Воронеж. 27.05.2009. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика - Сегодня стало предельно ясно, что «островка безопасности» в бушующем океане мирового экономического кризиса из России не вышло. Сокращение валового национального продукта, спад производства в нашей стране оказались значительнее, чем в странах – лидерах мировой экономики. Финансовые резервы (наша государственная подушка безопасности) тают на глазах. Еще год-полтора, и спасти нас смогут лишь массированные заимствования за рубежом. Вопрос в том, захочет ли кто-нибудь делиться с нами ресурсом. И будут ли потенциальные кредиторы в состоянии выделить необходимые суммы.
Сидеть и ждать, когда снова подорожает нефть – рискованное занятие, если время работает против нас. Что же делать? Есть ли та ниточка, потянув за которую мы сможем вытянуть и экономику, и государство из трясины кризиса? Думаю, есть. Для этого нужно найти продукт, который будет востребован на внутреннем рынке. Более того, пользоваться заметно растущим спросом.
Будем реалистами: быстро повысить конкурентоспособность нашего автомобилестроения, машиностроения, электронной промышленности не удастся. А вот строительство (в первую очередь – жилья) имеет колоссальный потенциал роста. Этот продукт, как и продовольствие, будет востребован всегда. Строительство действительно может стать главным локомотивом, который позволит нам сначала затормозить движение по наклонной плоскости, а затем двинуться в гору. Так было во всем мире, так может быть и у нас.
Это известно, скажут скептики и «реалисты», но дело в том, что жилье в России покупают сегодня единицы. Банки практически перестали кредитовать строительные организации. Доступ к «длинным» деньгам для девелоперов затруднен. Проявились кризисные явления, коснувшиеся платежеспособности населения и доверия людей к строителям. Количество желающих поучаствовать в долевом строительстве стремится к нулю. Бытуют опасения, что вложенные деньги будут, мягко говоря, «нерационально» использованы. Надо признать, что строители сами сделали максимум для того, чтобы подорвать доверие к себе населения. Мы попали в порочную ситуацию, когда люди не покупают квадратные метры по нынешним ценам, а строители, не получая оборотных средств, сворачивают свою деятельность. И вот уже три четверти строительных фирм оказались на грани ухода с рынка. При этом дальнейшее значительное снижение цен на жилье представляется маловероятным. Тупик? Коллапс? Не думаю.
«Расшить проблему» сегодня можно за счет увеличения объемов кредитования. Да, в стране нарастает кризис платежеспособности. Население не в состоянии платить столько, сколько нужно для разогрева строительной отрасли, а затем и всей экономики. Значит, денежный ресурс должен стать доступным. Причем не только для населения, но и для строителей. Это позволит и увеличить объемы, и снизить стоимость квадратного метра.
Чтобы все это стало реальностью, необходимо задействовать рычаги, которые способны определять поведение людей, их платежеспособность. Одним из таких рычагов является ипотечное кредитование. Да, ипотека и сегодня существует, кредиты выдаются, но далеко не в тех объемах, которые могли бы серьезно влиять на фундаментальные экономические процессы. Чтобы изменить ситуацию, необходимо сделать ипотеку доступной более широким слоям населения, а чтобы обеспечить ее доступность, надо, в первую очередь, установить низкие ставки по кредитам.
В нашей структуре (государственном Агентстве жилищного ипотечного кредитования) мы за короткое время снизили процент по ипотечному кредиту с 14,5 до 12 годовых. Это уже цифра, которая позволяет говорить о доступности кредита для значительно большего количества лиц, желающих улучшить свои жилищные условия. Разумеется, это не предел. Многое будет зависеть от Банка России. Дальнейшие снижение ставки рефинансирования позволит установить еще более низкие ставки по жилищным ипотечным кредитам.
Далее. Первоначальный взнос. Чем он выше, тем меньше число потенциальных заемщиков. Практика показывает, что этот порог не должен превышать двадцати процентов от стоимости жилья, а еще лучше – десяти. К сожалению, сейчас кредитные организации вынуждены держать планку первоначального взноса сравнительно высоко (в среднем, 30 %), чтобы обезопасить себя от возможных невозвратов и просрочек по кредитам.
Реальным решением этой проблемы стало бы создание строительных сберегательных касс (ССК). Надеюсь, что федеральный Закон об организации стройсберкасс в России будет принят Государственной думой РФ 24 июня, и уже в этом году стройсберкассы начнут работать. Получить новое жилье с помощью ССК смогут люди, имеющие месячный доход на семью в размере 15-20 тысяч рублей. Да, это несколько более долгий путь, чем ипотека, но число проданных в стране квартир увеличится в разы. Ипотека и стройсберкассы - это два инструмента повышения платежеспособности населения, которые должны работать в совокупности. И тогда, я думаю, в течение года-двух, мы заставим маховик экономики вращаться в нужную сторону.
Ну, и, конечно же, необходимо изменить отношение потенциальных дольщиков к строителям. Для этого - реанимировать систему жилищно-строительных кооперативов. Отводы земельных участков должны производиться под них. Кооператив должен иметь возможность сам выбирать застройщика и в значительной мере определять ценовую политику. Дольщикам необходимо законодательно гарантировать возвратность вложенных средств и максимальную юридическую защиту. Надо повысить степень защищенности дольщика, гарантировав его участие в собственности, которую он собирается приобрести. И не на финишном участке, когда дом уже сдается, а с самого начала. Необходимо уйти от схемы перехода денежных ресурсов от дольщика к застройщику, при которой ресурс достается без залоговой базы, без процентов и практически безвозвратно в ситуации дефолта.
Иначе деньги строителям никто не понесет.
Генеральный директор Агентство жилищного ипотечного кредитования
Воронежской области Владимир Кузнецов
