Как будет функционировать региональная система капитального ремонта многоквартирных домов
Сегодня одна из самых актуальных тем, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством, – новые правила проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, в Воронежской области создаётся региональная система капитального ремонта многоквартирных домов. По каким принципам она будет функционировать, как будут формироваться фонды капремонта, смогут ли собственники жилья контролировать ход ремонтных работ – об этих и других аспектах государственной политики в сфере ЖКХ мы побеседовали с директором Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области Андреем СЛЕСАРЕВЫМ.
– Андрей Николаевич, прежде всего расскажите читателям «Коммуны», что представляет собой возглавляемая вами организация и для чего она создана?
– Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области – это региональный оператор, созданный областным правительством в соответствии с требованиями Жилищного кодекса для аккумулирования взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, открытия на свое имя специальных счетов и совершение операций по ним, если собственники на общем собрании выбрали регионального оператора в качестве владельца спецсчета. Кроме того, региональный оператор выполняет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту и финансирует сами эти работы как из средств, поступивших в качестве взносов, так и за счет консолидированного бюджета Воронежской области.
– В чём заключаются основные изменения в федеральном жилищном законодательстве, регламентирующем проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?
– Изменения в жилищном законодательстве, с одной стороны, предоставляют собственникам жилья свободу выбора одного из способов накопления средств на капитальный ремонт своего дома, но с другой – существенно повышают ответственность за принятое решение и невыполнение предусмотренных законом обязательств. Вот почему очень важно вникнуть в суть новой системы капитального ремонта многоквартирных домов, осознанно выбрать способ формирования фонда капремонта, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от неприятных последствий неоправданного решения.
– О каких способах формирования фондов капремонта идёт речь?
– Жилищный кодекс РФ предусматривает два способа: первый – на специальном счете в банке, размер капитала которого должен быть не менее 20 миллиардов рублей; второй – на счете регионального оператора, то есть Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области. В обоих случаях собственники помещений в многоквартирных домах обязаны делать ежемесячные взносы, минимальный размер которых будет установлен правительством Воронежской области. Кстати, собственники имеют право утвердить на общем собрании размер взноса на капремонт, превышающий минимальный, и направить такие «сверхплановые» собранные средства на выполнение дополнительных работ.
– Вы сказали, что собственники «обязаны». Это касается абсолютно всех жильцов многоквартирных домов?
– Да, Жилищный кодекс РФ содержит однозначную норму: уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества обязаны абсолютно все собственники помещений, за исключением нескольких категорий. К таковым относятся, во-первых – собственники помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. Во-вторых – собственники помещений многоквартирного дома, в отношении которого исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом. От уплаты взносов на капремонт также освобождаются наниматели государственных и муниципальных жилых и нежилых помещений, поскольку соответствующие взносы на капремонт уплачивают собственники этих помещений.
– В таком случае, когда у жителей Воронежской области возникнет обязанность по уплате таких взносов?
– Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении 8 календарных месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта. Региональная программа капремонта общего имущества в многоквартирных домах сейчас дорабатывается правительством Воронежской области. Это сложнейший документ, который должен содержать сведения о всех многоквартирных домах, расположенных на территории области и подлежащих капитальному ремонту, перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, очередность и плановый период капремонта, а также предельные сроки его проведения. В программу не включаются только многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.
– На какой период рассчитана региональная программа капремонта и можно ли в неё вносить изменения?
– Программа разрабатывается на 30-летний срок и подлежит актуализации не реже чем один раз в год. Это означает, что в ней будут отражаться изменения состава многоквартирных домов, произошедшие в течение года, в том числе исключаться дома, признанные аварийными, и наоборот – включаться дома, вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году. Помимо этого, в программе будут учтены результаты проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, а также изменения перечня работ, если какие-то их виды уже были выполнены, в том числе по решению собственников.
Кроме того, для реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых работ, а также для определения объема государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации и местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные, сроком до 3 лет, планы реализации региональной программы капитального ремонта.
– Как в региональной программе капремонта будет учитываться очерёдность проведения работ в домах? Кто будет определять, какой дом в каком году ремонтировать?
– Согласно жилищному законодательству, в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта будет предусматриваться ремонт общего имущества в домах, где требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения. Но при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. Будет также учитываться год ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
– Хотелось бы вернуться к вопросу о взносах собственников помещений на капремонт. Многих малообеспеченных воронежцев интересует: будет ли их ежемесячный платёж учитываться при определении размера субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг?
– Статья 159 Жилищного кодекса РФ гласит, что взносы собственников жилых помещений на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В связи с этим меры социальной поддержки граждан с низкими доходами должны учитывать дополнительные расходы населения на формирование фондов капремонта многоквартирных домов.
– Установлены ли какие-то сроки, в которые жители многоквартирных домов должны определиться, каким из двух способов им формировать фонды капремонта?
– Да, жилищное законодательство предоставляет собственникам имущества достаточное количество времени для принятия такого решения – 6 месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Думаю, что полгода вполне достаточно для того, чтобы собственники провели общее собрание и определились со способом накопления средств на капремонт своего дома. Хочу еще отметить, что необходимо не только принять решение на общем собрании, но и реализовать его. Если общее собрание решило перечислять средства на специальный счет в банке, то соответствующее уведомление с приложением копии протокола общего собрания и справки банка об открытии спецсчета должно быть направлено в Государственную жилищную инспекцию Воронежской области. Если же общее собрание собственников решило формировать фонд капремонта на счете регионального оператора, то для реализации такого решения копия протокола должна быть направлена в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области.
– Кто может стать владельцем специального счёта? Например, есть такое право у управляющей компании?
– Нет, специальный счет может быть открыт только на имя ТСЖ, ЖСК или регионального оператора, если такое решение принято на общем собрании собственников помещений. Причем в случае с товариществами собственников жилья действует принцип «одно ТСЖ – один дом». Владельцем спецсчета может стать и ТСЖ, объединяющее несколько домов, но только если они расположены на общей территории, имеют общие инженерные сети, а количество квартир в этих домах не превышает 30.
– А что будет, если собственники в отведённый законом срок так и не соберутся и не примут никакого решения?
– В таком случае фонд капитального ремонта многоквартирного дома по решению органа местного самоуправления будет формироваться на счете регионального оператора.
– Андрей Николаевич, за счёт каких средств будет содержаться региональный оператор? За счёт взносов жильцов многоквартирных домов?
– Нет, это невозможно. В Жилищном кодексе РФ четко прописано: средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в качестве взносов на капремонт, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества. Что касается административно-хозяйственных нужд регионального оператора, то они финансируются учредителем – правительством Воронежской области, а соответствующие средства предусматриваются в областном бюджете.
Хочу отметить, что деятельность Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области подлежит контролю со стороны целого ряда надзорных органов – Счетной палаты РФ, областной и городской контрольно-счетных палат, органов государственного финансового контроля. И это – помимо ведомственного контроля со стороны областного управления ЖКХ и энергетики, а также Попечительского совета, который наделен соответствующими надзорными полномочиями.
В связи с этим использование средств собственников имущества в многоквартирных домах не по целевому назначению просто невозможно. Более того, собственники могут быть спокойны за свои взносы еще и потому, что Воронежская область как субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по всем обязательствам регионального оператора перед собственниками имущества.
– Хорошо, допустим, собственники провели общее собрание и решили формировать фонд капремонта своего дома на счёте регионального оператора. Как это будет происходить?
– В таком случае собственники должны заключить с нашей организацией договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. В соответствии с Жилищным кодексом РФ уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. Согласно договору собственник помещения в многоквартирном доме обязуется ежемесячно в установленные сроки и в полном объеме вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в те сроки, которые определены региональной программой капитального ремонта, а также финансирование такого капитального ремонта.
– Кто будет непосредственно заниматься проведением ремонтных работ? Какова в этом процессе роль регионального оператора? И смогут ли жители многоквартирных домов контролировать качество ремонта?
– Поскольку Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области наделен функциями технического заказчика, для выполнения работ по ремонту общего имущества будут привлекаться подрядные организации. Отбор подрядчиков будет проводиться на конкурсной основе в соответствии с утвержденным порядком, жесткие требования которого не позволят допустить к выполнению работ недобросовестных подрядчиков или организации, не обладающие необходимой производственной базой.
Хочу подчеркнуть, что оплата выполненных работ будет проводиться только после подписания акта приемки выполненных работ, который должен быть согласован с органом местного самоуправления. Кроме того, акт приемки будет согласован с уполномоченным на то представителем собственников помещений в многоквартирном доме, если капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников.
– Далеко не все собственники достаточно юридически подготовлены, чтобы правильно провести общее собрание и корректно оформить своё решение. Могут ли жители многоквартирных домов рассчитывать на информационную и организационную помощь со стороны вашей организации?
– Безусловно! В структуре Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области существует специальный отдел по работе с участниками капремонта, сотрудники которого готовы оказать собственникам методическое и организационное содействие в проведении общих собраний. Нами подготовлен целый пакет методических и информационно-разъяснительных материалов, которые подробно и в доступной форме раскрывают все особенности новых правил проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Ознакомиться с этими материалами и скачать образцы документов, необходимых для проведения общего собрания и оформления волеизъявления собственников, можно на сайте нашей организации – www.fkr36.ru. Там же публикуется информация о текущей деятельности регионального оператора, изменениях в законодательстве, регламентирующем проведение капремонта.
Мы хотим, чтобы жители многоквартирных домов получили максимум информации о том, как будет функционировать региональная система капитального ремонта. Очень важно, чтобы собственники жилья объективно оценили свои возможности и приняли взвешенное решение, избрав оптимальный для них способ формирования фонда капитального ремонта.
Задача Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области как регионального оператора – создать все условия для того, чтобы большинство жителей домов не беспокоились по поводу сохранности уплаченных взносов и качества проводимого ремонта.
У регионального оператора есть для этого всё – и поддержка областного правительства, и специалисты, способные профессионально готовить необходимую документацию, жестко контролировать ход ремонтных работ и при необходимости вести претензионную работу с подрядчиками. Уверен, что активная гражданская позиция собственников квартир, бережное отношение к общему имуществу, стремление сделать свое жилье комфортнее и безопаснее позволят нам совместными усилиями достичь самого главного – повысить качество жизни многих воронежцев.
Наша справка
Средства фонда капитального ремонта, сформированные исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут использоваться для оплаты следующих услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Беседу вёл Анатолий Иванов
Коммуна, №22, 14 февраля 2014 года.
