Воронеж. 26.03.2013. ABIREG.RU – Аналитика – Аналитики гостиничного рынка утверждают, что 90% гостей нашего города сегодня составляют бизнесмены, приезжающие в город по делам. Но приходится признать, что сегодня столице Черноземья не хватает отелей, которые могли бы предоставлять такой сервис, который мог бы, независимо от того, по какой причине турист приезжает в город, гарантировать гостю высокий уровень обслуживания. На вопросы «Абирега» о том, какие возможности для деловых путешественников появятся в будущем с появлением пятизвездочной гостиницы Marriott в Воронеже, ответил генеральный директор ОАО «ЦУМ-Воронеж» Сергей Лепендин.
- Как будет позиционироваться проект, который предполагает наличие и гостиницы, и торговой площади, и апартаментов, и деловой части?
- Мы позиционируем проект как многофункциональный центр. Сегодня это всеобщая тенденция во многих странах мира, в том числе давно подхваченная Москвой, когда самое важное – это местоположение. Такого рода проект может быть реализован только в топовом месте. Если говорить о Воронеже, то первая робкая попытка реализовать подобный проект – это «Петровский пассаж», но ввиду своей малости и реализации в достаточно непродуманных условиях он не «выстрелил». Это был быстрый бизнес-проект, у нас же времени было гораздо больше, и изначально мы планировали и большую гостиницу, и торговую часть, и офисы.
- Многофункциональный центр - это более выгодный бизнес?
- Многофункциональный центр – это самая понятная структура. Он будет успешен, если каждая его часть будет успешна. Мы постарались продумать каждую составляющую, чтобы все компоненты были заведомо выгодно спроектированы: торговая часть - не маленькая и не большая, избыточная парковка, небольшие офисы, очень высокого уровня гостиница и апартаменты. На наш взгляд, пока все получается.
- Какая часть в проекте будет отведена под сам отель?
- Marriott – это отель и апартаменты, они занимают большую часть здания, с парковкой – более двух третей здания. На торговлю и офисы придется 20 тыс. кв. м при общей площади проекта около 70 тыс. кв. м. С другой стороны, Marriott не будет иметь отношения ни к торговле, ни к офисам, ни к парковке: по сути - это отдельные сооружения вспомогательного характера. У всех свой бизнес, и он не должен пересекаться, хотя это соседство накладывает серьезные ограничения, например, на состав арендаторов торгового центра. Все арендаторы будут согласовываться с Marriott.
- Брендодатель возьмет на себя функцию управления отелем?
- Marriott берет собственность в управление. Грубо говоря, у вас есть автомобиль, и вы нанимаете шофера, чтобы он на нем ездил, но он настолько известная личность, что выставляет вам условия по содержанию автомобиля, которым будет управлять. Аналогия полная. Они управляют вашим автомобилем, отвечают за безаварийную езду и дают гарантии. С другой стороны, чтобы они качественно выполняли свои обязательства, есть обязанности и у собственников помещения: мы должны построить и обслуживать многофункциональный центр по их требованиям. Палка о двух концах.
- По-вашему, у города есть потребность в качестве мирового уровня?
- Мы живет в миллионном городе, претендующем на звание столицы Центрального Черноземья. К нам постоянно приезжают люди, готовые платить те деньги, которые сейчас берут в «Арт-отеле» или «Петровском пассаже». При этом прогнозные цены на номера в нашем отеле будут ниже, чем существующие на рынке сейчас. Скоро открывается Hampton by Hilton, Park Inn - это хорошие гостиницы, но нижнего ценового сегмента качества по мировым меркам. Они представляют гарантированный сервис определенного среднего уровня. Но почему-то сложилось мнение, что мы достойны только трехзвездных гостиниц и Воронеж не готов принять отель высшей категории. Мы делаем «пятерку» – это с запасом. Да, мы прыгаем выше головы, но разница между «пятеркой» и «четверкой» стремится к нулю. Отель, естественно, будет проходить международную сертификацию, и мы постараемся получить «пять звезд».
- Все-таки разница между «пятеркой» и «четверкой» есть, раз отель будет претендовать на высшую категорию?
- Стандартные номера, которые занимают 95% номерного фонда гостиницы, стоят у «четверки» и «пятерки» одинаково. «Пятерка» отличается наличием президентского номера, сьютов, номеров повышенной комфортности. Они пустуют 90% времени, и мы к этому готовы, но если нам понадобится такой номер, он у нас есть. На экономике проекта это не сильно отражается, потому что президентский номер сделан из четырех обычных номеров и мебель там не золотая, не Ritz-Carlton. Стандартная заполненность номеров составляет около 60%. Marriott предполагает 200 с лишним номеров – в этой ситуации не существенно, будут ли пустовать 80 номеров или 84. Мы это понимаем. Но если приезжает персона, которая предполагает размещение в президентском номере, обычно ее сопровождающие занимают сразу около десяти номеров. И если такой гостиницы нет, то человек не останется здесь, утром прилетит, вечером улетит. Но не факт, что он сделает все свои дела.
- Как вы считаете, для кого появление в городе отеля такого уровня важнее всего?
- В первую очередь – для воронежского бизнеса. Наши бизнесмены лишены неофициальной части мероприятий высокого уровня. Партнеры приезжают к нам утром, вечером уезжают. Например, в Воронеж приезжал вице-президент Epson, японец, у него есть райдер, в котором указано, что если есть гостиница «пять звезд», то визит на два дня, если нет – однодневный. Он приехал, посмотрел и уехал. Если бы остался, мы могли бы получить какие-то преференции от иностранных партнеров, потому что они появляются при каком-то более тесном контакте. Дальше он вернулся в Москву, переночевал там и на следующий день полетел в Курск или Белгород, например. Эти моменты не принимают во внимание многие люди, которые говорят, что такого уровня отель городу не нужен, - они этим не занимаются.
- Что касается внешнего вида отеля, уже есть какая-то определенность?
- Конструктив фасада уже определен, сейчас принимаются решения по цвето-световым схемам. Но окончательного варианта по внешнему виду мы пока не выбрали. Можно сказать, от чего отказывались – от зеркальных стекол, несмотря на высокое светоотражение. Цвет подбираем максимально скрадывающий силуэт здания. Остекление будет точно бесшовным, по сути - единым. Площади мы максимально сокращаем, к уменьшению этажности это не привело, зато определенного уменьшения высоты мы все-таки добились.
- Кто занимался разработкой архитектурной концепции проекта?
- Главный архитектор проекта – группа «Пятый сезон». Мы привлекли много иностранных компаний, архитекторов, специалистов от Marriott, внешних экспертов. Более года разрабатывали концепцию, затем архитектурную часть накладывали еще год, то есть занимались проектом с конца 2010 года.
- Как вы оцениваете настрой некой части архитектурного сообщества, высказавшего свое негативное отношение к данному проекту?
- Архитектурное сообщество свое мнение высказало, и я не вижу конструктива в их подходе. Сложно выстраивать конструктивный диалог с теми, кто ничего не предлагает. Тем более представители данной инициативной группы являются создателями генерального плана развития Воронежа, согласно которому весь проспект Революции является зоной с неограниченной этажностью, кроме сквера в сто метров. Поэтому мы действуем согласно закону, ими же разработанному. Мы разделяем их опасения и стараемся минимизировать ущерб историческому облику города. Но согласиться с их заявлением, что нам нужно запретить строительство, сложно в любом случае, в первую очередь с юридической точки зрения. Мы не покупали бы ЦУМ, если бы там была зона застройки пятиэтажных домов.
- Вам удалось вести строительные работы, не только сохранив здание ЦУМа, но даже не останавливая работу магазина. Как вам это удалось?
- Над проектом укрепления фундамента ЦУМа, а также котлована, на месте которого в будущем появится отель, работает уникальная команда. Это будет первый проект в Воронеже с использованием передовых технологий по усилению конструкции котлована, смежных зданий. При проектировке изначально все серьезно рассчитывалось – нагрузки, разрывы. Плюс стандартное усиление конструкций, которое всегда происходит при строительстве близко к другим объектам.
- То есть ЦУМ простоит еще столько же, сколько уже существует на этом месте?
- Я в этом уверен. То же касается и гостиницы Самофалова (пр. Революции, 44. – прим. ред.) – памятника архитектуры. Наши работы ее не затрагивают. Но все же мы пошли навстречу жителям этого дома и ждем итогов независимой экспертизы, провести которую они нас попросили. На сегодняшний день она не закончена, но уверен, что ее заключения повторят выводы той экспертизы, которую мы уже проводили, прежде чем приступить к строительным работам. На основании этих исследований мы делали ту часть проекта, которая касается укреплений.
- Чем еще будет уникален конструктив отеля?
- Например, инженерией – такого уровня в Воронеже зданий нет вообще, их даже в Москве немного. В плане энергоэффективности, теплоэффективности, вентиляции – все было очень серьезно продумано. Подрядчики, которые будут выполнять те или иные работы, – лидеры российского рынка. Они считают проект для себя знаковым, серьезным объектом, открывающим портфолио. При этом «руки» все равно будут воронежские. К сожалению, опыта проектирования подобных объектов воронежские компании не имеют, поэтому они занимаются реализацией проекта совместно с московскими старшими партнерами. Они уже курируют проект на месте, предоставляя технологии, ресурсы по оборудованию. В любом случае, непосредственными исполнителями будут воронежские компании, а за ними мощь лидеров рынка и стоит.
- Какое внимание будет уделяться инфраструктуре прилегающей территории?
- Мы взяли на себя дополнительные обязательства по благоустройству не просто прилегающей территории, но целого квартала между улицами Фридриха Энгельса и проспектом Революции и заключили соответствующее соглашение с Департаментом имущественных и земельных отношений. Прилегающая территория – это часть концепции комплекса: постояльцы гостиницы, посетители магазинов должны где-то гулять, проводить свободное время, поэтому зона реконструкции будет иметь целостное решение от начала и до конца.
- Какие решения транспортной проблемы предполагает проект?
- Четырехэтажную парковку на 500 машино-мест, которая разгрузит проспект Революции. Въезд на паркинг будет под тротуаром, под старым зданием ЦУМа. Тротуар сократится на метр, сейчас он 11 метров шириной. Если раньше въезд был через арку и пешеходный трафик прерывался, то по проекту пешеходная зона вдоль проспекта сохраняется, а через арку можно будет попасть в сквер, который появится в рамках благоустройства. Въезд на парковку предполагает полосу торможения, заглубление всего на глубину три метра. То есть не будет хаотичной парковки вдоль проспекта, которая есть сейчас, на ее месте будут полоса торможения и полоса разгона, но места для цивилизованной парковки мы предоставляем. А со стороны ул. Фридриха Энгельса будет аварийный выезд, поэтому он не будет доступен для массового использования.
