Арендаторы торговых «гигантов» уходят в стрит-ретейл
Вчера председатель регионального отделения «ОПОРы» Сергей Наумов сообщил корреспонденту «Берега» о готовящемся в областном правительстве совещании, на котором будет затронута тема помощи представителям малого и среднего бизнеса в условиях кризиса. Ключевым станет вопрос о влиянии властей на снижение арендной стоимости торговых помещений. По словам Сергея Дмитриевича, менее чем за неделю в союз предпринимателей обратилось около десятка человек с просьбой оказать содействие в разрешении конфликта с арендодателями.
Бизнесмены утверждают, что терпят значительные убытки в связи с тем, что владельцы помещений сдают площади по завышенной цене.
Второе переселение
Впрочем, наибольшие трудности в кризисной ситуации возникли у тех, кто apeндует площади в торгово-развлекательных центрах. Здесь месячная стоимость аренды составляет (в зависимости от концепции центра и этажа размещения) 2-5 тысяч рублей за квадратный метр, а на первых этажах жилых зданий в центре города квадратный метр обходится примерно в тысячу. Лишь на проспекте Революции и улице Плехановской цены держатся на уровне 2-3 тысяч рублей. В связи с этим помещения в городе становятся для владельцев торговых сетей более привлекательными, чем павильоны в ТРЦ. Если три года назад «хозяева» магазинов предпочитали снимать площади в торговых комплексах, покидая первые этажи жилых зданий в центре города, то сейчас, по словам коммерческого директора компании «Трансферт» Галины Колокольниковой, наблюдается обратный процесс - торговцы возвращаются в стрит-ретейл.
Эту информацию также подтвердили в сети магазинов сувениров и подарков «Красный куб» (торговые площади в «Армаде», «Солнечном раю», «Московском проспекте»). «Нам предлагают помещение на Проспекте Революции, аренда которого на 30% дешевле, чем, например, в ТРЦ «Московский проспект». Если администрация комплекса не согласится снизить арендные ставки, мы будем вынуждены переместиться в город», — признались представители «Красного куба».
В аналогичной ситуации оказалась торговая сеть «Табакерка» (павильоны класса «люкс» в различных торговых комплексах города, а также 120 уличных киосков эконом-класса). По словам управляющего сетью Дмитрия Корпусова, ему уже не раз приходилось объясняться по поводу завышенных арендных ставок с девелоперами. Предоставляя отчет о рентабельности, согласно которому большую часть выручки «съедает» аренда, бизнесмен договаривался о возможных вариантах скидок. Например, в «Армаде» общую сумму аренды разбили на фиксированную часть в размере 40 тысяч рублей в месяц и процент от выручки. В ТРЦ «Макси-мир» согласились сделать небольшую скидку. Сложности возникли с ТРЦ «Московский проспект», администрация которого отказалась снижать арендную стоимость. «Мы предоставили в отдел арендных отношений отчет о том, что терпим убытки в размере 30-40 тысяч в месяц и дали понять, что если руководство не пойдет на снижение ставки, мы будем вынуждены уйти. Нам ответили письменным отказом, сообщив, что «администрация центра с пониманием отнесется к уходу оператора», — пожаловался Дмитрий Корпусов. Ретейлер объяснил, что «Табакерка Люкс» является имиджевым проектом сети, который рассчитан на покупателей с доходом выше среднего. Здесь продается элитная продукция (кальяны, сигары, зажигалки), которую обычно покупают в подарок. Это, как правило, вещи иностранного производства, их стоимость напрямую зависит от курса доллара и евро. «Если в стабильные годы содержать такой проект можно было даже с отрицательной рентабельностью – он работал на бренд, — то в нынешних экономических условиях мы не можем себе позволить такие убытки и вынуждены сворачивать свой бизнес в «МП».
Но если «Красный куб» и «Табакерка Люкс» пока только размышляют о возможном уходе из торговых центров и еще надеются на разрешение конфликта с арендодателями, то другие ушли либо в стрит-ретейл, либо в более выгодные торговые центры, либо в никуда. Например, собственники сетей быстрого питания «Робин Сдобин» и «СушиАрт» еще в декабре закрыли точки в «Аксиоме». Магазины сети бижутерии Etalon Jenavi исчезли из ТРЦ «Московский проспект», зато появились в пассаже «Солнечный рай» и комплексе «Вестер-Дружба». Директор сети магазинов SoFrench, Е20, Lillies Алина Губковская заявила о закрытии магазинов в ТРЦ «Московский проспект» до 1 апреля. Теперь сеть будет представлена только на улице Куколкина, где арендодатели с легкостью согласились снизить цену.
На скидку надейся, а сам не плошай
Между тем девелоперы и аналитики рынка считают снижение арендных ставок далеко не самым результативным методом разрешения кризисной для ретейлеров ситуации. «Снижение арендной платы не является универсальным способом поддержки предпринимателей и решения их проблем. Такой подход, нарушив экономику торгового центра, приведет к снижению класса ТРЦ и других ключевых показателей. Он неизбежно влияет на количество и качество потребительского трафика, ведет к снижению товарооборота, ставит под угрозу концепцию ТРЦ в целом», — пояснила управляющий ТРЦ «Московский проспект» Ирина Белозерова. Наиболее эффективными мерами, которые «МП» применяет, чтобы конструктивно помочь арендаторам, Ирина Белозерова назвала переход на смешанную схему (с частично фиксированной ставкой и дополнительным процентом от выручки), помощь в разработке и реализации стратегии продвижения, в повышении стандартов качества обслуживания, подборе и обучении персонала.
Тем не менее далеко не все девелоперы придерживаются такой системы взаимодействия с арендаторами. Например, в ТРЦ «Аксиома» площади, освобожденные прежними предпринимателями, предлагают по более гибким ценам. В ТЦ «Армада» также действует индивидуальный подход к каждому ретейлеру и возможность снижения аренды. Однако, по мнению коммерческого директора агентства недвижимости «Трансферт» Галины Колокольниковой, не все владельцы торговых центров имеют возможность пойти на такие уступки, ведь многие торговые «гиганты» строились на кредитные средства. Если девелоперы начнут собирать с арендаторов меньше денег, то уже не смогут расплатиться с собственными займами. «Сложные экономические условия коснулись девелоперов даже в большей степени, чем арендаторов, — призналась управляющий ТРЦ «Московский проспект» Ирина Белозерова, — но мы не склонны перекладывать проблемы на партнеров и преодолеваем их, повышая требования к себе, прикладывая максимальные усилия, привлекая дополнительные ресурсы».
К тому же высокая арендная стоимость, по утверждению экспертов, не всегда становится камнем преткновения на пути развития ретейлеров. «Конечно, расходы на аренду — это одна из самых затратных статей, однако убытки компаний могут быть вызваны целым рядом причин. Например, снижающимся уровнем продаж, вызванным падением платежеспособности населения и, соответственно, спроса», — убежден аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
«Ротация ретейлеров вызвана не высокими арендными ставками, а скорее другими причинами — структурными проблемами в отрасли и прекращением существования ряда компаний или проблемами внутри бизнеса самих предпринимателей, его неконцептуальность и нежизнеспособность», — согласилась с ним Ирина Белозерова.
Возвращение - вопрос времени
Что касается наметившейся тенденции ухода владельцев торговых сетей в стрит-ретейл, то эту ситуацию Галина Колокольникова считает временной. «Летом был очень активный спрос на помещения в центре города. Аренда тогда составляла 2-3 тысячи рублей, что было довольно дорого, и ретейлеры стали уходить в ТРЦ. В условиях экономического кризиса ставки снова упали (на проспекте Революции и улице Плехановской в среднем на 5%, в других частях города до 30%), и предприниматели стали возвращаться в стрит-ретейл», — рассказала Галина Константиновна, добавив, что в целом ситуация на рынке розничной торговли выглядит очень расплывчатой, и предугадать ее дальнейшее развитие сложно. «Скорее всего, уже через два месяца аренда в центре города вернется на прежний уровень. И отток из торговых центров прекратится», — предположила она.
Кроме того, эксперты считают торговлю в ТРЦ более прибыльной, чем на первых этажах жилых зданий в центре города. «У меня есть данные, которые свидетельствуют о том, что период окупаемости торговых точек в крупных центрах короче, чем в стрит-ретейле, - рассказала директор сети магазинов SoFrench, Е20, Lillies Алина Губковская, - в «Московском проспекте» я намеревалась выйти на положительную рентабельность уже на второй год. Но случился экономический кризис, покупательская способность резко снизилась — на 20-30% - и планы изменились». То, что торговые центры генерируют более высокий потребительский трафик, подтверждают аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин и коммерческий директор компании «Трансферт» Галина Колокольникова. «Если ТРЦ имеет грамотно разработанную концепцию, правильное расположение якорных арендаторов и раскрученных брендов, то его трафик в десятки раз превышает тот, что в розничных магазинах центра города», - отметила Галина Константиновна.
Наталья КОКИНА
«Берег», №25 от 13.03.2009
