Воронеж. 15.02.2013. ABIREG.RU – Аналитика – Так же, как театр начинается с вешалки, Воронеж для его гостей начинается с заселения в гостиницу. Причем от визитной карточки города – номера – во многом зависит «послевкусие» любой командировки или отдыха. Пока эксперты отмечают временный дефицит качественных номеров в Воронеже. Однако до 2015 года ситуация должна коренным образом измениться при условии запуска ряда гостиничных проектов, в частности Marriott и «Воронеж-Сити».
Заоблачная «звездность»
Эксперты в ближайшие несколько лет предвещают переворот в сегменте гостиничной недвижимости Воронежа. Сегодня экономическая и туристическая активность Воронежского региона уже выросла настолько, что наблюдается дефицит отелей и номеров повышенной комфортности. То есть пока «горячими пирожками» становятся в основном качественные (четырех- и пятизвездочные) номера. По данным ООО «ИнвестОценка», номеров высокой ценовой категории у нас всего 16% от 2 тыс. имеющихся. Под «сливками» гостиничного размещения подразумеваются отели «Арт Отель», «Петровский Пассаж», Benefit Plaza и «Яр». Заметим, почти весь качественный номерной фонд находится в Коминтерновском, Ленинском и Центральном районах Воронежа.
Впрочем, «качественным» назовем его условно, чтобы отделить от большинства «совковских приютов» с легким косметическим ремонтом, которые часто выглядят так же инородно, как потемкинские домики в центре Нью-Йорка. Наверное, лучше всего они ориентированы для постояльцев с намерением «перекантоваться». И уж точно не для щепетильных европейцев, особенно немцев, которым действительно плохо там, где хорошо нам.
«Офис нашей компании расположен в центральной части города, около цирка. Учитывая напряженное дорожное движение в час пик, для удобства наших гостей и коллег мы стараемся подбирать для них гостиницы в пешеходной доступности от офиса, – рассказывает руководитель воронежского представительства немецкой компании T-Systems Владислав Елисеев. – К сожалению, в этом районе похвастаться хорошим выбором современных отелей европейского уровня город не может. Исключением являются разве что «Арт Отель» и «Петровский Пассаж». Но высокий уровень цен и не слишком емкий номерной фонд не позволяют поставить им высший балл».
Отметим, что примерно половина номерного предложения в городе, согласно исследованию «ИнвестОценки», приходится на уровень «три звезды». Также подсчитано, что 90% всех приезжих – заезжие бизнесмены. Они-то знают толк в качестве, и если есть возможность раскошелиться, то только в обмен на все 33 удовольствия – от надушенных полотенец до конных прогулок в лесу. И тут волей судьбы попадают в Воронеж, где за 7 тыс. рублей в сутки предстает «картина маслом»: безвкусная комнатушка с видом на стройку и главными удобствами – телевизором и Wi-Fi. Стресс.
«Должен заметить, что цены отелей в Воронеже крайне высоки по сравнению, например, с Санкт-Петербургом или европейскими странами и почти всегда не соответствуют качеству услуг. Сюда следует добавить ветхость зданий, отсутствие какого-то стиля в оформлении интерьеров, а также небогатый выбор сопутствующих услуг. Надеюсь, что с приходом на воронежский рынок международных гостиничных сетей, которые имеют в своем активе поставленные процессы и отлаженные системы управления, ситуация будет меняться в лучшую сторону. Я, например, с нетерпением жду объявленного строительства гостиницы Park Inn в реконструируемом квартале «Воронеж-Сити», – говорит Владислав Елисеев.
В наше время, когда за рубежом не побывал лишь ленивый, стало очевидно, что между пятизвездочными гостиницами в Воронеже и номерами класса «две звезды» в Европе пролегает пропасть. «Международные бренды вообще не любят понятие «звездности», поскольку национальные стандарты стран сильно отличаются, – уточняет управляющий партнер ГК «ОСНОВА» Александр Калтыков. – Главное для международных операторов – уровень обслуживания. В этом вопросе стандарты у них не менее жесткие, чем в проектировании и строительстве. Персонал проходит большой набор тренингов и обучающих программ».
При этом Воронеж несмотря ни на что ежегодно занимает первые места в рейтингах самых дорогих отелей мира, однако по качеству обслуживания до сих пор болтается в хвосте. «Как сильно уровень воронежских гостиниц отличается от мировых стандартов, можно будет судить после запуска как минимум двух гостиниц под международными брендами», – добавляют в ГК «ОСНОВА». Пока же участники отельного рынка варятся в собственном соку, не имея во всех смыслах возможности конкурировать с международными брендами, которых у нас в городе пока нет. Поэтому цены на номера гуляют на большой высоте.
Действительно, эксперты подтверждают, что стоимость гостиничных номеров в Воронеже «продолжает расти в условиях отсутствия острой конкуренции». В средней ценовой категории она составляет сегодня 1,5 – 3 тыс. рублей в сутки. Тогда как «высокозвездное» гостеприимство обходится в ценовом диапазоне 5,2 – 6,2 тыс. рублей. Как правило, в период проведения крупных выставок и форумов стоимость проживания может увеличиваться до 20% (в зависимости от местоположения и категории объекта), в выходные и праздничные дни – снижаться. Остановка цен в сегменте «четыре-пять звезд» возможна только после ввода в эксплуатацию новых гостиниц, в частности Mariott, «Воронеж-Сити», Hampton by Hilton Voronezh.
Почему отелями «рулит» Запад?
Не секрет, что построить отель – целое искусство, которым в совершенстве могут овладеть только опытные игроки рынка. По оценкам экспертов, гостиница элитного уровня может окупиться не раньше 10-12 лет после ввода объекта в эксплуатацию, и то при условии балансировки на уровне международных стандартов качества, обслуживания, безопасности. Другими словами, на примере общепита и сервиса, постоялец каждый миг должен ощущать «день сурка», пробуя идеально вкусные блюда и наслаждаясь безупречным убранством номера. В России, как правило, недооценивают важность этого момента. Поэтому часто отелями высокого уровня управляют крупные западные компании, имеющие колоссальный опыт в гостиничной сфере, наработанную систему ведения бизнеса. Соответственно, по тем же причинам объявленные к выходу на рынок гостиничные объекты замораживаются, растягиваются сроки их реализации.
«Сравнительно больший срок окупаемости гостиничного сектора связан прежде всего с высокими затратами на строительство. Да и по соотношению затрат и доходности он не является лидером в сфере коммерческой недвижимости. Хотя в наиболее успешных проектах отдача на вложенные средства может составлять до 15% годовых. Снизить сроки окупаемости позволяет включение гостиничной функции в состав многофункционального комплекса, к чему и прибегают многие воронежские девелоперы», – комментирует гендиректор ООО «ИнвестОценка» Алексей Москалев.
По мнению Александра Калтыкова, международные гостиничные операторы не спешат вкладываться в строительство: они готовы либо предоставить бренд по договору франчайзинга, либо управлять отелем, построенным по их стандартам. Тогда как отечественным бизнесменам выгоднее инвестировать в строительство жилья, торговые и офисные центры, чем брать на себя предпринимательские риски при возведении гостиницы с нескорой «отдачей».
Справедливость такого заключения подтверждается и недавним пересмотром планов «Галереи Чижова», которая отказалась от намерения строить отель на 205 номеров под неким международным брендом. Вместо гостиницы по улице Куколкина (в третьей очереди ТРК «Галерея Чижова») на площади 111 тыс. кв. м. разместятся апартаменты для продажи. В двух словах специфика такого жилья такова, что по стоимости оно дешевле элитного, но без возможности прописаться в нем. В самой компании трансформацию первоначальной идеи пока не комментируют. Хотя очевидно, что застройщик просто перестраховался, наблюдая экспансию международных операторов гостиничного бизнеса в Воронеж, конкурировать с которыми непросто.
«Тем девелоперам, кто все-таки решил выйти на воронежский гостиничный рынок, очень трудно найти земельный участок из-за конкуренции с застройщиками элитного жилья. Стоимость земли в три-четыре раза превышает предел экономической эффективности для гостиничного проекта», – обозначает еще одну проблему господин Калтыков. Ведь обычно требования бренда по расположению достаточно жесткие.
Однако в Воронеже некоторые действующие игроки рынка к важности этого критерия относятся со скептицизмом. И считают, что элитное расположение гостиницы не является главным преимуществом и не гарантирует успешность проекта. Так, гостиничный комплекс «Яр» вообще находится на выезде из города, однако это не убавляет ему популярности.
«Сегодня ни одна отрасль в Воронеже не развивается до такой степени бурно, чтобы спровоцировать ажиотаж на номера среди гостей города. И мы не входим в туристическую зону. В то же время приходится регулярно поддерживать в нормальном состоянии номерной фонд, – говорит замдиректора по развитию Benefit Plaza Оксана Ткачева. – Поэтому большого потенциала города для развития в нем отельного рынка я не наблюдаю. И одно выигрышное размещение гостиницы, например в центре, радикально не повлияет на приток клиентов и не сократит долгие сроки окупаемости при колоссальных затратах».
Впрочем, самое идеальное размещение среди «высоких» брендов, готовящихся выйти на отельный рынок Воронежа, пожалуй, у гостиницы Marriott (застройщик ООО «ЦУМ-Воронеж»). Она разместится за зданием ЦУМа на проспекте Революции. Общая проектная стоимость оценивается в 4,4 млрд рублей при сроках окупаемости в семь-восемь лет. Завершить строительство гостиницы планируется в конце 2014 года, и уже в начале 2015-го она будет готова принять своих первых клиентов. «Отель Marriott предусматривает большое предложение качественного номерного фонда с мировыми стандартами качества обслуживания. Дополнительным плюсом, я считаю, является многофункциональность комплекса – комфортабельного островка, в том числе для бизнес-среды», – говорит гендиректор ООО «ЦУМ-Воронеж» Сергей Лепендин.
Помимо Marriott International, повышать гостеприимство города намерены международные и российские гостиничные сети и операторы Azimut Hotels Company, AMAKS Hotels&Resorts, Korston, Rezidor Hotel Group и региональная гостиничная сеть «Мир гостиниц».
Таким образом, девелоперы стали активнее вкладываться в строительство в Воронеже современных отелей в связи с ростом инвестиционной привлекательности города и приближением рынка офисной недвижимости к насыщению на фоне снижающейся ликвидности этого направления бизнеса.
Насыщение рынка – вопрос двух лет
Ближайшие несколько лет станут переломными для воронежского рынка гостиничной недвижимости. Прежде всего, он пополнится порядка 500 качественными номерами. Так, на четвертый квартал текущего года запланирована сдача Hampton by Hilton Voronezh по улице Донбасской, ART GRAND Hotel – на Орджоникидзе. В следующем году город ждет открытия пятизвездочной гостиницы Marriott на 200 номеров, а также отеля Park Inn by Radisson (улица Станкевича). При этом с учетом ограниченной емкости рынка в выигрыше останутся те гостиничные операторы, чьи объекты откроются раньше. При этом эксперты считают, рынок приблизится к насыщению качественным предложением примерно после того, когда Marriott International реализует свой проект.
«При условии, что все заявленные объекты будут открыты в срок, к концу 2014 года качественный номерной фонд гостиниц Воронежа вырастет более чем в два раза до 2,7 тыс. номеров. В результате обеспеченность населения города качественным номерным фондом вырастет с 2 номеров на тысячу жителей до 2,8. И по показателю обеспеченности населения номерным фондом Воронеж догонит крупнейшие города России», – прогнозирует Алексей Москалев.
По сути, уже сегодня сбываются прогнозы 2006 года, когда Воронеж на Московском международном гостиничном форуме был назван в числе «перспективных регионов для развития индустрии гостеприимства», наряду с Московской областью, Краснодарским краем, Екатеринбургом. Между тем, несмотря на удобное географическое расположение Воронежа, к нам, как указывалось выше, приезжают в основном по «бизнесовым нуждам» дней на три-пять. Доля транзитного, познавательного и спортивного туризма занимает одну десятую спроса. По информации «ИнвестОценки», заполняемость гостиниц города в течение года относительно устойчива и колеблется в диапазоне 50-60% – это средняя «температура по больнице».
Итак, девелоперы на воронежском отельном рынке активизировались и, как говорится, бьют копытом, чтобы сделать быстрый старт. Поэтому ситуация с дефицитом ходовых номеров через два года должна разрешиться. В свою очередь, «приманками» для мировых гостиничных операторов, по мнению экспертов, должны стать «хорошие земельные участки по нормальной цене», разработка областных целевых программ в поддержку региональным застройщикам, повышение туристической привлекательности Воронежа и транспортной доступности. В первую очередь здесь речь идет о реконструкции аэропорта и увеличении количества рейсов, а также развитии высокоскоростного железнодорожного сообщения. В таком случае посещаемость нашего города повысится не только за счет представителей делового ядра, но и за счет туристов, влюбленных в Воронеж.
