Модернизацию комбинатов, выпускающих домокомплекты для жилья массового спроса (в просторечии «панель»), можно сравнить с косметическим ремонтом дома, находящегося в аварийном состоянии.
Нигде в мире не придумано ничего выгоднее индустриального домостроения, уверяют занимающиеся им девелоперы. Панель хороша там, где в короткие сроки надо построить много жилья, например в регионах, подвергшихся стихийным бедствиям, утверждал глава государственного проектного института. На вопрос журналиста «Ведомостей», какие природные катастрофы сотрясают Подмосковье, активно застраивающееся типовыми многоэтажками, ответ был таков: существующий там старый жилой фонд находится в катастрофическом состоянии. Риэлторы, продающие малогабаритные квартирки в панельных домах, объясняют, что это понятный и привычный отечественному потребителю продукт, почти повсеместно дешевле монолита и возводится не в пример быстрее. К тому же на заводе легче контролировать качество железобетонных изделий.
В общем, без панели России никуда, резюмируют все опрошенные «Ведомостями» участники рынка. На самом деле мир не отказывается от индустриального домостроения. Вопрос в том, каким должен быть панельный дом. Ведь он тоже может быть удобным, с удачными планировками, продуманной инженерией и невредными материалами. И строительная себестоимость не будет зашкаливать — за счет массового выпуска изделий и использования проектов повторного применения.
Девелоперы это понимают. Недавний кризис заставил задуматься о модернизации существующих производств почти все компании — и крупные, и небольшие. Некоторым даже удалось убедить собственников в необходимости инвестиций в обновление предприятий. Кое-кто модернизацию начал. Но постепенно восстановившийся платежеспособный спрос (в том числе благодаря «скидочным акциям» и ипотеке) не дал воплотиться наполеоновским планам новаторов в полной мере. Модернизация проводилась без остановки производств. «Существующие ДСК работают в три смены, стопорить конвейер — значит терпеть убытки», — отмечает аналитик Est-a-Tet Денис Бобков. Упор делался на замену старого оборудования на современное иностранное, в основном немецкое, но также итальянское, финское, французское, на механизацию и частичную роботизацию. Но это все равно что вкрутить в разбитую люстру новую яркую лампочку — она лишь высветит имеющиеся недостатки. «Косметические изменения ситуацию не спасают, — говорит Константин Кузнецов, вице-президент ГК ПИК. — Если мы меняем один элемент в конструкции дома, это влечет за собой необходимость дальнейших переделок». Модернизация основного производства неизбежно приведет к необходимости перемен во вспомогательных (энергообеспечение, транспортная, инженерная и прочая инфраструктура).
Сейчас московская мэрия требует, чтобы жилье, в первую очередь муниципальное, становилось лучше. Акцент делается на энергоэффективности, пожарной безопасности, удобном доступе для маломобильных групп населения. Подмосковные власти вводят новые градостроительные правила, регламентирующие (читай — ужесточающие) плотность и этажность застройки региона. И девелоперы, и производители домокомплектов для массового жилья должны это учитывать. Но, как признает Кузнецов, на самом деле «все больше говорят о модернизации, чем предпринимают реальные шаги. Примеров на рынке мало, люди продают «мечты».
Модуль перемен
В сентябре ГК «Мортон» объявила о строительстве нового ДСК в Наро-Фоминском районе, который будет, по заверению компании, уже в следующем году способен выпускать новую серию из сборного железобетона. В проведенном «Мортоном» среди проектировщиков конкурсе победило немецкое архбюро Zerna. Его проект заявлялся под лозунгом «Внимание к деталям». Немецкие проектировщики предложили модульную систему — когда первоэлементом и основой дома является квартира (а не фасадные панели, перелицовкой которых «модернизация» не может исчерпываться). Модульная система позволяет делать производство максимально гибким и экономичным. В основу здания положены три базовых модуля: S — 1-комнатная квартира, M — 2-комнатная квартира и L — 3-комнатная квартира, а также лестничные блоки. Их комбинирование в различных вариациях приведет к вариативности планировочных решений каждого этажа и дома в целом. На создание новой серии и строительство ДСК «Мортон» планирует потратить 9 млрд руб., окупить которые надеется менее чем за пять лет.
Наталья Самарина
Ведомости, 14.10.2013.
