На что могут надеяться будущие воронежские новосёлы.
Замерли строительные краны. Остановились стройки. Те, кто рассчитывал на улучшение своих жилищных условий, остались без денег и без жилья. Что происходит в строительной отрасли? Стоит ли воронежцам ждать сдачи новостроек? Надеяться на удешевление квадратного метра? Как вывести из состояния глубокой комы жилищное строительство? С этими вопросами «Коммуна» обратилась к генеральному директору Союза строителей Воронежской области Александру НИКУЛИНУ.
- Давайте начнём с того, что политику делают политики. А работать в сложившихся обстоятельствах приходится строителям, - начал разговор Александр Никулин. - После приватизации и прекращения строительства жилья за счёт государства (кроме специальных программ) многие из них вынужденно стали заказчиками-застройщиками. Подрядные организации собирали с людей, желающих получить новое жильё, деньги (преимущественно – долевые) и строили. Примерно лет пять назад возникло такое понятие, как ипотека, появились ипотечные кредиты. Большую роль в финансировании строительства стали играть риэлторские компании, которые смогли себе это позволить. Они на корню скупали у подрядных организаций квартиры и продавали их с большим дисконтом.
- Александр Дмитриевич, но ведь люди уверены, что и строители, выполняющие подрядные работы, заработали немало…
- Когда говорят, что строители нажились на этом и заработали большие деньги, это – не так. Ведь одно дело – предусмотренная проектом себестоимость квадратного метра, и совсем другое - отнесённые на строительство дома затраты. Разработка внешних сетей, оплата за землю, подключение к инженерным коммуникациям и т.д. – в некоторых случаях эти траты занимали 30 процентов от стоимости строительства. И если сметная стоимость квадратного метра, согласно проекту, составляла 18-20 тысяч рублей, то плюс 30 процентов – это ещё шесть тысяч рублей. Таким образом, чистая себестоимость жилья никак не могла быть ниже 27 тысяч рублей за один квадратный метр. Плюс накладные расходы.
Поэтому, когда сегодня в связи с кризисом строителям предлагают продавать квадратный метр жилья по цене 23 тысячи рублей, это просто невозможно, потому как даже не окупает затрат на строительство. Риэлторы не стали покупать квартиры по ценам, которые сложились на рынке. Всеми правдами и неправдами они стараются эту цену сбить. Подключая, в том числе, и прессу. Как результат - люди деньги не несут и построенные квартиры не покупают.
- Александр Дмитриевич, российское правительство говорит о готовности выкупить у строителей жильё, предназначенное для переселенцев и военных. Вот ведь один из способов помочь отрасли.
- Здесь прячутся другие подводные камни. Известно, что в последние годы принято строить не квартиры, а – коробки. Была такая политика: дескать, хозяин, покупающий квартиру, в дальнейшем будет отделывать её по собственному вкусу. Вроде хотели как лучше, а на выходе что? А то, что после официальной сдачи дома он ещё год ( а то и больше!) находится в строительстве. И в это время каждый новосёл пробивает дырки там, где можно и там, где нельзя. Каждый самостоятельно делает полы, вручную таская растворы. Это неправильно!
И такая мода возникла не только в Воронеже, но, к сожалению, и по всей России. Редкие компании в нашем городе строили и сдавали жильё, пригодное для вселения. Поэтому сегодня, когда правительство декларирует, что купит у строительных компаний жильё для военных, а также для тех, кто обитает в домах, идущих под снос, возникает вопрос. Откуда возьмутся эти квартиры?
Большинство компаний к этому не готовы. Таких квартир, которые открыл ключом, зашёл, занёс мебель и живи - их в Воронеже просто нет. Вот вам и ситуация. Денег на то, чтобы достраивать начатое у строителей нет. Тем, кто пользовался кредитами, банки их не продляют и новых не дают. Однако их и брать-то невыгодно! Под 25-30 процентов! Как и за счёт чего осуществлять сегодня строительство? За редким исключением, я имею в виду объекты или предприятия, которые строятся по госзаказу, - всё стоит.
- Вместе с тем на территорию Воронежской области приходят строители из других регионов. Как правило, приходят со своими кадрами. Как можно повлиять на эту ситуацию и защитить интересы наших строителей?
- Поработать с этим явлением закон не позволяет. Руководители других регионов, Краснодарского края, например, чётко высказались по этому поводу. На любом объекте, который строится на территории края, не менее 40 процентов работ должны выполнять местные строители. К сожалению, у нас такого правила не было. Заходили инвесторы и привозили своих строителей. Или, как вариант, создавали дирекцию и переманивали специалистов из наших строительных организаций.
- Отказываются или нет застройщики от участия в антикризисной программе по достройке домов с высокой степенью готовности?
- Если население практически перестало покупать квартиры, если риэлторские конторы приостановили свою деятельность, если с начала года и до середины апреля не проводилось ни одного аукциона на строительство объектов по госзаказу, о чём можно говорить? Кстати, тот аукцион, что прошёл в апреле, проводился по ценам первого квартала, – 23600 рублей за один квадратный метр жилья. Некоторые строительные организации согласились в нём участвовать.
Но условия очень жесткие: 30 процентов сегодня платит строителям государство, остальные 70 процентов – после передачи квартиры в собственность тому, кто её покупает (то есть после оформления в Федеральной регистрационной службе) За счёт чего строить? Или достраивать «коробки» без отделки? Тридцати процентов явно не хватит. Брать кредит? Это - очередное удорожание. Как подсчитали строители, этих денег сегодня всё равно не хватает.
- Известно, что их не хватает даже на оплату труда строителям…
-Да, многие строительные организации вынуждены сокращать рабочий день, рабочую неделю, отпускать работников в отпуска без содержания, останавливать стройки. Всё это тянет за собой следующую цепочку: остановку предприятий стройиндустрии, сокращение объёмов строительства.
- Как можно возродить стройки?
- Надо прекратить говорить о том, что в Воронеже дорогие квартиры. Посмотрите: по стоимости квартир Воронеж – на 60-65-м месте по России. Другое дело - низкая платежеспособность населения. Откуда могут быть деньги при средней зарплате 14 тысяч рублей ? Они могли быть только за счёт ипотеки. А ипотеки в том объёме, в котором она была, на сегодняшний день нет.
- Александр Дмитриевич, кризис «поднял на щит» тему стройсберкасс. Могут ли они помочь делу?
- Система стройсберкасс – вещь вполне реальная. Она работала в той же Германии после войны. Только за счёт этого и выжили. Это накопительная система, кооператив, в который может вступить каждый желающий. Строится дом, и тот, кто накопил пятьдесят процентов от его стоимости, получает в нём квартиру. Тот, кто не накопил, ждёт. Но деньги его работают, не обесцениваются. За эти деньги приобретаются стройматериалы и так далее. Эта система начала развиваться у нас несколько лет назад. Но, как всегда, нашлись умельцы, которые захотели погреть на этом руки и всё опошлили. Поэтому над этим делом в обязательном порядке должен быть контроль государства.
Необходимо также развивать и Агентство жилищного ипотечного кредитования (АЖИК). Но государство должно взять на себя погашение части процентной ставки. Подъёмная для населения ставка по ипотечному кредиту – 8-10 процентов. У нас её подняли до 18! Если бы восемь процентов от этой цифры взяло на себя государство, вот это была бы реальная помощь. Тогда народ немедленно пошёл бы брать кредиты. Строители не могут выйти из кризиса без помощи государства, которое, на мой взгляд, может давать участок земли в рассрочку, а не по полной стоимости. А под социальное жильё - и вовсе бесплатно.
- А почему земельные участки не выставляются на аукцион?
- В прежние времена власть от прямого ответа на этот вопрос уходила. Сегодня, как пишут воронежские СМИ, в том числе и «Коммуна», новые областные власти намерены провести проверки в этой сфере деятельности. Наверное, правоохранительные органы займутся этим и выяснят, почему земля оказалась в руках определённого круга лиц. Это будет важный шаг на пути к преодолению кризиса в строительстве. Ещё один шаг – снижение ставки по ипотечным кредитам. Наконец, банки, в которые государство влило громадные деньги, должны начать кредитовать строительные организации. Хотя бы под оборотные средства. Ну и, конечно, следует прекратить разговоры о том, что квартиры через полгода подешевеют.
Только эти действия позволят расшить узел наших проблем. И только после этого строительный рынок оживёт.
Наталья Столповская
