Воронеж. 03.09.2013. ABIREG.RU – Аналитика – Первичный рынок жилья в Воронеже близок к затовариванию, спрос в этом году упал на четверть. Причины – торможение экономики, общая закредитованность населения и постоянный рост цены за квадратный метр. Что ждет рынок жилья и каковы тенденции его развития в ближайшее время?
Рынок жилья в Воронеже и области – быстрорастущий. Комплексная застройка территорий стала определяющей. Застраиваются бывшие земли ВГАУ, где строит ДСК, «Выбор», компания «Партнер» совместно со Сбербанком возводит ЖК «Олимпийский». К аналогичным проектам можно отнести и «Новый квартал» в Отрадном, ЖК «Звездный» в Шилово, ЖК «Скандинавия», ЖК «Вега», ЖК «Пять звезд» на Ворошилова. До сих пор квартиры активно покупались, но в этом году прирост в строительстве сопровождается понижением спроса.
За это полугодие введено 337,298 тыс. кв. м нового жилья (данные Воронежстата). Это в 1,25 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года (268,3 тыс. кв. м) и почти в три раза больше, чем предкризисном 2008 году (114,8 тыс. кв. м), когда квартиры пользовались активным спросом и был зафиксирован рекордный уровень цен за кв. м – 37,884 тыс. рублей. С тех пор покупательская способность населения существенно не изменилась, а первичный рынок сегодня близок к перепроизводству. Об этом свидетельствуют индикаторы рынка: по данным агентства INFOLINE, за полгода средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,8%, не превысив инфляцию, а спрос на первичное жилье упал на 20%, на вторичное – на 40%.
К чему это может привести? По мнению аналитиков агентства INFOLINE, сейчас какие-либо прогнозы давать сложно. Экономика сейчас замедляется, и рецессии ей не избежать. Индекс промышленного производства в регионе снизился, ситуация нестабильна. Торможение экономики проявляется в потребительской сфере, наметился рост безработицы, и не стоит забывать об общей закредитованности населения, которое должно банкам порядка 7,5 трлн рублей (данные ИА INFOLINE). «Очевидно, что потребность в жилье есть, но платежеспособный спрос не растет, так как нет экономически обоснованных причин для его роста», - говорит один из инвестиционных экспертов. При этом аналитики не склонны слишком драматизировать сложившуюся ситуацию на рынке жилья. «Предложение выросло, но лишь на сопоставимый уровень. Есть дисбаланс спроса и предложения, но говорить о каком-либо затоваривании преждевременно. К концу года спрос на жилье стандартно увеличивается, поэтому ожидаем сезонного роста продаж», - говорит управляющий компании INFOLINE Ярослав Лавриненко. «По некоторым прогнозам, в 2013 году будет введено жилой недвижимости меньше, чем в 2012-м. И, учитывая острую потребность населения в улучшении жилищных условий, все же есть запас превышения спроса над предложением», - говорит директор Управления финансирования недвижимости ЦЧБ Сбербанка Юрий Ячный.
Цена за метр остановилась?
Сегодня средняя стоимость квадратного метра приблизилась к 46,145 тыс. рублей, по отношению к началу 2013 года повысившись на 904 рубля, или на 2% (данные INFOLINE). Что касается рынка вторичного жилья, то он характеризуется тем, что спрос здесь обычно всегда ниже предложения. «Вторичка» ориентируется на застройщиков и их цены. По данным компании INFOLINE, средняя стоимость 1 кв. м на июль 2013 года составляла 47,633 тыс. рублей, с начала года она возросла всего лишь на 1,8% .
Достигнут ли ценовой порог и мог ли он стать причиной снижения спроса? Ярослав Лавриненко уверен, что нет: «Подобные изменения цены не оказывают влияния на уровень спроса. В прошлом году рост за аналогичный период составил 9,1%».
В Сбербанке подчеркивают, что тенденции роста рынка жилья на ближайшую перспективу сохранятся. «Темпы роста цен будут немного опережать инфляцию и, по нашим прогнозам, составят не менее 10% ежегодно на ближайшие год-два», - говорит Юрий Ячный.
Вместе с тем эксперты сходятся в одном мнении: цены на квартиры пока остановились. «Мы склонны к тому, что цены на недвижимость не будут расти в перспективе, если в экономике не будет серьезных проблем, таких как девальвация рубля», - рассуждает Ярослав Лавриненко. С этим соглашаются в строительных компаниях. Гендиректор ООО «Инвестиционная палата» (компания «Инстеп») Владислав Кузьмин говорит о том, что сегодня происходят волновые колебания, связанные с перераспределением доли рынка между первичным и вторичным жильем, а сам спрос на квартиры все же стабильный и устойчивый. «Мы считаем, что цены сейчас находятся на равновесном уровне, и не прогнозируем каких-то серьезных изменений цены квадратного метра. Рост цен будет в рамках инфляции», - добавляет он. Сложившуюся ситуацию на рынке он описывает так: «После кризиса 2008 года на строительный рынок зашли новые игроки с серьезными проектами, к тому же произошло перераспределение рынка, когда некоторые компании вышли на передний план. За счет в том числе новых игроков увеличилось предложение квартир на рынке, что сдерживает потенциал роста цен».
Риэлторы и строители по-разному оценивают состояние рынка. Застройщики показывают уверенность и прогнозируют рост продаж и стабилизацию рынка. «У нас спрос на квартиры стабильный и устойчивый», - говорит Владислав Кузьмин. В других строительных компаниях убеждали, что у них также нет проблем с продажами, хотя слышали о том, что «у других застройщиков продажи встали». Риэлторы же говорят о том, что продажа практически остановлена и это не совсем типично для этого времени года. «Спрос действительно снижен, особенно на «вторичку». Но на рынке вторичного жилья спрос реагирует на нереально высокие цены, приравненные к новому жилью. Рынок недвижимости берет свое, и при сниженной, адекватной цене «вторичка» уходит. А вообще, спрос снижен из-за больших объемов строительства», - говорит главный менеджер компании «Трансферт» Наталья Вязова. Эксперт соглашается с тем, что цена за квадратный метр в ближайшее время расти не будет, но и не снизится: «Еще не было такого, чтобы цены снизились. Они могут застывать на одном уровне и держаться на нем неопределенное время. Трудно сказать, чего ждать на конец года. В июле-августе продажи были неплохими, а сейчас пока тишина».
Ипотека продолжит рост?
Сегодня банки лояльны к заемщикам в выдаче кредитов по ипотеке, ведь это - кредит с обеспечением. Застройщики говорят о том, что больше половины квартир продается через ипотеку.
До сих пор количество таких кредитов росло. По данным Центрального Банка РФ, в июне в Воронежской области выдали 1,015 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 1,375 млрд рублей, со средним займом, равным 1,29 млн рублей. Несмотря на некоторое увеличение доли ипотеки (за предыдущий месяц она увеличилась на 3,98%), банкиры признают, что падение спроса на жилье снизило прирост ипотечного кредитования. Вместе с тем в банках считают, что ставки по ипотеке снижаться не будут, а объемы ипотечного кредитования продолжат рост.
«Включить все» без обмана
В чем специфика воронежского рынка жилья и можно ли его нормализовать? «Зачастую застройщик не заботится о создании социальной инфраструктуры на месте реализуемого проекта, а если такое строительство все же ведется, то финансовое бремя целиком ложится на покупателей квартир. Было бы правильно привлекать органы государственной власти, администрации различных уровней», - говорит Юрий Ячный.
Еще одна проблема, которая остается из года в год, это доступность земельных участков для строительства. Все сложнее найти место для комплексной застройки в черте города. Юрий Ячный предлагает решить эту проблему путем выноса некоторых производств (завода «Воронежсельмаш» на ул. 9 Января, Гормолзавода на ул. Куколкина и т.д.) и освободить площади под жилую застройку, а также перенести деловой центр на окраины города или за его пределы.
Купи квартиру – кондиционер в подарок
Снижение спроса на квартиры обостряет конкуренцию между застройщиками. Строительные компании борются за место на рынке и за клиента, а само число застройщиков сокращается (на конец 2012 года действует 34 организации). «Сокращение числа компаний продолжится и впредь, и это говорит о консолидации рынка и появлении явных лидеров», - говорит Юрий Ячный.
Качественные и интересные проекты востребованы, а у проектов с изъянами наблюдается отток покупателей. Кроме того, сами покупатели стали другими, более требовательными и информированными. Поэтому застройщики подстраиваются под клиентов, регулируя спрос.
«Сейчас на рынке нет дефицита квартир в стадии строительства, поэтому покупатели обращают пристальное внимание на качество работ и на общую концепцию проекта. На наличие детских садиков рядом с домом, современных детских площадок, благоустройство территории, на чистоту и порядок на стройке, на удобство планировок квартир, на дизайн фасадов и внутреннего пространства в подъездах, каких-то дополнительных преимуществ при покупке», - перечисляет Владислав Кузьмин. «Мы, например, идем по этому пути. В наших кварталах на 45-й Стрелковой Дивизии и в «Скандинавии» в каждой квартире мы устанавливаем кондиционеры. В Новом Квартале в Отрадном запустили летом фонтан и детский городок, в сентябре открываем футбольное поле с искусственным газоном. Работаем над дополнительными улучшениями в наших текущих и будущих проектах», - говорит он.
Параллельно растет себестоимость строительства, что негативно влияет на экономическую устойчивость проектов. Как признаются застройщики, сейчас все крупные строительные компании работают над снижением себестоимости, в первую очередь за счет перехода на новые технологии строительства и использование новых материалов в строительстве.
