Совладелец многофункционального комплекса «Петровский пассаж» Алексей Завельский: «Мы полезли немножко не в свою сферу»

Воронеж. 19.07.2013. ABIREG – Эксклюзив - «Петровский пассаж» стал для Воронежа, пожалуй, первым комплексом, претендующим на элитность. Отличное расположение, фешенебельная гостиница, дорогие квартиры и бутики... Казалось бы, все прекрасно. Но в кризис случилось непредвиденное – «Пассаж» попал в процедуру банкротства. Это не значит, что дела у комплекса сейчас идут из рук вон плохо. И торговая, и развлекательная, и гостиничном часть очень даже работают. По крайней мере, так говорит совладелец комплекса Алексей Завельский. Однако, по его словам, сложившаяся непростая ситуация заставила задуматься о неком переформатировании комплекса.

- В какой стадии сейчас находится процедура банкротства?

- Процедура банкротства по «Петровскому пассажу» идет уже три года. По первой очереди вопрос решен - заключено мировое соглашение с кредиторами. По второй очереди сейчас идут торги.

- Мировое соглашение стало возможным благодаря появлению новых инвесторов, насколько я понимаю? А у прежних собственников осталась какая-то доля?

- Да, осталась, но не у всех. Там была группа собственников, сейчас добавились новые инвесторы. Не воронежские, из Новгорода. Но наш рынок знают хорошо.

- А как вообще случилось так, что элитный «Петровский пассаж» оказался банкротом?

- Мы начинали строить «Петровский пассаж» как элитный дом. Элитное строительство всегда было нашей специализацией. Спроектировав, мы поняли, что на первых этажах должна быть какая-то инфраструктура. При этом, когда мы планировали открытие торгового центра, в Воронеже всего этого еще не было. Потом, когда уже начали строительство, поняли, что нужна еще и гостиница. В общем, так и сложился «Петровский пассаж» в том виде, в котором он есть сейчас.

Мы работали стабильно и гармонично. Но полезли немножко не в свою сферу – в торговлю. Посчитали, что это просто. А это оказалось совсем не так. Занимались ведь элитным строительством, знали структуру. И надо было продолжать работать в этой нише. Во дворе еще была у нас площадка, начали строить вторую очередь. Мы ведь всегда работали со своими средствами и не работали с заемными. Это тоже совершенно разные вещи. За свои не продал и никому не должен, никто не описывает имущество. Энергию тратишь только на свою деятельность, а не на урегулирование споров. А полезли туда, где высочайшая конкуренция. Если бы занимались жильем и были сильно закредитованы, то ничего бы страшного не произошло, я думаю. Да, может, не в тех объемах бы платили банку, но такой бы ситуации не возникло. Мы распустили строительную компанию «Росинстрой», а это уникальные кадры, которые формировались годами. И последние четыре года занимались только судами.

По факту долги возникли из-за второй очереди - в кризис банк приостанавливал дважды финансирование. А комплекс «Петровский пассаж» сам по себе никогда не являлся убыточным - если бы не бремя процентов, то вполне справлялся бы. В самое тяжелое время комплекс заполнялся. В 2009 году было на 40% заполнение. Сейчас полностью заполнен и у всех арендаторов стабильное положение. Конечно, сказать, что мы довольны состоянием торгового центра сегодня, конечно, нет. Здесь требуются вложения и мудрые решения.

- То есть теперь, когда самое страшное уже позади, будете менять концепцию, переформатировать «Пассаж»? Ведь с той поры, когда вы только построили комплекс, появились современные торговые центры. Ехать сюда ради двух бутиков кому надо? Да и гостиницы строятся...

- Торговая часть не в убытке, уверяю вас. У большинства магазинов сложившийся круг покупателей. Другое дело - мы видим, что сейчас здесь более востребованными становятся услуги - например, качественные рестораны. И такое замещение будет происходить и уже происходит.

Но нужно еще учитывать специфику комплекса. Здесь сложно работать - нужно учитывать мнение жильцов, ТСЖ и любой новый входящий бизнес должен быть экологичным и вписан в нужды города и центра. Очень часто приходится отказывать компаниям, которые готовы сюда заходить и платить, потому что они не по всем параметрам соответствуют этому месту. Тут не только деньги играют роль. Неправильный выбор может разрушить структуру в целом.

- Что касается гостиницы... Вас не пугает скорое появление такого серьезного конкурента, как Marriott, который будет буквально в двух шагах от вас?

- Разумеется, для гостиницы строительство новых гостиниц – это конкуренция, результатом которой может стать падение объемов даваемых номеров. Но на самом деле, этот процесс неизбежен. Город у нас растет. На каждого птребителя есть своя гостиница. Это приведет к тому, что придется улучшать качество услуг. Это положительное нормальное явление. От конкуренции собственники начинают чесать репу и выигрывает в итоге потребитель.

- Когда вторую очередь все-таки доведете до ума?

- От меня это не зависит. Мне бы хотелось как можно скорее. Чтобы закрыть этот вопрос и заняться новым делом.

- Больше в торговлю не полезете? Будете заниматься жилым строительством?

- Из кризиса мы вышли с большими потерями, был глубокий минус. Но это нормально. Главное - дух не сломался. Остались со всеми в хороших отношениях.

По поводу существующих проектов конкретно пока сказать не могу - коммерческая тайна. Есть интересные проекты, которые хотелось бы реализовать. Я бы хотел заниматься жилищным строительством. Наверное, в 2014 году начнем. В свое время мы были лидерами на этом рынке - строили качественные дома, украшающие центр города. Одно из наших достоинств - мы всегда строили с парковками. Начиная с 98 года, мы так работали - парковки прятались под дом. Мы всегда строили только в центре. Когда-то хотели дешевое жилье строить, а потом то пластиковые трубы, то другое добавить хотелось, и в результате выходило совсем не дешево. А ведь хотели продавать жилье по ценам ниже, чем в хрущевках.

- Сейчас жилье вы собираетесь развивать тоже в категории «средний +»?

- Мне не хочется строить премиум-объект. Когда премиум, это немного этажей. И у нас не так много богатых людей, которые будут покупать премиум в центре. Многие клиенты такого уровня хотят иметь жилье за городом. В центре я вижу необходимость развивать бизнес-строительство. Современные дома, покупателями которых могут быть и воронежцы, и иностранцы.

Но надо учитывать, что с каждым годом будет сложнее с продажами. Требуется новый подход. Ко мне сейчас приходят с предложениями – давай там построим, тут построим. Но мне совершенно не хотелось бы этим заниматься. Это будет работа ради работы. Наверное, у нас уже и клиенты другие - у них совершенно другие требования. Они могут ужаться в площадях, но в каких-то инфраструктурных вопросах никто ужиматься не хочет. Так же, когда появились первые иномарки. Люди старались брать, чтобы было поменьше электроники или на ручной коробке, но только иномарку. Сейчас продать машину, которая просто ездит и в которой есть печка, тоже, конечно, можно. Но сейчас все хотят удобства, пользоваться полным спектром услуг.

- Куда центру в Воронеже можно развиваться, по-вашему? Все настроено дальше некуда ведь.

- За последние 5 лет, которые я не строил, Воронеж очень хорошо преобразовался. Появилось много интересных проектов в центре.

Но я считаю, что у нас очень много, куда еще можно развиваться. Например, масса частного сектора, который находится в аварийном состоянии. Эти площадки надо застраивать современными домами. Но процесс этот должен быть публичным и гармоничным с инфраструктурой, с возможностями наших сетей и на благо города.