«Время полета» // Покупаем или ждем обвала?

Я уже более 10 лет связан с рынком недвижимости в Воронеже, в основном по части новостроек, участвовал в рождении многих известных в городе проектов. Поэтому немудрено, что мой давний знакомый Евгений, задумавшись о покупке новой квартиры, обратился именно ко мне. Причём, с интересным вопросом: «Стоит ли покупать квартиру сейчас, и когда рынок рухнет: уже осенью или все-таки весной следующего года?»

Что происходит?

Первое, что бросается в глаза – новостройки Воронежа расширяются и разрастаются, практически в арифметической прогрессии. То есть если пару лет назад объём предложения исчислялся десятком крупных объектов, и некоторым количеством, скажем так, точечной застройки, то сейчас только в Северном районе одновременно строится не менее семи (!) крупных комплексов и с десяток точечных объектов.

Казалось бы, «ура»! При такой конкуренции неизбежно снижение цен, рынок работает в пользу покупателя, и можно пойти и купить квартиру от застройщика дёшево, быстро, в выгодную ипотеку и сразу в собственность. Однако, к сожалению, (а для некоторых застройщиков – к счастью), всё, мягко говоря, не совсем так.

В течение всего 2012 года рынок новостроек находился на подъёме, однако общий прирост цены квадратного метра был лишь немного выше уровня инфляции – во многом, именно из-за кратного увеличения предложения. При этом наблюдается очевиднейшая тенденция – даже «застройщики второго эшелона» предпочитают застраивать комплексно, сразу большими объёмами. Справедливо считая, что, во-первых, это привлекательнее для покупателя, а во-вторых, себестоимость массового строительства всегда ниже, чем точечного.

В результате, я например, не могу сходу назвать ни одного точечного объекта в том же Северном, зато названия комплексов на слуху – «Ботанический сад», «Вега», «Олимпийский», ряды домов ДСК... Всего в ближайшие три-четыре года будет введено не менее миллиона квадратных метров только в Северном районе. Много это или мало? Позволит ли это нам купить квартиру в Воронеже недорого?

Отвечу – много, но не позволит. Точнее, купить недорого – наверное, даже наверняка, такой большой объём предложения явно будет тормозить рост цен, но ждать их снижения не стоит.

Что есть и что будет в ближайшие годы?

Давайте посмотрим, что будет построено в городе и ближайших пригородах в течение ближайших трёх лет. Данные в приведенной таблице собраны мною, не являются однозначно точными и учитывают лишь те квартиры, которые, по нашей информации, ещё не реализованы.

Примерный ввод по годам

На первый взгляд – объёмы огромны, и столько нового жилья городу просто не нужно: ведь бытует чёткое мнение, что покупку квартиры квартиру могут себе позволить лишь единицы из числа воронежцев. Значит, ждать падения? Это вряд ли.

Во-первых, реальный уровень доходов, особенно у активной части воронежцев, за последние два года вырос очень существенно. И кстати, в не последнюю очередь за счет стройки – ведь жилищное строительство и само по себе создает огромное количество рабочих мест, в том числе и высокооплачиваемых, во-вторых – тянет за собой огромное количество смежных отраслей: от поставщиков цемента и банкиров до риэлторских и рекламных компаний. А это многие тысячи людей, которым в том числе надо вкладывать заработанное.

И вот здесь возникает вопрос: «куда»? При всем богатстве выбора, покупка «бетонометров» выглядит, как наиболее надёжный и защищённый от внешних влияний способ сохранения сбережений. Да, доходность не высока, но как, по-вашему, можно всерьёз заработать, вложив, например, 2 миллиона рублей в Воронеже?

Депозит? Не покрывает инфляции. Купить валюту? Чистый убыток, так как и евро, и доллар тоже подвержены инфляции, пусть и в меньшей степени. Открыть бизнес? Пары миллионов откровенно мало, да и немногие у нас готовы пускаться в свободное плаванье…

А вот квартиру, причем неплохую, за эти деньги купить можно. И что бы ни случилось (нашествие марсиан не рассматриваем) – она останется. Вы думаете, я фантазирую? Нет. Таких людей к нам приходит всё больше и больше.

Теперь о цифрах. Они не так огромны, как кажется на первый взгляд, и безусловно, не покрывают и половины реальной потребности развивающегося миллионника в жилье. Например, в относительно успешный для СССР период с 1970 по 1979 годы, общая площадь жилого фонда города увеличилась более чем в два раза, с 4,6 до 10 миллионов квадратных метров, при росте населения лишь на 12% (с 660 до 780 тысяч жителей). Время было, конечно, другое, но я привел лишь пример того, что значит «много».

Кроме того, это цифры запланированного ввода, но… Большинство новых проектов, как я уже говорил, – это комплексная застройка. И при возникновении малейших рисков застройщик вместо снижения цены пойдет по пути замораживания проектов, находящихся в начальной стадии, тем самым снизив давление на рынок.

Что в ассортименте?

Кроме того, расширилась гамма предложений. Очень большая доля новых проектов рассчитана на массового потребителя, уже не редкость квартиры «по 1 200 000 рублей». И это не ложная реклама – это относительно небольшие квартиры в больших комплексах: «Звёздный квартал», Шилово, Сомово, чуть дороже – «Новый квартал» Отрадное, ещё чуть выше – «Ботанический Сад» на Шишкова и новостройки на Антонова-Овсеенко.

Получается некий парадокс – средняя цена метра в городе растёт, но за счёт появления новых проектов, освоения пригородов и уменьшения средних площадей квартиры – минимальная цена квартир в новостройках не только не растёт, а скорее снижается. Причем это вполне полноценное жилье, в качественных домах с высокоразвитой инфраструктурой.

Теперь о качестве. Самый большой для нас с вами как покупателей плюс – это вынужденное соревнование застройщиков по части качества сдаваемых и предлагаемых нам объектов. Чёрт возьми, приятно наблюдать, как застройщики соревнуются, у кого в комплексе лучше детская площадка (вплоть до футуристических для Воронежа вариантов из Дании, как в Отрадном) или какое покрытие используется для общей спортивной площадки, как на Челюскинцев, 101! Эту свежую струю вносят «молодые» застройщики, которые серьёзно теснят на рынке старожилов. Очень хочется верить, что процесс повышения стандартов качества станет неизбежным.

Как выбирать?

Выбирая новостройки, очень многие из нас обращают внимание на один единственный фактор – цену! Ради экономии нескольких тысяч закрываем глаза на низкое, а иногда просто ужасающее, качество строительства, не обращаем внимания на сюрреалистические детские площадки на бетоне, щебень вместо асфальта и прочие прелести...

Дёшево!!! Ну да... «Хватай мешки, вокзал уходит…» Слава богу, после некоторых случаев стали хотя бы обращать внимание на репутацию застройщика.

А теперь давайте подумаем! Ведь мы покупаем квартиру не на год, и не на два... И проводим массу времени не только в своих четырёх стенах, но и во дворе, на площадке у лифта, паркуем (или втискиваем на газон) свой автомобиль – при этом улыбаясь соседу, а не бросаясь на него с монтировкой: «куда ставишь свой...» Это всё формирует и будет формировать наше настроение, эмоциональное состояние. И не только наше, но и наших близких, наших детей.

Приезжая на строительную площадку – не спешите сразу попасть в квартиру, планировка-то как раз лучше читается с листа, чем видится вживую. Всё равно «в бетоне» квартира всегда кажется меньше, чем она есть на самом деле. Обойдите вокруг, посмотрите, как кладутся кирпичи, проверьте чистоту на стройплощадке, и не слушайте объяснений продавца «мол, на стройке всегда грязно»...

Вдумайтесь, стройка – это рабочее место, и если застройщик так относится к своему рабочему месту, то, как он отнесётся к качеству вашей квартиры, тем более, когда рынок на подъёме? Посмотрите, как выглядят дома и дворы, уже сданные выбранным вами застройщиком, почитайте форумы о проблемах с водой, трубами, сложностями с ремонтом, да и с управляющей компанией, в конце концов, – и лишь потом принимайте решение.

Что касается конкретных предложений – дабы не быть обвинённым в рекламе, порекомендую от себя обращать внимание в первую очередь на новые жилые комплексы, благо выбор разных вариантов сейчас есть практически во всех районах. Это и амбициозные проекты «Олимпийский» и «Пять Звёзд», «Солнечный Олимп», «Челюскинцев, 101», и «Новые кварталы» в Отрадном и на 45-й стрелковой дивизии, «Звёздный квартал» в Шилово, «Ботанический Сад», «Вега»... Правда, в большинстве из них будущую замечательную жизнь можно увидеть лишь на картинках и макетах: вживую элементы настоящих жилых комплексов пока есть только в Отрадном и на Челюскинцев. Но все перечисленные мною проекты осуществляются серьёзными компаниями, берегущими свою репутацию.

Так что делать?

Можно ещё долго рассказывать, например, про ипотечные продукты, которые сейчас представляются уже не только «Сбербанком», про переход договорных отношений между дольщиком и застройщиком в максимально «белое» правовое поле (а это огромное достижение последних двух-трёх лет)… Про относительно невысокие по сравнению с другими областными центрами Центрального региона цены в Воронеже (это прямо вытекает из высокой конкуренции), про экспансию в ближние пригороды... Но об этом как-нибудь в следующий раз, а пока, на прощание, как и своему давнему другу, посоветую: есть возможность и потребность – покупайте сейчас.

Специально для журнала «Время полёта»
Михаил КОМАРОВ, учредитель компании «Эльтаро»
«Время полета», №7, июль 2013.