возможность надежно сберечь накопления.
Но оптимистичным ожиданиям может помешать слишком многое: и плохие новости с мировых финансовых рынков, и малопривлекательные условия кредитования (аннуитетные платежи, обязательное страхование недвижимости), а также рост себестоимости строительства. Тогда и продавцам, и покупателям придется рассчитывать на помощь государства, как на это рассчитывали военные — и самое интересное, что последних государство не обмануло в самых смелых их ожиданиях!
Ипотека в погонах
Самый большой интерес на круглом столе вызвало сообщение руководителя Воронежского регионального отделения «Росвоенипотеки» Александра Лебедева. На протяжении всей встречи коллеги снова и снова возвращались к теме, задавали новые вопросы, грозя превратить круглый стол в пресс-конференцию. И каждый раз открывались новые и новые льготы военно-ипотечной программы, доходящие буквально до коммунистических глубин.
История вопроса так же драматична, как безоблачны перспективы его решения. До 1997 года госжилье военным выдавали в натуральной форме. При этом трудно было удовлетворить географические предпочтения военнослужащего. А главное, что по тогдашним нормативам должны были обеспечить жильем за три месяца, но иные очередники ждут его и по сей день. С 1997 года появились сертификаты. Тоже ущербная форма. Как ни считали военные «риелторы», но неизменно наполняемость сертификата составляла 60–75 процентов от реальной цены жилья. Сегодня ипотека становится единственной формой обеспечения военных жильем.
Программа позволяет купить жилье без привлечения собственных средств военнослужащего. Она доступна для всех офицеров и всех контрактников независимо от званий. Оплата первоначального взноса и обслуживание кредита будут осуществляться государством из средств, поступающих на именной накопительный счет военнослужащего. Причем поступления эти таковы, что молодой выпускник военного училища уже к 25 годам может вселиться в собственное жилье. Нормативный срок накоплений — 20 лет. Если увольняют по сокращению — квартиру все равно дают. Если военный уходит в отставку по собственному желанию, может забрать накопленное с собой наличными («Но при нынешнем размере жалованья ему незачем уходить», — не сомневался Лебедев, сам отставник-полковник). Если продолжает служить после 20 лет стажа, продолжаются и накопления.
Такую квартиру даже не отсудит при разводе жена — считается, что она дана государством исключительно за личные военные заслуги (Семейный кодекс так не считает, но, когда делаются столь широкие жесты, кто обращает внимание на такие мелочи!). Зато если и муж, и жена — военнослужащие, то им обоим полагается квартира. И самое потрясающее — от этих благодеяний даже нельзя отказаться. Они реализуются для всех в обязательном порядке!
В общем, сделали вывод собравшиеся, когда государство сможет хотя бы на десятую долю так поддержать рынок «гражданской» ипотеки, как финансировало военно-ипотечную программу, начавшийся рост будет продолжаться долго.
Александр Саубанов
Молодой коммунар, №15, 11 февраля 2012 года.
