Все о жилье, закате приватизации и «дачной амнистии»
Надо сказать, что кум Тыква только накануне этого дня закончил постройку своего дома. Чуть ли не с самого детства мечтал он о том, что у него будет когда-нибудь собственный домик, и каждый год покупал по одному кирпичу для будущей постройки.
Но только, к сожалению, кум Тыква не знал арифметики и должен был время от времени просить сапожника, мастера Виноградинку, посчитать за него кирпичи.
— Посмотрим, — говорил мастер Виноградинка, почесывая затылок шилом. — Шестью семь — сорок два... девять долой. .. Словом, всего у тебя семнадцать кирпичей.
— А как ты думаешь, хватит этого на дом?
— Я бы сказал, что нет.
— Как же быть?
— Это уж твое дело. Не хватает на дом — сложи из кирпичей скамеечку.
Джанни Родари. «Приключения Чиполлино»
Цены на новые квартиры в Воронеже не снижаются. Хоть ты тресни. Начавшееся в декабре 2008 года противостояние продавцов и покупателей, война нервов и терпения, продолжается.
— Строители психологически не готовы отдавать квартиры дешевле, чем, скажем, по 26 тысяч рублей за квадратный метр. Хотя и говорят, что себестоимость нового жилья — 20 тысяч за «квадрат», но это только строительство. А есть масса скрытых налогов, разнообразные согласования и разрешения тоже стоят денег... Вот и набегает 26 тысяч за квадратный метр в спальных районах и 45 — 50 тысяч в центре, — сообщил «ВК» директор риэлторской компании «Цитадель» Алексей Гладков. — Покупатели такие деньги сейчас платить не готовы. Поэтому рынок стоит. В случае острой финансовой необходимости строители выставляют одну-две квартиры по более низкой цене, их тут же «слизывают». Со временем цена будет снижаться, но медленно.
Подтверждают его слова и данные Федеральной регистрационной службы, через которую проходят все сделки с недвижимостью. По сравнению с последним кварталом прошлого года количество пакетов с документами на куплю-продажу квартир сократилось на треть. Вдвое упала регистрация, долевого строительства. «Сейчас продаются только готовые квартиры, — пояснил Гладков. — Квартиры, находящиеся в процессе строительства, никто не покупает. Кто знает, что случится с фирмой через месяц?» В 2007 году, на пике строительного бума, в Воронеже было заложено множество жилых домов. К началу кризиса большинство из них находилось в стадии 70-процентной готовности.
— Очень много объектов заморожено, — продолжил Гладков. — Вон «Солнечный Олимп» на Карла Маркса стоит: какие были планы и... только огромный котлован. У всех кончились деньги. Ипотека упала процентов на 80...
Ипотека стоит. Потому что стоит
С ипотекой все просто: после начала кризиса с ней работают только несколько крупных банков. Остальные эту услугу декларируют, но кредитов не дают (из-за отсутствия средств) или дают на обычных основаниях, под 25% годовых. У крупных банков ипотечная ставка тоже ударная, антикризисная — до 18% годовых (в прошлом году процент по ипотеке составлял 11 — 12). Плюс более жесткие требования к заемщику, от которого потребуют массу документов, подтверждающих его финансовую состоятельность. «17 процентов годовых — верхний разумный предел, — считает Гладков, — когда банки снизятся хотя бы до него и кредиты станут массовыми, ипотека снова заработает»
Одновременно со спадом на рынке ипотечного жилья тревожная тенденция наблюдается в сфере уже выданных ипотечных кредитов. Население их — наряду с прочими — не возвращает, процентов не платит, и процесс этот приобретает обвальный характер. По данным Воронежского управления Федеральной службы судебных приставов, за первый квартал текущего года к ним поступило для исполнения около семи тысяч документов на принудительный возврат банковских кредитов — это почти столько же, сколько за весь прошлый год.
Для помощи потерявшим источник дохода заемщикам было в начале года создано Федеральное агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Зарегистрировано оно в форме ОАО, но существует на государственные субсидии. Агентство готово отсрочить выплату кредита банку. Делается это тремя способами. Во-первых, заемщику может быть выдан целевой заем на выплату своего кредита в течение года. Деньги будут перечисляться на специальный счет, а оттуда — банку-кредитору. Снять наличные с этого счета или использовать деньги как-то по-иному нельзя. Во-вторых, АРИЖК может выкупить часть долга неплатежеспособного заемщика, эквивалентную его выплатам по кредиту за год. Третья схема предполагает выкуп агентством у банка закладных по кредитам или самих кредитов. Однако покупать «плохие» долговые обязательства государство готово только со скидкой. К которой пока не готовы банки...
В любом случае АРИЖК — не избавление от кредита, а лишь его отсрочка. «Это не бесплатный pecypc, не подарок, а перенос уплаты платежей на будущий период», — уточнил помощник президента России, председатель наблюдательного совета АРИЖК Аркадий Дворкович. И добавил, что «кризис — не повод не платить по долгам». За два месяца своей работы агентство получило от неплатежеспособных заемщиков около полутора тысяч заявок. Большую часть из них возвратили на доработку, поскольку правила оформления заявок и требования к заемщикам были опубликованы только через месяц после начала работы АРИЖК.
От рассвета до заката
Начатая в 1993 году бесплатная приватизация жилья заканчивается меньше чем через год. «Вам государство делает такой подарок, предоставляет в собственность квартиру! Мне пришлось бы много лет для этого работать. А вы не цените», — удивлялась Нина Крюгер, знакомая берлинская бизнес-вумен. В собственности -и управлении фрау Крюгер находится десяток домов в столице ФРГ, так что сослагательное наклонение ей можно простить. А мы действительно не ценим. Вернее, не пользуемся.
По данным ФРС, сейчас в Воронеже приватизировано около 70 процентов квартир. По мере приближения к финалу мероприятия количество желающих оформить жилье в собственность растет, но не сильно. Загвоздка опять же в документах, необходимых для того, чтобы получить подарок от государства. В России так принято.
— В идеальном случае все просто: собираются письменные согласия на приватизацию у всех прописанных в квартире, с их паспортов или свидетельств о рождении снимаются ксерокопии, все это относится в ФРС, и через два месяца люди получают «зеленку», — рассказал Гладков. — Но это идеальный случай. Обычно же возникают проблемы — например, один из прописанных в квартире сидит в тюрьме. Мы сейчас занимаемся домом, где все прописанные в нем граждане — сидят... Без их согласия приватизировать жилье невозможно, а получение от них необходимой бумаги сопряжено с нереальным количеством бюрократических препон. Или все обитатели квартиры на месте, но не могут договориться между собой...
В советское время воронежцы нередко прописывали к себе знакомых из села — для устройства на работу в городе. Теперь, когда мнение «примаков» стало решающим в квартирном вопросе, те не торопятся ответить услугой за услугу и выписаться по-хорошему. Напротив, требуют своей доли в приватизируемом имуществе или, на худой конец, отступных. Что оптимизма потенциальным собственникам тоже не прибавляет.
Наконец, закон требует, чтобы будущие владельцы приватизируемой квартиры жили в ней с 1991 года безвыездно. Если человек менял регистрацию хотя бы временно — необходимо подтверждение, что там, в другом месте, он не воспользовался правом приватизации: оно, как известно, одноразовое. «Такие проблемы у многих военных, — рассказал Гладков. — Съездил человек в командировку куда-нибудь в Среднюю Азию. Прожил там год. А теперь и воинской части той уже нет и бумаги получить не от кого...»
Тем, кто не успеет оформить приватизацию до 1 марта 2010 года, квартиры у государства придется выкупать.
Справка «ВК»: не подлежат приватизации жилье в общежитиях, в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков; жилые помещения частного и общественного жилищных фондов; служебные жилые помещения. В последнем случае, правда, возможны исключения. Граждане, прожившие на служебной жилой площади не менее 10 лет и отработавшие на предприятии, которому принадлежит занимаемая ими служебная жилая площадь, не менее 10 лет, имеют право на приватизацию данного жилого помещения либо на получение от владельца служебной жилплощади равноценного жилья с правом его приватизации.
Где-то за городом, очень недорого...
Продавцы семян овощей на рынках не успевают подвозить товар. Как всегда в трудную годину, население России первым делом стремится перейти на натуральное хозяйство. Дачные и садовые участки, в сытые годы засеянные газонной травой, вновь перекапываются, дабы взрастить рекордные урожаи картофеля и свеклы. Одновременно с приватизацией близится к концу и «дачная амнистия», второй подарок гражданам от государства. Теоретически, заплатив 500 рублей, владелец любого загородного строения, пусть даже возведенного без проекта и незаконно, может оформить на него право собственности. Есть только два условия, одно обстоятельство и несколько невидимых препон.
Условия следующие: во-первых, под «амнистию» попадают одно- и двухэтажные строения, рассчитанные на одну семью, — это еще ничего. Во-вторых, садовое бунгало нельзя приватизировать, пока не определены границы прилегающего к нему участка — на профессиональном языке это называется межеванием. Мало того что эта процедура хлопотная и затратная — пять тысяч за услуги геодезистов многие пенсионеры просто не потянут, — так еще с вашим межеванием могут не согласиться соседи, и начнется долгая тяжба...
Обстоятельство не осложняет процесс регистрации права собственности, но готовит сюрприз впоследствии. Законные обладатели дополнительной — в придачу к городской квартире — недвижимости должны будут платить за нее налог. Правда, пока они об этом не догадываются... «Дачная амнистия выгодна государству, — рассказал Гладков. — С этой целью она и затевалась: узаконить огромное количество нигде не учтенных построек и брать за них налоги».
Препоны же и здесь таятся в бумагах. «Многие не имеют необходимых документов для приватизации дачи, — рассказали в ФРС. — Иные и вовсе никаких документов не имеют, утратили за давностью лет. Восстанавливать их — дело весьма хлопотное...» Тем не менее по сравнению с прошлым годом количество приватизируемых дач увеличилось процентов на 15.
Единственный сектор рынка недвижимости, на котором кризис практически не сказался, — это новое элитное жилье. Его, как рассказывают и риэлторы и регистраторы, продолжают строить и покупать в прежних объемах. «Многие просто вкладывают в жилье деньги, сохраняя таким образом свои сбережения», — просветили «ВК» в ФРС. Их можно понять — цены на квартиры в Воронеже не снижаются. Хоть ты тресни.
Антон ВАЛАГИН
«Воронежский курьер», №47-48 от 05.05.2009
