Рынок жил, жив и будет жить.
Предлагаем вашему вниманию краткий обзор мнений, озвученных в рамках круглого стола по теме «Эффективное управление бизнес-центром», организованного компанией IM Events. Журнал «Парадный квартал» выступил в качестве информационного партнера мероприятия в Воронеже и Липецке.
Первая часть дискуссии в основном была посвящена современному состоянию рынка и тенденциям его развития в ближайшие месяцы. Кризис в полной мере отразился на рынке офисной недвижимости. Уходят или сокращают свои площади арендаторы, снижаются арендные ставки, заморожена большая часть объектов с низкой степенью готовности. По словам Валентина Стобецкого, руководителя департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, сделки в основном происходят в классе «В» (компании улучшают свои условия, снижают издержки). Сделки по классу «А» единичны. Еще одна тенденция озвучена Дмитрием Курковичем, исполнительным директором архитектурной фабрики «Форма Групп»: запросов на помещения shell&core ничтожно мало – компании в условиях кризиса не готовы вкладываться в дорогостоящую отделку.
На рынке очень много предложений субаренды (по оценкам компании Knight Frank, порядка 100-120 тыс. кв.м). Компании пытаются компенсировать часть издержек, сдавая излишки помещений в субаренду по ставкам ниже рыночных.
Собственники выставляют часть своих объектов на продажу, чтобы привлечь финансирование для реализации ключевых проектов. В числе крупных собственников недвижимости мы в ближайшее время сможем увидеть банки, которые получат объекты за долги. Многие эксперты отметили, что корпоративные клиенты стали рассматривать возможность выкупа зданий/помещений.
Наблюдается жесткая сегментация рынка. Кроме того, идет повсеместное снижение классности бизнес-центров: и собственники, и арендаторы готовы отказаться от статусности, от сверхпотребления, чтобы выжить.
Сегодня арендаторы находятся в гораздо более благоприятном положении, чем арендодатели. При этом, как отметил Виталий Можаровский, Партнер компании Goltsblat BLP, «у арендаторов есть не только финансовое, но и интеллектуальное преимущество – они закалены длительной борьбой с несгибаемыми арендодателями». По мнению Александра Шарапова, президента группы компаний Becar Realty Group, основное требование со стороны арендатора – снижение стоимости, а вот требований качества стало значительно меньше. Арендодатели, со своей стороны, готовы идти на снижение ставок (в среднем дисконт составляет 30%), отказываться от депозитов, выполнять отделку или предоставлять существенные арендные каникулы.
И все же говорить о полноценном рынке арендатора преждевременно. Так, Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood, отметил, что перестроение в мозгах арендодателей еще не произошло, многие не идут навстречу арендаторам. Непреклонны собственники эксклюзивных объектов. В их числе Толга Гюзельдже, Управляющий директор компании Enka, один из участников круглого стола: «Если я со своими зданиями прогнусь по цене, тогда весь рынок рухнет! Мы – самый крупный лендлорд в городе! У нас 21 здание высочайшего класса!». Но не у всех собственников такая прочная позиция. Порой лендлорды просто не могут снизить ставки, иначе им нечем будет обслуживать кредиты. Константин Ковалев сообщил, что часть лендлордов умышленно тянет время, избегая переговоров с арендаторами. Если им удастся прожить на докризисной ставке полгода-год, они выгадают огромные суммы.
Суммировав прогнозы экспертов на ближайшие 6-12 месяцев, Константин Ковалев вывел «среднеарифметические» арендные ставки в Москве: класс «А» – $566 за кв.м, класс «В» – $383 за кв.м. Рубен Алчуджян, Управляющий директор компании Praedium, высказал мнение, что Москва не должна быть дороже европейских столиц: адекватный уровень ставок – на 5-15% ниже, чем в Европе.
Во второй части дискуссии был затронут один из самых животрепещущих вопросов – «Неплатежи: как не довести ситуацию до судебных исков». Главная мысль, с которой согласились все эксперты, такова: единого рецепта не существует, нужно разрабатывать индивидуальные схемы взаимодействия с каждым арендатором.
Активно обсуждался вопрос выгодности долгосрочных договоров для собственников. По мнению Константина Ковалева, в правовом поле «длинные» договоры аренды выгодны всем – в нормальных условиях они защищают и арендатора, и арендодателя. Ни в Европе, ни в любой другой цивилизованной стране – даже России – нет возможности не платить за поставленный товар/услугу. Но в период кризиса зачастую нет экономической возможности исполнения условий договора.
Когда арендатор решает снизить свои арендные расходы, арендодатель может пойти ему навстречу, а может пойти в суд. Правда, эксперты советуют предварительно оценить все плюсы и минусы. Так, Виталий Можаровский рассказал о сложности судебных процессов, связанных с арендными отношениями, особенно по предварительным договорам. Правовая система в России, с его точки зрения, еще очень молода, собственник втягивается в длительный процесс с непредсказуемым исходом. К тому же во время судебной тяжбы собственник продолжает платить налоги государству. Суд – это крайняя мера. «Ваше дело – зарабатывать деньги, а не кормить юристов» – подытожил Виталий.
Как быть, если арендатор, «не объявляя войны», перестает платить? Одна из радикальных мер – перекрыть доступ в помещение, удержать имущество. Такой метод используется достаточно активно и в ряде ситуаций показал свою эффективность. Но эксперты посчитали его очень спорным.
Интересный вопрос поступил от Александра Горчакова, руководителя МФК «Вита» (Воронеж): что делать, чтобы арендатор не узнал, что вновь прибывшая компания снимает офис по более низкой ставке? По мнению Константина Ковалева, необходимо «замаскировать» арендную ставку: предложить бесплатный ремонт, фантастические каникулы, не взять депозит – это не отразится на ее размере.
Юлия Тимонина, Партнер компании Ernst&Young в Москве, обозначила основные налоговые вопросы, которые могут возникнуть в современных условиях. Раньше, если возникал спорный момент, как правило, вопрос решался в пользу арендодателя. Сегодня арендаторы могут «продавливать» свои интересы. Юлия также отметила, что в договорах аккуратно нужно прописывать всевозможные бонусы: безвозмездное предоставление чего бы то ни было в России проблемно, слова «безвозмездно» в договоре быть просто не должно.
Ближе к завершению дискуссии Виталий Можаровский предложил участникам осмотреться вокруг: «Офисами вся недвижимость не заканчивается! Есть недвижимость индустриальная, складская, торговая». По его словам, сегодня начинаются новые бизнесы в промышленности и ритейле, идут стройки, приобретаются помещения. Строить за счет собственных ресурсов сегодня очень выгодно: земля и строительные материалы потеряли в цене, подрядчики стали сговорчивее.
Пожалуй, самая яркая метафора, родившаяся в ходе дискуссии, принадлежит Константину Ковалеву. Он сравнил кризис с зимой, «когда листья опадают, а огромное количество комаров умирает». И это нормально! Следом придет новая весна, и выжившие компании станут во много раз сильнее и профессиональнее.
