Олег Сухов, директор компании «Воронеж-стройинвест», принадлежит к числу людей, чей опыт в девелопменте насчитывает уже больше десятилетия. И именно этот опыт позволяет ему без опаски, но с неким научно-практическим любопытством принимать любой вызов. Чтобы изучить его и дать порой неожиданный, но всегда эффективный ответ.
Олег Романович, для начала расскажите нашим читателям, чем занимается ваша компания?
Вы знаете, само слово «девелопмент» считается новым, а ведь мы этим занимаемся практически с 91-го года. То есть развитием, инвестированием и строительством коммерческой недвижимости. Из проектов, которые мы реализовали, можно назвать Воронежский экспериментальный ликероводочный завод (был запущен в 1998 году); первый многоэтажный гаражный комплекс с автомойкой на Кольцовской, детский центр на Карла Маркса, 24 (правда, потом он был перепрофилирован в офисный центр). Из последних нельзя не отметить ТЦ «Юго-Запад», а также заканчиваем строительство концептуального дилерского автоцентра «Шкода», запуск которого планируется на начало марта.
Жилой недвижимостью не занимаетесь?
Пока нет. Хотя планируем заняться разработкой жилого комплекса. Но ситуация на рынке непонятна, и мы решили этот проект пока законсервировать - до того, как все прояснится. Чтобы не получилось так, как у многих компаний, которые теперь продают квартиры по себестоимости и даже иногда ниже, чтобы закрыть пробелы в текущем финансировании. Мы сначала разберемся, какая именно недвижимость будет востребована, когда кризис минует. Может, покупатели пересмотрят свое видение, и станет меньше инвестиционных квартир. А может, снижение темпов строительства приведет, наоборот, к скачку спроса на жилье. Сейчас никто не может определенно прогнозировать, включая, к сожалению, и правительство. Все смотрят каждый день, как разворачивается ситуация, и корректируют свои действия.
А как ваша компания их корректирует?
Мы, конечно же, анализируем рынок, оптимизируем затраты, работу предприятий, с которыми сотрудничаем по аутсорсингу, и свою внутреннюю работу. Что касается последнего, то не прибегаем к масштабным сокращениям. Мы не увольняем хороших специалистов, которые находятся действительно на своем месте и трудятся эффективно. На сегодняшний день попали под сокращение порядка 2-5 % коллектива, которые не соответствовали нашим профессиональным требованиям.
Вы сказали, что сейчас внимательно анализируете рынок. А какие тенденции на региональном рынке коммерческой недвижимости вы бы отметили как ключевые в последнее время?
К сожалению, федеральные операторы, даже достаточно крупные, выглядят сейчас не очень хорошо. Не все у них так замечательно. Прежде они развивались довольно просто: за счет привлечения дешевых кредитных ресурсов открывались точки, завозилось оборудование, рентабельность толком не просчитывалась. Главной задачей было стремление занять как можно больше рынка. Теперь иная ситуация. Денег дешевых практически нет, поэтому операторы занимаются анализом существующих точек и их сокращением или в 80 % случаев решают свои проблемы, возникшие из-за неграмотного руководства, за счет задержки оплаты поставщикам, увеличивая денежные разрывы. В последнее время и арен¬додателям задерживают выплаты.
У вас есть какие-то проекты, которые были обозначены в заделе на 2009 год, но были приостановлены? И в каком они сейчас состоянии?
Они должны были начаться еще в октябре-ноябре 2008 года. Мы решили их отложить пока на август-сентябрь 2009, занимаемся проектной документацией, обработкой техусловий. Это строительство второй очереди ТЦ «Юго-Запад». Непонятно, кто останется на рынке из федеральных сетей. Для кого строить? Сейчас не только в Воронеже, но и в других региональных городах многие крупные ТЦ открываются с заполняемостью не более 50 % . Поэтому мы решили подождать и разобраться, какие сети переживут кризис и с кем можно будет работать. Заниматься строительством, а потом думать, кого размещать в объекте, неправильно. У нас уже подписаны оферты на размещение с федеральными операторами. Но выживут ли эти игроки? Трудно сказать. Поэтому следим за положением их дел, надеемся, что они решат свои проблемы.
Незадолго до кризиса наметился еще один тренд: в девелопмент пошли непрофильные компании. У нас в регионе это успело произойти?
Такие случаи были, но не так масштабно, как в столице. Все-таки возведение крупного объекта торговой недвижимости - это достаточно приличное капиталовложение. В свое время мы видели, как развивалось строительство павильонов, потом АЗС - их был переизбыток. Почему? Потому что это стоило довольно разумных денег. Многие предприниматели могли себе это позволить. ТЦ - это другое дело. Любой торговый центр, даже районного уровня, порядка 4000 кв. м, стоит реализовать около 4 млн долларов. Поэтому в масштабных проектах непрофильные компании не были замечены. Впрочем, и у профильных некоторые проекты не пошли. Уже очень много фактически свободных помещений. Думаю, это связано с тем, что все-таки рынок насыщен.
Если взять в целом рынок коммерческой недвижимости, то сколько заявленных проектов приостановлено (в процентном соотношении)?
Думаю, развитие порядка 50 % объектов точно отложено, а из них 80 % в дальнейшем так и не будут продолжены. Первым шагом многих девелоперов с наступлением кризиса стало снижение арендных ставок. Как вы поступили? Да, девелоперы идут навстречу федеральным сетям. Но мы не даем просто так скидки. Мы в каждом конкретном случае разбираемся с арендатором: просим его предоставить информацию о выручке, рентабельности, другие показатели как за 2008 год, так и предполагаемые. И после детального анализа рассматриваем варианты сотрудничества. Многим операторам действительно трудно, но есть такие, которые просто спекулируют на кризисе и хотят получить большую доходность. Раздавать при этом всем скидки, сами понимаете, и неразумно, и не совсем справедливо. Кроме того, мы сейчас вместе с Центрально-Черноземным филиалом «Сбербанка» разрабатываем специальную программу по поддержке в нынешних условиях местного малого предпринимателя. Она предполагает предоставление оптимальных условий работы, льгот - всего того, о чем говорят сейчас и наше правительство, и президент.
Можно сказать, это первый подобный шаг в городе?
Да.
То есть это своего рода прецедент переориентирования девелопера с крупных сетей на малый бизнес?
Именно. Мы хотим дать понять федеральным сетям, что и без них можно прожить и пережить кризис и выйти из него только окрепшими. Думаю, это будет и нашим деве-лоперам полезно. Сейчас многие сети хотят работать только на себя.
Постараемся преподать им урок. Надо смотреть правде в глаза: крупные федеральные сети в столице ведут себя одним образом, а в регионах совсем иначе - хотят и позволяют себе больше. Например, в ряде случаев они отказываются от ранее оговоренных отчислений на продвижение ТЦ. Мы же считаем, что рекламные кампании сокращать нельзя, особенно в кризис.
Напоследок, какой дадите совет коллегам-девелоперам сегодня?
Кризисы приходят и уходят, а девелоперы остаются. Страшного ничего нет. Хотя во многих СМИ сейчас и наводят панику. Недавно прочитал статью под названием «Кому банки отдают предпочтение в выделении кредита». И там в числе первых, кого банки не рассматривают, стоят девелоперы! Я хочу сказать честно и ответственно, что это заблуждение. Если у девелопера все просчитано, есть адекватная программа, хорошая кредитная история, ему выделят средства. Надо смотреть на испытания оптимистично. Да, сегодня надо что-то делать по-другому, нежели прежде. Но кризис научит нас многому, и мы выйдем только более сильными. Желаю, чтобы именно так у всех наших коллег и получилось.
Александр Кутищев, Юлия Сафонова
«Империя Недвижимости», №20, март 2009
