Сегмент коммерческой недвижимости сегодня переживает непростые времена. В сложившихся условиях собственники объектов и управляющие компании вынуждены пересматривать взаимоотношения с арендаторами, корректировать ставки и торговые площади, менять политику продвижения и выбирать новую стратегию развития. Мы пригласили ведущих специалистов рынка коммерческой недвижимости обсудить в формате "круглого стола" специфику современного управления объектами недвижимости.
Денис Кудинов:
- Рынок коммерческой недвижимости зримо изменил привычные очертания с осени прошедшего года, спрос начал заметно падать, ставки - снижаться. За первые три месяца 2009 года ставки аренды на торговую недвижимость в нашем регионе снизились в среднем на 8-20%, в зависимости от объекта. В сегменте офисной недвижимости за тот же период ставки показали падение на 15-30%. В связи с этим 2009-й год обещает быть годом особых предложений, уступок и возможностей для арендатора.
Как отмечается в исследовании компании DTZ, после периода относительной "стойкости" экономические показатели, полученные за последние 3 месяца, подтвердили, что 2009 год станет годом, когда реальный сектор экономики ощутит всю тяжесть проблем, начавшихся в августе 2008 года на финансовых рынках. Недавнее падение многих громких имен в деловых кругах показало, что сектор торговой недвижимости может быть особенно уязвим к спаду деловой активности, вызванному кризисом в недвижимости и потребительском секторе. Наиболее вероятно, что в дальнейшем мы увидим продолжение ослабления рынка инвестиций в коммерческую недвижимость и, как следствие, снижение активности в краткосрочной перспективе. Коммерческая недвижимость выиграет от перераспределения активов, в краткосрочной перспективе отрасль будет страдать от кредитной нагрузки, что открывает "живым" инвесторам новые возможности воспользоваться положением разорившихся заемщиков и ограниченных в средствах банков.
Тенденции рынка коммерческой недвижимости, сложившиеся вследствие кризиса, оказались в большей степени выгодны арендаторам. Рост количества предложений и заметное снижение цен в сегментах коммерческой недвижимости заставляет большинство собственников помещений корректировать ставку аренды. На мой взгляд, рынку еще есть куда падать. Открывается огромный простор для действий спекулянтов, обладающих запасами свободных денег и терпения. Приобретенные сейчас объекты недвижимости в долгосрочной перспективе могут многократно окупиться. Вопрос только в том, насколько длительную перспективу заложат в инвестиционный меморандум. А вот для девелоперов и владельцев новых и недостроенных объектов времена сейчас, как нетрудно догадаться, наоборот, безрадостные: перед ними стоит необходимость возврата вложений, сделанных совсем в других деньгах.
Ситуация в экономике, безусловно, имеет первостепенное значение для каждой компании, и они рассматривают устойчивое развитие с точки зрения долгосрочной возможности для снижения расходов. Поэтому от того внимания, которое девелоперы и арендодатели будут уделять вопросам устойчивого развития, будет зависеть успешность их объекта. Девелоперы предпринимают попытки сокращения затрат на эксплуатацию своих объектов, в первую очередь, за счет снижения стоимости услуг специализированных эксплуатирующих организаций. Так происходит на многих проектах в нашем регионе. Недальновидные владельцы отказываются от услуг специализированных компаний, создают свои собственные службы. А правильно ли это? В краткосрочной перспективе данные решения приведут к выравниванию финансовых показателей объекта, но надолго ли? Целью создания собственной службы является сокращение затрат, а следовательно, ни о каком конкурентном преимуществе вновь образуемой структуры не может быть и речи. Что же получит такой собственник - снижение конкурентных преимуществ своего объекта в долгосрочной перспективе, и, как следствие, уменьшение финансовых показателей объекта. И данные потери будут гораздо больше, чем экономия в случае отказа от услуг специализируемых компаний. Владельцы, реализующие эффективные, качественные объекты, увидят, что спрос на их офисные, торговые помещения будет по-прежнему высок, в особенности по мере того, как арендаторы будут становиться все более разборчивыми в своих требованиях к объекту и осознавать, какое значение для бизнеса имеет правильное здание с профессиональным управлением. По мере снижения спроса и роста предложения на офисы и торговые площади в течение ближайшего года, в выигрыше будут владельцы зданий, комплексно отвечающие запросам арендаторов.
У арендаторов, как и у собственников, появляются проблемы с платежеспособностью, сокращаются офисы, уменьшаются уровни продаж и закрываются магазины. В офисном сегменте сейчас прослеживается тенденция отказа от жесткой установки арендодателя на долгосрочные договора: если до кризиса разговор начинался со срока в 3-5 лет, сегодня часто предлагается договор на 11 месяцев (с тем, чтобы по истечении этого периода вернуться к разговору о длительном сроке). Объясняется это просто - арендаторы не хотят фиксировать нынешние ставки, ожидая дальнейшего снижения в течение года.
Какую все-таки стратегию стоит выбрать арендатору? Рекомендации просты: соотнести стоимость переезда на более бюджетный объект с переплатой в существующем офисе. Если это выгодно, то нужно сначала показать арендодателю смету на переезд и узнать о возможности предоставления скидки по арендным платежам. Торговым компаниям сложнее, поскольку переезд в худший торговый центр может повлиять на продажи. Для них самый естественный путь - требовать перехода на оплату аренды в виде процента от оборота, который, в зависимости от товарной группы, может составлять от 5% до 30%. Возможно, этот кризис приведет наш рынок торговой недвижимости к европейской форме расчетов, где арендная ставка чаще всего напрямую зависит от оборота или прибыли каждого конкретного ритейлера.
Итак, можно констатировать, что условия для арендаторов сейчас разительным образом отличаются от докризисных. Самое время требовать скидок от собственников недвижимости или подыскивать себе новые площади на новых условиях, держа в уме возможность и дальнейшего снижения ставок в течение года. Торговым компаниям, следуя европейской модели, имеет смысл платить за аренду исходя из оборота или же по комбинированной ставке. Владельцам объектов коммерческой недвижимости в сложившейся ситуации ни в коем случае нельзя занимать жесткой позиции в отношении с арендатором, как никогда актуально организовать диалог для принятия обоюдно выгодных условий. Также в нынешней ситуации считаю большой ошибкой отказываться от услуг профессиональных управляющих и эксплуатирующих компаний. Как уже отмечалось, только профессиональный во всех смыслах объект сможет приносить своему владельцу адекватный в нынешней ситуации доход.
Подводя итог, хочу заметить, что на рынке коммерческой недвижимости, так же как и в других сферах современной экономики России, остаются только крупные и самые сильные игроки. Следовательно, количество предложений для современных предпринимателей резко сокращается. И те, кто выжил в условиях экономической бури, уже и не стремятся к снижению процентных ставок в рамках конкуренции за потребителей. Дешевой коммерческой недвижимости в ближайшее время точно не будет, но хорошо, что остается возможность выбора.
Сергей Николаевич Воротынцев:
-Сегодня мы наблюдаем примерно одинаковую ситуацию в торговых центрах: закрытие торговых секций и открытие новых. Наш торговый центр не исключение. В основном трудности испытывают федеральные операторы, с некоторыми из которых мы расторгли отношения ("Главобувьторг", "Антика"), с другими - работаем после пересмотра договорных обязательств. Конечно, первое, о чем просят арендаторы -снижение арендной ставки. Однако многие спекулируют кризисом, и мы это не исключаем. Мы действительно пересмотрели арендные ставки с некоторыми арендаторами, но это не говорит о том, что мы их просто снизили, мы продумали более приемлемые схемы взаимоотношений.
То, что некоторые площади у нас пустуют, - это явление временное, предложения по замене поступают, но мы продумываем, подбираем те варианты, которые были бы для нас наиболее приемлемыми и соответствовали формату торгового центра. Также мы приступили к реализации проекта сдачи в аренду торговых секций малой площади (от 15 кв.м) в специально отведенной для этого торговой галерее. С одной стороны, мы рассчитываем привлечь покупателей большим выбором ассортиментных групп товаров, с другой - даем возможность местным операторам быть представленными в формате торгового центра.
Тенденции рынка ритейла таковы, что покупатели стали экономить и поэтому пересматривают свои предпочтения как в отношении продуктов питания, так и одежды, обуви и другой продукции. Так как торговый центр "Юго-Запад" работает в сегменте эконом- и среднего класса мы незамедлительно почувствовали этот тренд: увеличился трафик - как в будние, так и в выходные дни. При анализе данных за март мы можем смело заявлять - около 14% прироста числа посетителей по отношению к тому же периоду прошлого года. А в выходные дни - до 24%. В сегодняшней ситуации эти показатели еще раз подтверждают общие тенденции покупательского поведения.
Многие торговые центры, если не большинство, пересмотрели свое отношение к статье затрат на продвижение. Мы также провели внутренний анализ и оставили только те носители и каналы, которые действительно эффективны для нас. Что касается проведения праздников и рекламных мероприятий внутри торгового центра - мы скорректировали бюджеты, стараемся по минимуму прибегать к услугам агентств. Многие работы осуществляем своими силами. Я думаю, все перемены, которые коснулись торгового центра, нужно рассматривать как возможность скорректировать и оптимизировать затраты, а также как возможность сформировать интересный пул арендаторов, предлагая оптимальные условия сотрудничества.
Елена Тенькова:
-Любой неординарный проект требует нестандартных решений в управлении. Объекты коммерческой недвижимости, которые на сегодняшний день находятся в нашем управлении- это преимущественно многофункциональные комплексы (МФК). Несколько форматов коммерческой недвижимости - торговая, офисная, развлекательная, которые находятся под одной крышей, формируют не только концепцию центра, но и систему управления. Наша конечная цель - достичь оптимального союза, взаимовыгодного и одинаково полезного для каждой из сторон - для сотрудников офисов, торговых операторов, для собственников и арендаторов. После ввода в эксплуатацию, объекты жилой и коммерческой недвижимости, передаются нам в техническое и административное управление. Важно, когда управляющую компанию создает сам застройщик, - это своего рода гарантия более ответственного и профессионального подхода к исполнению всех функций УК и застройщика.
В сложившейся экономической ситуации, когда идет борьба за каждого арендатора, самое важное для УК четко определить характер платежей и сделать их структуру прозрачной. Чтобы при заходе арендатор видел ясную картину величины эксплуатационного сбора, коммунальных платежей и чистой арендной ставки и мог планировать свои расходы. Сборы, которые скроют от арендатора сегодня, а завтра попросят оплатить, скорее всего, вынудят его искать другое помещение и подорвут доверие и, в целом, репутацию УК.
Сейчас время компромиссов. С учетом снижения доходности, все хотят оптимизировать свои расходы, чтобы не сработать "в минус". Бизнес должен приносить прибыль. При оптимизации наших расходов на эксплуатацию очень важно сохранить качество предоставляемых услуг. При определении поставщиков услуг изначально выбор пал на давно зарекомендовавших себя на рынке организации с положительной деловой репутацией, которые обеспечивают предоставление полного комплекса услуг в своей сфере - это касается в первую очередь, безопасности и клининга.
Никто сегодня не может отрицать кризис и не испытывать его влияние. Чаще стали происходить задержки платежей, за последние месяцы произошла небольшая ротация арендаторов, но на общей ситуации это не отразилось. Напротив, у нас появились новые арендаторы, и был привлечен якорный продуктовый оператор. Мы понимаем все сложности современной экономической ситуации и стараемся наиболее адекватно к ней адаптироватся. Мы стараемся проводить оптимизацию системно и эффективно. Пересматриваются арендные ставки рекламных поверхностей для собственников и арендаторов, определяются приемлемые условия размещения на подземном паркинге и в местах общего пользования, формируются адекватные арендные ставки с учетом данных регулярного мониторинга цен на рынке недвижимости, часть затрат по поддержанию имиджа и продвижению комплекса финансируется за счет управляющей компании, предоставляется рассрочка платежа.
Залог эффективного управления - общая цель, единство интересов, взаимоуважение и желание искать компромиссы. И не только в сложный экономический период.
Дмитрий Вячеславович Большаков:
- В настоящее время вопрос аренды нежилого помещения в Воронеже является особо важным и актуальным для многих компаний. Конечно, ушедший 2008 год внес некоторые изменения на рынке аренды офисов в Воронеже, что, в первую очередь, связано с влиянием мирового кризиса. Значительно снизилось количество сделок по аренде офисных помещений, увеличилось предложение, было приостановлено строительство некоторых объектов коммерческой недвижимости.
На данный момент наиболее востребованными считаются достаточно дешевые, но комфортабельные арендные помещения. Некоторые агенты по недвижимости любят говорить, что главное в аренде - это "место, место и еще раз место". Однако в зависимости от месторасположения офиса повышается не только престиж компании, но и арендная ставка. Есть факторы, которые всегда будут влиять на арендные ставки. Это стоимость недвижимости на вторичном рынке и тарифы на коммунальные услуги. Их рост также ведет к повышению арендной ставки. Поэтому управляющей компании важно практиковать использование гибкой системы скидок, что является большим преимуществом в условиях кризисной ситуации на рынке недвижимости.
Соблюдение правил бизнес этикета, высокий профессионализм и качество оказываемых услуг, честность и прозрачность работы, открытость по отношению к клиентам - таковы основные принципы работы управляющей компании. Для нашей компании, например, особенно важен индивидуальный подход к каждому клиенту. Мы сдаем офисы только "под ключ", делаем перепланировку по желанию клиента. Также возможна сдача помещения с мебелью.
Я считаю, что в своей деятельности управляющая компания должна дорожить собственной репутацией и ставить на первое место пожелания клиентов. Кроме того, взаимодействуя с компаниями-конкурентами, важно стремиться перенимать мастерство своих коллег и вместе заботиться о цивилизованном развитии рынка, чтобы всегда оставаться достойными доверия клиентов.
Елена Волосных:
- Сегодня только ленивый не говорит о кризисе. При этом в СМИ содержится не так много информации, посвященной описанию путей и методов, с помощью которых можно удержаться "на плаву". На мой взгляд, сложность нынешней ситуации состоит в том, что мы работаем в условиях неопределенности: сложно прогнозировать
последствия предпринятых действий, проблематично составлять краткосрочные прогнозы развития бизнеса. Даже те компании, которые пережили кризис 1991 и 1996 гг., утверждают, что сегодня ситуация принципиально отличается от прежней. В истории работы ныне действующих предприятий, на фоне бурного подъема экономики, кризиса не было, поэтому и готовые "козыри в рукаве" есть далеко не у всех.
В различных источниках чаще встречаются три прогноза относительно длительности кризиса. В первом говорится о возможном подъеме рынка в августе-сентябре 2009 года, во втором - в конце 2009 года, а, согласно третьему прогнозу, кризис затянется до 2010 года, при этом подъем экономики (до уровня июля-августа 2008 года) возможен только в течение трех последующих лет.
Выбирая любой прогноз важно понимать, что спад потребления, обусловленный общим кризисом экономики, наблюдается и держится на достаточно высоком уровне
- 20-50% в сравнении с показателями прошлого года. Кризис
- это совершенно естественное явление, которое может произойти в любой сфере нашей жизни, и в этот период важно вступать с другими правилами и методами работы - аналогично тому, как мы меняем свою одежду в зависимости от сезона.
В связи с этим мы как компания, управляющая ТРЦ "Москва" (г. Липецк), предпринимаем определенные шаги с целью удержания своей рыночной позиции. Мы действуем в двух направлениях: в уменьшении расходной части и увеличении (удержанию) объемов продаж. Уменьшение расходной части состоит из нескольких частей:
- Оптимизация штата. В кризис объем работы существенно увеличился, так как для выполнения поставленных планов по объему продаж необходимо предпринимать гораздо больше действий, нежели раньше. Например, год назад компании самостоятельно присылали заявки на аренду помещений, а сегодня мы ведем плановую работу по подбору новых арендаторов. При появлении новых задач мы не увеличиваем
количество штатных единиц, а распределяем их среди уже работающих сотрудников компании.
- Регулирование расходов на эксплуатацию здания. Мы разрабатываем новые схемы работы освещения и отопления торгового центра с учетом погодных условий, что позволяет экономить до 30% затрат на энергоресурсы, регулируем режимы работы эскалаторов на основании анализа потоков посетителей.
- Оптимизация рекламного бюджета. В настоящее время большой акцент делаем на кросс-промоушн (совместные акции с арендаторами, операторами развлекательной зоны). В значительной мере используем рекламные возможности торгового центра (размещение информации на фасаде здания, внутреннее радио ТРЦ и т.п.).
Работа по увеличению объемов продаж строится в основном на оперативном заполнении торговых помещений. Если раньше основной акцент при заполнении площадей был поставлен на крупных сетевых операторов, то сейчас мы стараемся привлекать и местных предпринимателей, которые работают на рынке Липецка и Центрального Черноземья и многие из которых, кстати, уже наладили работу по франчайзингу с известными брендами.
Политика нашей компании в отношении арендаторов строится в большей мере на партнерской поддержке: многим арендаторам мы рекомендуем уменьшить занимаемую площадь, проводим ротацию торговых мест с целью увеличения рентабельности каждого магазина, предоставляем дополнительные возможности - использование рекламных поверхностей торгового центра, проведение промо-мероприятий и т.п.
Конечно, сложно говорить сейчас о том, какова будет ситуация в сентябре-октябре, однако, я уверена, что те предприятия, которые смогут выстоять в такой рыночной обстановке, окажутся далеко впереди других игроков, так как "антикризисные" меры позволят всем повысить рентабельность бизнеса за счет снижения операционных издержек, увеличения интенсивности работы, специальных программ продвижения.
