Арендатор и арендодатель в новых условиях
Рынок офисной недвижимости Воронежа нельзя назвать перенасыщенным, особенно, если речь идет о так называемом высоком сегменте – бизнес-центрах класса "А" и "В+". Дефицит качественных офисных площадей, согласно законам рынка, должен был бы подстегивать рост арендных ставок. Однако кризис внес свои коррективы – многие компании-арендаторы задумались о том, на своем ли они месте, и стали искать более выгодное предложение. Как следствие, бизнес-центры всех категорий вынуждены пересматривать свои отношения с арендаторами. С вопросом о том, какие инструменты по сохранению пула арендаторов сегодня наиболее актуальны и каковы основные направления "офисной миграции", мы обратились к эксперту – Мещеряковой Наталье Константиновне, заместителю директора межрегиональной управляющей компании ООО "Аренда и недвижимость".
– Было бы неправильно рассматривать процессы, происходящие на рынке коммерческой недвижимости, отдельно от тех явлений в экономике, которые мы все сейчас наблюдаем. В стране кризис. И это, безусловно, сказывается на всех сферах жизнедеятельности. А что такое офисная недвижимость? Это бизнес-центры от VIP до эконом-класса, различные бывшие или действующие НИИ, сдающие помещения в аренду, переделанные в офисы квартиры первых этажей жилых домов и так далее. Все они наполнены арендаторами, каждого из которых кризис так или иначе коснулся. А, как следствие, арендаторы как-то сразу научились считать деньги. Вспомнили, что кроме греющего душу слова "доходы", рост и падение которых регулярно отслеживались, есть вызывающее раздражение слово "расходы". А они, оказалось, тоже имеют тенденцию изменяться в ту или иную сторону. И, конечно же, все дружно взялись за уменьшение затрат, в число которых входит арендная плата. Поэтому с октября 2008 года наметилась общая тенденция к так называемому снижению арендной платы. На самом деле, на мой взгляд, произошла переоценка. Просто там, где арендная ставка была искусственно завышена, она опустилась до разумной и адекватной планки. Скажем, когда приводят примеры, что где-то в городе N арендодатели снизили арендную плату на 30-40%, надо задуматься – а какова она была? Если 4000-6000 руб/кв.м, а стала 2500-4000 руб/кв.м. Вряд ли это снижение, скорее приведение их в соответствие с рыночной ситуацией.
Есть у меня еще одно важное наблюдение, которое явилось следствием кризисных явлений. Наша управляющая компания работает с объектами, расположенными в нескольких городах Центральной России. Так вот, ситуация сложнее там, где есть градообразующие предприятия (например, Липецк). Стало ухудшаться состояние дел – "полетела" вся инфраструктура, все мелкие и средние предприниматели, которые "питались" за счет крупного производственного предприятия. В этом случае качественная, а значит, недешевая, офисная недвижимость (класс "В+") перестает пользоваться повышенным спросом у арендаторов.
И контрпример. Регионы, экономическое развитие которых проходило сразу в нескольких направлениях, выстояли и продолжают пусть более медленный и осторожный, но рост. По такому сценарию, например, развивается Калуга. И здесь потребность бизнеса в качественных и недешевых помещениях продолжает сохраняться.
Хочу вернуться к проблеме снижения арендной ставки. По моему мнению, есть еще одна объективная причина, этому способствующая. Но характерна она только для тех регионов, где к моменту начала кризиса спрос на помещения сравнялся с количеством предложений. Действительно, вновь построенные бизнес-центры, пытаясь заполнить пустующие площади, демпингуют, вынуждая тем самым уже работающих конкурентов резко снижать цены.
А что же арендатор? Как он себя ведет в этих новых условиях существования? Отвечаю. Он задает себе вопросы:
1) уйти или остаться?
2) если уйти, то куда?
3) если остаться в помещениях, то на каких условиях?
Та часть арендаторов, которая приняла однозначное решение уйти, начинает мигрировать. Направления этой миграции самые разнообразные. Если бизнесу арендатора стало "тяжело дышать", он в этом случае часто принимает решение переехать из более дорогих и престижных помещений в гораздо более скромные, но дешевые – переждать.
Кто-то, конечно, может себе позволить организовать временно работу "на дому".
Те организации, чьи дела идут неплохо, пользуясь некоторым понижением арендных ставок, переезжают в бизнес-центры высокого класса (В, В+, А). Но основная часть арендаторов, на мой взгляд, все-таки пытается договориться с арендодателями и остаться. В этом случае от него (арендодателя) многое зависит. А ведь ему тоже трудно. Тоже приходится адаптироваться к изменившимся условиям.
Как вести себя арендодателям сегодня? Вот несколько рекомендаций на этот счет:
Не поддаваться панике. Кризис – временное явление. Он закончится. Не стоит поддаваться провокациям со стороны тех арендаторов, которые пришли за скидкой "за компанию".
Четко представлять и понимать уровень затрат, необходимых для содержания бизнес-центра. Стараться их минимизировать. Установить адекватную цену за квадратный метр, исходя из реалий сегодняшнего дня. Стараться придерживаться политики "преференции либо всем, либо никому". Но самое главное, не снижать уровень оказываемых услуг, стремиться сохранить тот же уровень комфорта для арендаторов и обязательно искать и находить компромиссы.
В завершение хочу сказать, что выживут те, кто умеет и хочет качественно работать, постоянно повышая свой профессионализм. Ведь в этом бизнесе существенны все детали, мелочей нет: важно, как и что вам ответили в первый раз по телефону, как продолжают дальнейший диалог, какие дополнительные услуги предоставляются, как работает служба клининга и тому подобное. Управляющие компании или просто администрации бизнес-центров, которые это понимают, "останутся на плаву", приобретя бесценный опыт антикризисного управления.
А арендаторам хотелось бы посоветовать следующее: сейчас, как никогда, необходима концентрация на собственном бизнесе. Не тратьте время на решение эксплуатационных и хозяйственных вопросов. Доверьте их профессиональным управляющим компаниям.
