Воронеж. 16.03.2012. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Эксклюзив - Подробностями строительства пятизвездочной гостиницы Marriott на месте старого ЦУМа и о том, как будет совмещены в небольшом здании торговый центр, бизнес-центр и жилые апартаменты, поделился гендиректор ОАО «ЦУМ-Воронеж» Сергей Лепендин в эксклюзивном интервью «Абирегу».
- Как вы пришли к идее строительства гостиницы?
- Сам по себе ЦУМ в том виде, в каком он сейчас существует, нам был уже изначально не интересен. Мы покупали именно место, ведь проходимость на проспекте Революции абсолютно несопоставима ни с Кольцовской - Плехановской, ни с каким другим местом, включая даже Кольцовский сквер. Но мы сразу отдавали себе отчет в том, что ЦУМ нужно серьезно реконструировать.
Далее возник вопрос: подо что реконструировать? Построить еще один торговый центр, пусть даже и в очень хорошем месте – идея, в принципе, жизнеспособная. Да, скорее всего, этот торговый центр окупил бы затраты. Но любые исследования показывают, что в здании более четырех этажей торговля невозможна. А вся площадь здания вместе с участком за зданием ЦУМа позволяет построить на четырех этажах только 20 тыс. кв. м. И затраты на строительство четырехэтажного центра, парковку и т.д. не адекватны той отдаче, которую мы могли бы получить от такого проекта.
Поэтому мы решили, что над торговыми площадями надо строить офисную часть. И она тоже большой быть не может.
- Почему? «Галерея Чижова» построила целое огромное здание под офисы…
- Мы считаем, что много офисов в одном месте строить нерентабельно. Они будут попросту пустовать.
Соответственно, в нашем случае можно построить не более 10 тыс. кв. м под офисную часть. Мы ограничились двумя этажами.
Далее мы задумались, что выше хорошо было бы построить жилую часть, типа апартаментов. Таким образом, мы получили бы быструю прибыль, продав жилье. И тем самым могли немного снизить долговую нагрузку на проект.
Но чем дальше мы прорабатывали этот вопрос, тем больше удалялись от первоначального плана. Мы столкнулись со сложностями сопряжения различных направлений и, прорабатывая эксплуатацию здания, пришли к пониманию того, что нужна профессиональная управляющая компания, которая будет управлять этим комплексом и прежде всего жилой его частью. В Воронеже таких компаний нет, а в Москве нам разъяснили, что нам нужен именно отельный оператор. Так и родилась идея гостиницы. Дальше мы проанализировали структуру гостиничного бизнеса, его затрат, доходов и пришли к выводу, что мы можем понести дополнительные затраты, и быстрее окупить проект, если мы построим гостиницу.
В первую очередь нам хотелось иметь серьезный проект, который будет нести стабильный доход. А гостиничный бизнес - один из самых стабильных. Как правило, управляющий гостиницей может прогореть, а владелец – нет. Конечно, по окупаемости гостиницу с апартаментами нельзя сравнивать, здесь срок – порядка 10 лет. Но мы как собственники данного проекта (Владислав Курносов, Дмитрий Лапыгин, Владимир Колыхалин и Сергей Лепендин – прим. ред.) считаем, что присутствие в данном месте гостиничного оператора такого высокого уровня улучшит наши позиции по торговле, то есть мы привлечем туда тех арендаторов, которых бы не смогли привлечь без Marriott .
- Например, каких арендаторов?
- Пока не будем об этом говорить, но любой магазин придет туда, где есть Marriott. Общая площадь торговых площадей вместе со старым зданием небольшая, порядка 15 тыс. кв. м, и мы не можем сюда привлекать арендаторов без проведения определенной политики.
- Это будут арендаторы для ВИП-аудитории?
- Да, в виду того что торговый центр очень небольшой, его расположение и гостиница такого уровня требуют поддержание класса. Хотя мы сознаем, что немассовый сегмент в нашем городе не востребован и торговые дома высокой моды в Воронеже открывать никто не будет. Но есть и другая организация ведения торговли, наиболее популярная в Европе. Это крупные сети универмагов, например как «Галерея Лафайет» или «Риноченто» и других, которые успешно работают и имеют прямые договоры с производителями брендовой одежды, косметики, бижутерии, бытовых каких-то вещей. В любом месте, где есть такой универмаг, не развит даже стрит-ритейл, поскольку формат подобного универмага «побеждает» любые другие форматы. Такой формат позволяет наиболее эффективно развивать торговые площади – здесь открытое пространство, где продумано все до мелочей, своя система выкладки товара. Тот уровень организации торговли в таких универмагах пока для России не досягаем.
- Не будет ли напоминать ваш проект Петровский пассаж?
- Нельзя строить много, но также ошибочно делать и мало торговых площадей. Зачем ехать в Петровский пассаж, чтобы посетить два магазина? И проходящие мимо студенты тоже вряд ли зайдут в такой магазин, поскольку это не их формат. Мы пытаемся продумать концепцию таким образом, чтобы и те, и другие покупатели к нам зашли – и те, кто идет мимо, и те, кто едет с конкретной целью.
Мы стараемся учиться на чужих ошибках. Это не значит, что мы своих не совершим. Но в настоящий момент мы очень серьезно подходим к проектированию. Мы купили ЦУМ летом прошлого года и все это время мы работали над проектом. Мы строим так, чтобы эксплуатировать долгое время.
- Скорее всего, такое высокое здание будет выбиваться из архитектурного ансамбля на проспекте Революции…
- Посмотрите, напротив ЦУМа – «Центртелеком», а рядом построено здание в 78 метров высотой. То есть в ста метрах от нас – уже есть здание значительно выше нашего. А со стороны ул. Ф.Энгельса за поликлиникой ФСБ стоят 12-этажные дома с пирамидальными конструкциями на крышах. Они имеют такую же высоту, как и наше строение.
- Сколько этажей будет у здания?
- Общая высота - 68 метров. По этажам трудно сказать, так как разная высота будет у нижних этажей и верхних, но вообще порядка 18 этажей.
- А каков номерной фонд гостиницы?
- 200 номеров.
- Пятизвездочных гостиниц у нас в Воронеже еще не было. Как вы вышли на Marriott?
- Мы обсуждали проект со всеми крупными отельерами - с Hilton, с Marriott, изначально с Sheraton. Анализировали порядка шести операторов. По большому счету интересно всем, но Marriott обеспечивает самую высокую доходность для инвесторов. С другой стороны, они предъявляют и самые серьезные требования, и их было сложнее всего убедить. Но мы старались, и у нас получилось.
Книга стандартов Marriott – это несколько томов, где расписано буквально все, касающееся стандартов строительства и дизайна. И выдержать их требования удается далеко не всем.
- «Галерея Чижова», другие желающие наверняка вели подобные переговоры с Marriott, но вы оказались быстрее и удачливее?
- Мы эти переговоры ведем год. Я думаю, что Marriott имел возможность выбирать, они выбрали нас, прежде всего благодаря расположению. Все остальные проблемы можно решить, кроме смены локации.
- Прежние владельцы ЦУМа наверняка тоже планировали реконструкцию, но почему-то у них не срослось.
- Тут как раз все упиралось в возможность привлечения кредитных средств. Мы строим с участием 30% собственных средств, остальные – заемные.
Вообще, мы не считаем, что мы успешнее других. Мы просто работаем в этом направлении. У нас есть налаженный бизнес, есть достаточный запас прочности, и мы можем позволить себе отвлечься от основного бизнеса и потратить время на другой проект.
- В ближайшее время вы приступите к реализации проекта. Над чем сейчас ведется работа?
- Особенность нашего проекта в том, что у нас небольшой компактный объект и несколько направлений, которые полностью разделены. Посетители и гости гостиницы абсолютно не пересекаются с посетителями универмага вообще и офисами тоже. Входы разные, и потоки движутся по-разному, в то же время посетители гостиниц могут войти в магазин при желании. Офисы и торговля тоже не пересекаются, в офисы отдельный вход, хотя работники офисов тоже могут посетить магазин. Мы пытаемся избежать минусов, сохранив все плюсы этого соседства. Идея, на мой взгляд, беспроигрышная – от совмещения нескольких объектов выигрывает каждый.
В то же время мы пытаемся найти в этом проекте недостатки, пока их еще можно исправить. Например, сейчас мы «придираемся» к паркингу, сомневаясь в том, что, хоть он и большой, но его будет достаточно для всех.
В этом проекте множество нюансов, которые необходимо учесть. Скажем, посетители гостиницы (поставщики, организаторы выставок и т.д.), по стандарту Marriott, не должны пересекаться с гостями и иметь отдельный вход. Но в то же время основной вход для них должен быть доступен. В торговом центре посетители не должны легко попадать в гостиничную часть, в то же время гости гостиницы наоборот, легко попадают и в офисную, и в торговую части.
- По вашим словам, в октябре 2013 вы собираетесь сдать всю часть, кроме гостиницы. Сроки очень сжатые. Когда вы закончите искать недостатки и начнете реализовывать проект?
- До 1 апреля 2012 года. Подготовительную работу мы ведем уже в течение года. Сейчас, можно сказать, теоретически все подготовлено.
- Всяческие разрешения у вас получены?
- У нас вся разрешительная документация закончена, дело за экспертизой, которую мы ожидаем через две-три недели. Разрешение на строительство дается после проведения экспертизы.
- Не будет ли здесь задержек? Знаете, как у нас бывает…
- В том то и дело, что знаю, но верю в торжество закона и здравый смысл…
